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  由此，土地出讓金出現瞭3個明顯特征。一是增長迅猛。從上個世紀90年代所謂"經營城市"開始，土地財政依賴愈演愈烈，短短10多年土地出讓金就相繼突破1萬億元、2萬億元乃至3萬億元關口，可謂"異軍突起"。二是體量巨大。有關數據顯示，許多地方土地出讓金占到當地財政收入的三分之一左右，有的地方甚至超過半數。三是增長不平衡。從發展進程看，東中西部土地出讓金增速與增量差異很大，有的地方土地出讓金令人眼饞，有的地方起步慢、增量小。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/08462899836.shtml

  還要看到的是，土地財政依賴的形成，還與地方財力不足、事權相對較多的客觀因素有關。自1994年實行分稅制之後，地方財稅擔負的基礎設施建設等任務並沒有因財力減少而減少，在某些情況下反而出現瞭"他壓"與"自壓"疊加的狀況，導致地方財政更多地與"土地財政"掛鉤。因此，要利用當前我國財力不斷增強的有利條件，通過稅收等杠杠合理調整中央和地方收入劃分，充分調動中央和地方兩個積極性，有效解決土地財政依賴。(原文來源 經濟日報 (中國經濟網 瞿長福)

  這三大特征，幾乎衍生涵蓋瞭目前土地出讓金所暴露出的主要問題。由於增長迅猛，監管就顯得要麼力不從心，要麼漏洞明顯，怎麼用、誰來用經常成為一筆糊塗賬。2006年前，土地出讓金的支出管理除瞭用於城市基礎設施建設等粗線條框架，具體使用上基本各自為政，導致當時在舊城拆遷尤其是農地補償等方面對被征地方的虧欠；2007年新辦法實施後，因為具體措施難落實，一些支出比如土地開發費等，隨意性很大，很多地方土地部門根本見不到這筆費用。

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  由於體量巨大，導致許多地方爭先恐後、巧立名目圈地賣地。土地出讓金主要來自兩塊，一塊是存量，一塊是增量。存量基本在老城區，以舊城改造等名義挖掘殆盡之後，眼光大多盯在增量上，而增量基本在郊區農村。這些年一些地方不切實際地合並村社、規劃園區，乃至逼迫農民上樓進城等，背後動機基本在此。同時，由於增長不平衡，導致後發地區"比學趕超"的勁頭與步伐日趨加大，土地財政依賴演變為普遍癥狀。

  如果土地出讓金嚴格按照這些規定執行，各地出賣土地的積極性或許不會有這麼高。但是，土地出讓金是稅外收費，隻需報經同級財政部門批準後即可執行，程序上不受同級人大監督，這就使各地在土地出讓金支配上有瞭更為靈活的空間。在事權不斷增多、任務不斷加大、財政相對緊張的背景下，土地出讓金成瞭各地政府競相追逐的"香餑餑"。

內容來自sina新聞

2胎借貸的條件怎麼貸款比較會過件  在事權不斷增多、任務不斷加大、財政相對緊張的背景下，土地出讓金成瞭各地政府競相追逐的"香餑餑"。審計既是為瞭發現漏洞，更是為瞭堵住漏洞。當前關鍵要紮緊制度籠子，把已有的措施落實好台中七期重劃區，並在新的形勢下抓緊改革

  土地出讓金是地方政府代表國傢出讓國有土地使用權所獲取的資金。從用途來看，按照財政部頒佈的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，要扣掉征地和拆遷補償支出，包括土地補償費、安置補助費、拆遷補償費等；要扣除土地開發包括道路、供水、供電等建設支出；要保證支農費用，如被征地農民生活水平補貼和社會保障支出等；還有城市基礎設施建設如城市道路等建設，以及土地出讓業務費如土地勘測、評估等。在保證這些硬性支出之後，才由地方政府相對自主支配。

  土地出讓金問題還有很多，此次專項審計後將有更多發現。不過，審計既是為瞭發現漏洞，更是為瞭堵住漏洞。從已有問題來看，當前關鍵要紮緊制度籠子，把已有的措施落實好。很多問題，不是沒有制度，而在於制度沒有得到嚴格執行。同時，解決土地出讓金問題還需要在新的形勢下抓緊改革。在監管層面，要建立健全土地出讓收支預決算公開管理制度，把土地出讓金置於公開監督之下。

  自8月中旬開始，審計署針對土地出讓金的全國性審計陸續展開。這次審計不同於以往隻對部分地區進行抽查，而是首次大范圍專項審計。這表明土地出讓金問題已引起有關部門高度關註，加強審計正是為瞭通過查找問題將土地出讓金更好地納入制度籠子，這也是此次審計引發公眾持續廣泛關註的原因所在。

評論管好土地出讓金是一項系統工程

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萬達商業去年銷售1602億 加快輕資產轉型

內容來自sina新聞

事實上，很早之前，王健林就已經意識到這種“已售養租”模式不可能長久持續下去，特別是在整個房地產行業進入相對低迷周期後。鑒於此，去年年底，王健林用20多天時間就將萬達商業推上瞭香港資本市場，顯然有優化債務結構之目的。

而在萬達商業2014年實現的1601.5億元的簽約銷售額中，來源於一、二線城市銷售額占比達49.81%，三線城市占比48.31%，境外占比1.88%。此外，萬達商業稱，“未來集團將繼續執行審慎的購地策略，購地重點將從三線城市重新回歸一、二線城市”。同時，這些儲備項目未來將繼續加大萬達商業地產在投資物業上的比重，加之O2O戰略的推進，利潤仍有很大的釋放空間。

值得註意的是，萬達集團副總裁兼財務總監劉朝暉坦言，作為新的上市公司，萬達商業股價還有很大提升空間。萬達去年用20多天時間就實現瞭上市，雖然體現瞭公司的執行力能力，也獲得瞭眾多投資者的認同，但由於時間限制以及萬達商業業務板塊的多元復雜性，廣大投資者對公司的瞭解相對不夠，因此股價表現並不盡如人意。隨著時間的推移，“我們相信股價將有很大提升空間”。

按照王健林的要求，在接下來的5年內，萬達將構建起商業、文化旅遊、金融和電子商務四大業務板塊。加上萬達商業收購快錢，計劃投資200億元搭建O2O平臺等動作，多數業內人士認為，萬達正在加快輕資產化，爭取使其業務受房地產市場波動影響越來越小。

對此，有業內人士向本報記者直言，加重對持有性物業的投資意味著沉淀更多的資金，雖然2014年萬達商業實現瞭現金流為正銀行二胎 銀行二胎利息，且超過88億元，但其“以售養租”模式在市場上是存在短板土建融高雄小港土建融的，不但資金成本高，長期下去也將直接提升公司的資產負債率。

從萬達商業目前的負債情況來看，2014年，其凈負債率為57%，增加瞭4個百分點。而萬達商業的總體融資成本(包括資本化利息)由2013年的97.98億元元增長至123.75億元，增長26.3%。不過，萬達商業長期負債占比較高，1年以上到期負債占比達79%，相對能夠保證公司良好的流動性。

而關於輕資產化的下一步如何走，曲德君表示，2015年，萬達將在資產證券化、外部投資以及互聯網金融發面發力，致使公司未來不依賴物業銷售來獲得穩定現金流。同時，萬達商業財務總監劉曉彬也透露，將密切關註中國政府的Reits政策，一旦時機成熟會立即啟動相關計劃。

事實上，對於意在打造“國際萬達”的王健林來說，無論是萬達商業地產所倚重的“已售養租“的發展模式，還是不斷提升的負債率帶來的融資瓶頸問題，都無法將萬達推向一個新的發展平臺。鑒於此，在去年完成商業地產上市打開一條融資通道後，王健林啟動瞭由重資產運營向輕資產轉型的計劃。

■本報記者 王麗新

據記者瞭解，王健林的投資邏輯頗有”雨天出門”之意，尤其擅長在市場低谷期抄底拿地。截至2014年底，萬達商業地產旗下有約7594萬平方米的在建和待建物業，這些土地儲備將近半數都位於經濟最發達的華東地區，但其在購地成本上仍保持瞭較低的水平。2014年，公司新購置的土地儲備平均成本每平方米隻有1187元，低於行業平均水平。

事實上，降低融資成本也是萬達商業由重資產經營模式向輕重並舉模式轉型的重要支撐力。曲德君表示，2015年，萬達將在資產證券化、外部投資以及互聯網金融方面發力，致使公司未來不依賴物業銷售來獲得穩定現金流。

“公司今年在境內和中期債券市場有發債的計劃，主要目的在於優化債務結構，降低平均融資成本，置換目前公司存在的相對較高利息的貸款。”劉朝暉向記者表示，公司有信心把2015年的平均融資成本降到7%以下。不過，公司在境外發債規模將比較小，主要用於境外項目投資。

而從運營成本方面來看，為瞭降低資金使用成本，提高收益率，萬達商業一方面加快物業開發的速度，另一方面則側重於逆周期拿地，在拿地成本更低的時機，轉向銷售更為順暢的區域拿地。

同時，萬達商業董事兼執行總裁曲德君公佈瞭公司2015年的發展目標。曲德君表示，2015年將新開26個購物中心、12個酒店。此外，除瞭在投資物業租賃及物業管理收入、銷售合同金額、核心凈利潤等方面持續增長外，在萬達商業2015年經營目標中提到瞭優化負債結構，把”平均融資成本降至7%以下”是其重要目標。

值得一提的是，在簽約銷售額增長接近27%的同時，截至2014年底，萬達商業持有物業達到2156萬平方米，較2013年底的1635萬平方米增長瞭31.87%。

加快向輕資產經營模式轉型

據萬達商業公佈的數據顯示，2014年，萬達全年合約銷售總金額是1601.5億元，較2013年增長26.65%，合約銷售面積1478萬平方米，較2013年增長35.97%，完成瞭年初定下的銷售目標。而在其1601.5億元的簽約銷售額中，按物業類型分，商鋪、寫字樓、SOHO及其他投資型物業占比59.64%，住宅物業銷售占比為40.36%。

昨日，萬達商業在香港公佈上市後首份年報和2015年預期戰略目標。截至2014年12月31日，萬達商業地產總收入達1078.71億元，增長瞭24.31%；核心溢利為148.24億元，同比增長14.04%，核心溢利率為13.74%；每股盈利6.51元。不過，萬達投資性物業公允價值增長為134.55億元，較2013年降低12.87%。

正如劉朝暉所示，萬達對中國房地產市場有清醒的認識，目前在做互聯網＋業務，搭建商業消費平臺是公司戰略發展的重要方向。曲德君也直言，希望通過輕重資產並舉的經營模式加快互聯網平臺的發展。

目前來看，萬達已經邁出瞭輕資產化的一步。今年1月14日，萬達對外宣佈已經與光大安石(北京)房地產投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四傢公司，分別簽署瞭有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4傢投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業隻負責建設和管理。

按照目前王健林設計出來的輕資產模式，是將萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧雲系統和電子商務都由萬達集團來做，同時還將使用萬達廣場的品牌，而投資則由別人出，萬達廣場的資產歸於投資方。這意味不但能改善公司債務結構，還能提升企業凈利率和凈資產收益率。

計劃發債 置換高息貸款

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/09305988844596820751519.shtml

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  第1財金專訊(記者 高揚) 5月12日，央行召開專題座談會，提出銀行要合理配置信貸資源、優先滿足首次購買自住商品房的貸款需求。如今，央行"喊話"支持首套房貸已有一個多月。記者走訪島城的多數銀行發現，首套房貸政策並無明顯松動，利率仍難尋折扣，多以執行基準利率為主，但放款速房子2胎銀行利率多少免費諮詢試算度有所提高。

  一傢國有大行的相關人士也對記者表示，今年個人消費貸款業務是該行的重點業務之一。不過他也指出，對於消費貸款，用途的控制是十分重要的，比如要杜絕資金進入樓市和股市，這就需要銀行花費不少成本，而管理成本較高，也會推高個人消費貸款的利率。"從監管成本上說，個人消費貸款可能高於住房按揭貸款。"據悉，目前銀行個人消費貸款利率一般都需要在基準利率基礎上上浮至20%，部分銀行的個人消費貸款利率則在基準利率基礎上上浮30%。

  記者調查發現，在島城五大國有銀行中，首套房貸利率跟上月底基本沒有變化，執行的仍是基準利率。記者以客戶的身份咨詢瞭一傢國有銀行，被告知房貸利率可有條件"下降"。據該行的客戶經理表示，若組合貸貸款金額150萬以上，可以享受基準上浮3%，如果信用狀況不達標就時上浮5%。此外，記者註意到，上月有兩傢股份制銀行執行的是首套房貸利率上浮5%，而目前已經調回至基準利率。而5月末，此前島城市場上一直停貸的一傢股份制銀行也已經重新受理瞭房貸業務，執行的也是基準利率。

  業內重劃區房價專傢對記者表示，受房地產整體市場環境影響，個人買房的意願並不強烈，今年上半年房貸申請數量還是有所下滑的。所以下半年各傢銀行的放款速度隻會更快不會更慢。而記者也打探到，在政策引導下，也有一些股份制銀行在下半年會重返個人房貸市場，加大房貸額度和放款力度。

央行 喊話滿月 島城打折房貸仍難尋

  曾幾何時，個人房貸因其低不良率成為銀行爭相追捧的"香餑餑"，而如今卻變為瞭"雞肋"。業內人士稱，出現這種情況依然是銀行信貸額度和資源有限，房貸業務已不"吃香"，即便是利率有所上浮，利潤也不高。一傢商業銀行負責貸款人士表示，銀行房貸方面投入的人工成本、時間、資金成本高，出於自身業務佈局以及信貸資源分配的考慮，銀行不會出現大面積房貸利率打折的情況，甚至維持基準利率都會越來越少。加上現在支持小微企業的政策扶持，銀行也會更多向這方面傾斜。

  雖然"打折房貸"仍未重現江湖，但在放款速度方面，各傢銀行比之前卻有所提升。某國有銀行個貸經理對記者表示："如果客戶資料齊全，在審批環節目前速度加快瞭，目前放款隻需要一到兩周時間。"國有銀行放款速度大幅提升，股份制銀行同樣"不甘落後"。"由於年初額度緊張而積壓的房貸申請，目前基本上也受理完畢，放款時間不會超過一個月。"一傢股份制銀行客戶經理如此表示。但一傢房產中介經理劉女士卻告訴記者："在我看來，銀行放款時間總的來說變化不大，有錢的銀行還是快，本來就慢的還是慢。"

  銀行發力中小微、個人貸款

  首套房基準利率仍為主基調

  記者瞭解到，隨著貸款消費被越來越多的人所接受，銀行在個人消費貸款方面的業務也從前兩年的相對沉寂重新轉為活躍。某股份制銀行個貸經理表示，該行今年的個人消費貸款業務增長十分迅速，且未來該業務領域將迎來大發展。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/07542794427.shtml

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  現在我們來梳理一下這些新的提法和政策。



內容來自sina南投土地貸款新聞

  加快房地產稅立法並適時推進改革。房地產稅是一個綜合概念，一切與房地產運行過程中有直接關系的稅種都可稱為房地產稅，其涵蓋瞭房地產市場的所有稅收環節，房產稅隻是房地產稅中的一個稅種。這項工作從銷售、保有環節方面為下一步的房地產調控做好瞭準備。

  中央城鎮化工作會議中涉及房地產調控的內容包括"要按照嚴守底線、調整結構、深化改革的思路，嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率，切實提高城鎮建設用地集約化程度。"

  隻要這些政策措施得到認真貫徹執行，房地產行業就能夠協調發展，實現改革的關聯性和耦合性，並實現最大綜合效益，進而促進整個行業健康穩定發展。

  今年的中央經濟工作會議提出的 "努力解決好住房問題"，實際上就是房地產調控的最高目標，也是建立房地產調控長效機制的出發點和原則。做好這項工作要抓好兩方面工作：一是進一步規范商品房市場，用市場手段促其健康發展；二是做好保障性住房的相關工作，解決各有所居的社會問題。

  建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除"信息孤島"。這個制度可視為對房地產狀況的大起底，使之後出臺的政策更有針對性和可操作性。

  建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立城鄉統一的建設用地市場就守住瞭房地產的土地供應環節，能夠更好的從源頭上做好房地產調控的基礎工作。

  剛剛舉行的中央經濟工作會議沒有再將"房地產調控"列入主要工作事項內，而是換瞭一種比較具體的、可操作性強的提法。本次會議提出，努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。特大城市要註重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

  業界專傢認為，決策層不再重點提及房地產調控，說明房地產調控的思路已經開始轉變，即從過去的依賴行政指令向側重代償當舖二胎市場轉變。在這個轉變的進程中，政府與市場的作用會劃分清楚。簡單來講，就是放開"高端"需求，發揮市場的決定性作用，保障"低端"供應，強化政策的民生托底功能。

房地產調控新思路規范商品房托底保障房

src="http://tj.house.sina.com.cn/iframe/news201311/index.shtml"

  房地產調控去行政化正在深入進行中。與此同時，房地產調控長效機制的輪廓也愈加清晰起來。概括地說，房地產調控長效機制應在兩方面發力：一是規范商品房，用市場手段促其健康發展；二是做好保障房，用托底政策讓中低收入人群居有定所。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08062540506.shtml

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內容來自sina新聞

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/13365968975307884261009.shtml

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  小劉說，因為征信記錄存在9次違約，他被告知銀行貸款利率需上調10%，相當於30年50萬元銀行貸款要多支出近5萬元。銀行客戶經理告訴他，10個辦助學貸款的，有9個都出現瞭這個問題。

畢業未及時按月還款 助學貸款違約買房多花5萬

  到武漢紮根後，他打算在光谷買房。這個月去銀行辦理貸款手續後，他懵瞭：銀行客戶經理查詢他的征信記錄，發現有9次違約記錄。問題出在畢業後他沒有及時還款。他從大二開始辦理國傢助學貸款，3年簽瞭3次合同，乘以3個月的逾期，所以是9次違約。

  小劉2007年一考上南方某大學，就申請瞭國傢開發銀行的助學貸款。他昨日告訴記者："當時有七八頁密密麻麻的條款，我隻是模糊知道國傢助學貸款是無息的，畢業後要還清。"大學畢業3個多月，當地教育局通知他還款，他竟還沒有意識到自己已違約。

  提醒>>>

建地 容積率怎麼貸款比較會過件  (記者李佳)

  在近幾年的就業招聘中，用人單位也越來越關註大學生的個人信用狀況。相關人士提醒說，一處失信，處處受制。在信息科技時代，失信者將寸步難行。在校大學生要關註自己的信用報告，建立良好的個人信用記錄。辦理瞭國傢助學貸款的大學生，畢業後應註意按時償還貸款。建融台北大同建融

  畢業後還貸困難

  應爭取延期還款

  小劉說："我又登錄瞭相關網站，才發現都有明文規定：還款時間從畢業之後的第一個月開始算起，與目前房貸的按揭貸款一樣，按月還款。"他介紹，目前各傢銀行房子按揭貸款必須看征信記錄。工商銀行規定，客戶有5次違約記錄，就不能辦理按揭貸款。他輾轉找到農業銀行，因還未突破該行征信門檻，得以貸款。

  據記者查詢，截至2013年，國傢開發銀行湖北省分行累計向湖北省發放貸款31.66億元，資助大學生54萬人次。

  目前，中國人民銀行已建立全國聯網的個人征信系統。隻要個人與銀行發生瞭信貸業務往來，或者開立瞭個人結算賬戶，該系統就會自動生成個人信用報告。在辦理信貸業務時，銀行通常會考察個人信用報告。

  "問題嚴重的話，可能以後都買不瞭房子"。小劉希望以自己的經歷告訴那些即將入學的、即將畢業的師弟師妹們，千萬別忽視自己的"經濟身份證"。"信用記錄全國聯網，中國人民銀行征信中心可以直接查詢。不管畢業後走到天涯海角，信用背一生"。

  相關人士建議，如果畢業後償還助學貸款暫時存在困難，應與學校或銀行保持必要的聯系，爭取與銀行達成延期還款協議，避免在個人信用報告中留下不良記錄。

內容來自sina新聞

  本報訊(記者李佳)在光谷工作的小夥小劉，以親身經歷提醒即將步入大學的武漢新市民：千萬要重視自己的"經濟身份證"，他因征信記錄受影響，差點買不成房子，最終能貸上款瞭，但要多還銀行近5萬元，"當初瞭解多一點，可幫自己節省近5萬"。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-26/07434401232.shtml

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  上述信息，以及其他諸多信息(比如去年四季度十幾個城市出臺地方新政，進一步收緊調控，而且繼續實施行房子2胎利息政幹預)綜合起來，發出的是非常復雜的信號：房地產政策將轉型，但需要一個過程。業內外更關註2014年的房地產調控的具體動向，不妨關註以下八個方面。

楊紅旭房地產調控不可能大幅放松



  其六，土地政策與土地制度改革。從短期政策看，2014年主要方針仍是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房價漲幅偏大、住宅供應緊張的城市增加宅地供應，另外還會繼續抑制地王。從改革層面看，重點在農村土地制度改革，包括加快征地制度改革，完善農村宅基地管理制度，引導和規范集體經營性建設用地入市等。

  其七，貨幣政策與房地產融資政策。中央經濟工作會議提出：2014年繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。但按照短期慣性，2014年仍將延續2013年下半年偏緊的執行態勢。貨幣政策的松緊，會決定房地產信貸與融資政策。2014年尤其是上半年，房價仍處高位，房地產融資難以明顯放松。相比2013年度，開發貸、個人房貸仍略偏緊。至於上市公司再融資，2013年有消息稱要開閘，靴子至今未落地，估計2014年會有所放行，這也是提高房企直接融資比重的應有之義。從改革層面看，一方面調整和優化公積金制度；另一方面將設立住房金融機構，通過提供政策性貸款、貸款擔保等形式支持普通居民融資購房。

  其四，房產稅立法與試點。十八屆三中全會中提出，"要加快房地產稅立法並適時推進改革"，再次表明中央推進房地產稅改革的決心是不變的。由於明確提出房產稅要立法，要走人大流程，那麼在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間，暫也不必過憂。不過，在立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點後立法，這是改革的"常規打法"，2014年推出第二批試點城市的可能依然較大。

  其二，建設不動產統一登記制度。建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是產權管理體制機制的重大改革。2014年重點在於建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺。按國務院要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，並實施不動產統一登記制度。對於正常的商品房並無影響，原本就屬合規登記，而對於各種"灰色"房屋，以後將逐步納入正規登記程序，會暴露出其中某些不合規的事實。

  2013年10月29日中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，強調住房保障。11月中旬三中全會召開，文件中與房地產相關的內容很少，涉及土改、房地產稅立法、住房保障與住宅供應、公積金等。12月11-13日，中央經濟工作會議與中央城鎮化會議同步召開。上述四個會議均淡化房地產調控。

  其一，限價弱化或取消。2011年和2013年，房地產調控文件中兩度要求地方城市制定年度房價控制目標。從中央層面看，今後不太可能要求各地繼續制定房價控制目標。從地方層面看，既然不需制定年度房價控制目標，而且2014年房價上漲壓力將減小，也就沒必要限制項目售價。

  其三，個人住房信息系統聯網城市擴圍。這不僅涉及技術問題，更多還有人為障礙。部分人擔心自己的多套房產曝光。即便阻力重重，此事還將繼續推進，這是一項基礎性工作，國傢必須掌握全國住宅的"傢底"，這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的重要前提。

  其五，出臺《國傢新型城鎮化規劃》。中央城鎮化會議提出瞭推進城鎮化的六條主要任務，這將成為2014年將出臺的《國傢新型城鎮化規劃》中的主要方針與內容。其中三條與房地產業關系較大。第一，推進農業轉移人口市民化。為此必須進行配套的戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。第二，提高城鎮建設用地利用效率。三大城市群地區，要以盤活存量為主，不能再無節制擴大建設用地。減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地。第三，優化城鎮化佈局和形態。"兩橫三縱"的全國城市化戰略格局，已經形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時要在中西部和東北有條件的地區，依靠市場力量和國傢規劃引導，逐步發展形成若幹城市群。由此可見，新型城鎮化更註重發展城市群與中小城市，而控制超大城市規模。

  都說中國樓市是個"政策市"，而決策層的某些信號，又讓人感到政策走向出現瞭些許新變化。

  其八，住房保障制度建設。住房保障，是房地產長效機制的重要組成部分。2011年至2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套，"十二五"期間新建3600萬套的目標，前三年已完成近7成，完成五年目標沒有問題。從指導方針分析，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，也即住房供應"雙軌制"，重點發展公共租賃住房，廉租住房將並入公租房，各類棚戶區改造仍是重點。

  總體而言，2014年房地產調控依然會延續2013年態勢，不可能大幅放松，但將更強調分類指導，因地制宜。筆者認為，2014年的房地產調控要求大體如此：一線城市從緊，二線城市維穩，三、四線城市將有所放松。

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人民日報談如何使1億人城鎮化中西部或成主戰場

  全國人大常委會副秘書長、民建中央副主席張少琴在接受本報記者采訪時說："與城鎮化空間分佈不平衡相伴隨的是經濟發展的不平衡，京津冀、長三角、珠三角三大城市群以2.8%的國土面積集聚瞭18%的人口，創造瞭36%的國內生產總值；而整個中西部地區的生產總值相加才占全國GDP的39%。但同時對中西部地區城鎮化率低的另一種理桃園快速借錢方法二胎年息解是我國城鎮化發展空間大。"

  本報記者 潘旭濤

  2014年，春節前春運的熱點基本集中在珠三角、長三角以及京津冀等東部地區，而春節後熱點則是中西部省份。這場大規模的人口遷移，恰好揭示瞭中國的異地城鎮化特征：大量人口從中西部前往東部就業。在一個多月前，中央農村工作會議提出，到2020年要解決"約1億人口在中西部地區的城鎮化"。中西部要實現這一目標，既吸聚人口，又要留住人口，而這需要產業基礎、政策配套以及深層次的社會認同。

  有產業才能吸聚人口，才有城鎮化的可能。國務院發展研究中心農村經濟研究部部長葉興慶認為，目前我國中西部地區城鎮化水平較低，應通過形成西部地區城市群、新增建設用地指標向中西部傾斜以及引導產業向中西部轉移三大途徑提升當地城鎮化水平。

  中西部或成主戰場

  有的省份強調發展縣域經濟。如雲南計劃重點支持一批縣城做大做強，抓好210個特色小鎮建設，促進產業與城鎮深度融合；貴州重視在縣城和小城鎮通過產業發展集聚人口，為返鄉農民工就近就業、就地創業、安居樂業創造條件；陜西計劃建好43個重點縣城、35個省級重點示范鎮和31個文化旅遊名鎮，吸引農村居民就地城鎮化。

  《中國西部經濟發展報告(2013)》指出，2012年末全國城鎮化率為52.57%；其中東、中、西部地區城鎮化率分別為56.4%、53.4%、44.9%。

  "內""外"皆應城鎮化

內容來自sina新聞

  因此，中國社科院城市發展與環境研究所副所長魏後凱斷言，"未來中西部地區將是加快城鎮化建設的主戰場"。中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為，中西部城鎮化率仍有102胎融資貸款全省皆可處理-15個百分點的提升空間。

  如何使1億人城鎮化？

  "傢裡有好工作，誰大老遠跑過來打工呀？"傢在山西原平市農村、目前在山東淄博打工的小劉，一語道出瞭"背井離鄉"的最主要原因。在記者對幾十名異地務工人員的采訪中，絕大多數人表達瞭類似的觀點。

  中西部

  如果說人口因產業聚集是一種外在的城鎮化，那麼進城農民內心融入城市，則是內在的城鎮化。西北大學公共管理學院副院長雷曉康向記者反復強調"人"的城鎮化。他說，要讓進城農民認同自己的城市身份，這樣才能減小可能產生的矛盾與摩擦。

  一些必要的政策配套也被專傢們普遍看重。例如與戶籍制度掛鉤的住房、醫療、養老等福利。

  各地側重有所不同

  近期陸續公佈的各省(區、市)2014年《政府工作報告》，均把城鎮化作為重要的章節來論述，尤其是中西部省份，大多提出瞭具有地域特色的城鎮化發展戰略。

  "城市群"是很多省份的發展重點，也是中央城鎮化工作會議中提出的六大任務之一。

  如山西支持太原率先發展，以形成太原城市群；內蒙古推進呼包鄂城市群建設，實現並聯式、組團式發展。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-28/07292595923.shtml

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李廣軍房地產穩字訣已成新常態

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/08224591052.shtml

  眼下，相關房地產政策轉向，正對房地產市場信心產生積極影響，特別是剛性需求和改善性需求，有望加快入市和購房。預計四季度市場成交有望恢復性增長，成為年內高點，價格逐漸企穩。在房企積極去庫存、沖業績的目標下，房價不會明顯上漲。在成交和價格都走穩土融台南官田土融的趨勢下，對於置業者來說，也是一個可以考慮出手的好時機。

內容來自sina新聞

  "新常態"已經成為當下描述中國經濟走向的一個熱詞，而一直保持高關註的房地產領域，在政策護航、市場突圍合力之下，也正扭轉年初以來的衰頹之勢，在中短期內，多方合力的指向，令"穩"字訣成為樓市新常態。

  在市場研究人士看來，第三季度以來全國各地紛紛采取放松限購、加大信貸支持等措施。借政策利好的東風，第四季度的市場回暖態勢，已經受到業界普遍認可。經緯行人士就表示，雖然第一、二輪的穩市措施，已經取得瞭一定成效，雖然10月份的成交量各地有普遍的回升，但目前的市場回暖勢頭還沒有企穩，與去年相比依然有較大距離。據其判斷，在"9.30央行新政"，各地商業銀行客觀上難以按照最大優惠上限執行的背景下，預計各地方政府會繼續在主導權較大的公積金政策和稅費政策上，進行購房支持。廣州不會當"穩市"政策的排頭兵，但在整體環境的壓力下，年末進行有限寬松的必要性和可能性大。明年春節之後，樓市有望進入回暖後的新常態。

  而省房協早前發佈的第三季廣東房地產市場報告，相關數據也顯示樓市變化的曲線圖，正沿著這一路向行進。今年前3季度廣東商品房銷售量同比走勢降中趨穩，商品房待售面積再創新高，後市潛在供應量大，供求關系寬松，去庫存壓力依然嚴峻。由於銷售回籠資金回落，對於房企資金鏈也造成瞭影響。本年到位資金同比增速震蕩回落，其中自籌資金同比增速及所占比重均大幅上升，銷售回籠資金則相應下銀行2胎房貸利率年息貸款全省皆可處理降，資金結構與2008年相似，資金壓力凸顯。

  廣東商品房銷售額同比增速自去年一季度以來持續回落，今年開始進入負增長區間。從銷售額與投資額的比值情況看，處於近年來低位水平，意味著現金流入不敷出，繼續維持當前的投資增速較為艱難。對於房企的開發節奏來說，今年是一個不折不扣的調整年。房地產投資增速維持平穩，新開工、竣工面積降幅收窄；其中商品住宅投資占比有所下降，商用物業投資快速增長，房地產投資結構呈現持續調整態勢。

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  據中國之聲《新聞縱橫》報道，去年，"以房養老"這樣一種養老保險產品一度引發廣泛關註。但是，這種抵押產權房換養老金的方式僅僅是養老之道的錦上添花，而且剛剛起步、距離我們還挺遙遠。而就在眼下，另外一種買房子來安度晚年的養老方式，"養老地產"卻已經吸引瞭越來越多人的目光；涉足其中的，也不乏保險企業的身影。

  王先生：它的實際服務水平怎麼樣，專業化程度如何，比如說老人日間照料怎麼解決的，飲食日常服務、甚至包括醫療，是不是真正的配套到一種比較完善的一種程度，這是最關心的。

萬科保利等房企紮堆養老地產 前期或仍需政府補貼

  畢大媽：現在說是不是以房養老，我覺得還有點為時過早，有些政策還不是很清楚。

  不可否認的是，目前國內養老市場蛋糕很大，統計數據顯示，截止2013年底，我國60歲及以上老年人口突破2億人，蘊含著養老商機達到4萬億元，到2030年有望增至13萬億元。企業角逐養老地產因為這是塊誘人的蛋糕，但如何盈利則是涉足者必須考慮的問題。

  周大爺：60萬，每個月管理費是1500，給我們買的(幣)卡。幣卡就是說60完交完瞭直到你使用到你百年以後，這個60萬他拿去瞭，60萬他按照15年計算，如果你在15年以內你要搬走，那麼你住瞭5年，那你還有10年的鈔票再退還給你。

  張大爺：當時她經常要看病配藥，最多的時候一個禮拜跑四個醫院，這裡有值班電話，按一下就可以瞭，我打電話都打不瞭瞭，就拉一下那個。

  據瞭解，這傢地產養老機構實施的是會員制養老，會員卡隻代表房屋的使用權，而非產權，每張卡的售價比周邊同等面積的商品房的總價低約30%，並以此吸引買傢。

  王大爺：我現在不考慮這個問題，我七十歲瞭，走一步看一步吧，就這麼一套房子也不大可能抵押。

  張大爺：這裡的秘書陪我們去。她眼睛不好，她要照顧我，她沒這個能力。

  北京中原地產市場總監張大偉：全球的養老地產，都是很難做到盈利的，從其他國傢來看的話，養老地產，都是一個政府主導的或者說一個帶有福利性質的產業。中國目前來看的話，雖然說可以計算出來的蛋糕很大，但是能夠吃到的人應該很少，畢竟養老地產它需要投資很大，目前來看中國的房地產更多的依賴是土地升值，從這一點來看的話從短期來看應該說養老地產還是一個需要政策需要政府著力做的一個行業，或者說需要政府補貼的一個行業，從目前來看想盈利的話，按照中國的傳統，因為中國的養老大部分還是要依賴傢庭養老，更多還是跟住宅掛鉤的，隻不過說是住宅的一個升級版。養老地產，未來發展如果想盈利的話，還是需要政府部門做更多的事苗栗公館農地貸款兒，這樣的話，民營機構或者開發商才會更願意介入。

  劉女士：推薦的養老社區，社區裡也有專門針對老人的一些服務。房子的設計也是考慮到老人的因素。每個月的費用比入住酒店，還有去買房子要便宜得多。所以我就想，價格還可以，如果我到瞭年紀，和同齡的人一起住的話，也不寂寞倒是。現在還在考慮吧。身邊好多人好像都不知道這個事，等考察考察再說吧。

  "後面有個醫院的他們可以把我送到醫院裡。醫生也看情況，再根據情況處理。"

  李大媽 ：如果自己的收入很寬裕的話，有必要，好的肯定貴，現在一個子女怎麼能拿的起，他要不好的話肯定受虐待。

  養老地產正在悄然生長。就在幾天前，作為山東濟南首次推出的專業養老地產地塊，位於長清區五峰山附近的一地塊被一傢健康產業投資公司底價摘得，預示著專業保險企業正式步入濟南，規劃大型養老社區項目。雖然這一項目隻是剛剛起步，但也吸引瞭不少人的關註。

  進入馬年，劉女士就滿35歲瞭，她決定在新年裡開始為自己投一份兒養老保險，但是保險公司卻給她推薦瞭一款養老公寓項目：

  據瞭解，萬科、保利、綠地等20多傢房企相繼進入養老地產項目，如今這些項目已竣工並進入運營期。但是很多人仍然對此心有疑慮。

  李大爺：大半輩子弄一套房子抵押給銀行，我是不同意這種做法的，根據中國人的幾千年的風俗習慣，住自己的房子，就是那叫傢，那叫安心，我自己心裡踏實。

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  周大爺：我們是企業的，我們也住不起，兩個人的工資，一個人住養蘆竹土地貸款房貸老院能行嗎？

  的確，現在的房地產市場日趨分化。部分地方出現"量價危機"、商業地產競爭激烈、旅遊地產風險過高的情況。於是，商人們敏銳的目光又盯上瞭"養老地產"這個新的掘金點。那麼，"養老地產"這塊誘人蛋糕它的盈利模式究竟在哪裡？到底是真的以養老為主，還是地產先行、養老它隻是一個虛無縹緲的概念呢？

  養老地產與普通商品房究竟有什麼不同呢？在上海某養老樓盤，小區的大樓與其他高端樓盤並無二致，但內部裝修的細節，比如床頭有應急按鈕、紅外線測試裝置、衛生間方便老年人使用的扶欄等，又顯示著這裡並不是普通的住宅。住在這裡的一戶老人告訴記者，住在這裡，最看重的是醫療條件和人性化的軟硬件。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/2014-02-05/20363908489.shtml

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