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內容來自sina新聞
第六屆中國產業園商務區發展論壇下午（之二）
下面進入論壇的第四部分，圓桌對話環節。第一場圓桌對話的主題是"綠色產業園區建設運營困局與突破"，探討綠色產業園區開發建設與投資運營之道。
下面有請對話主持嘉賓，中油天寶集團副總裁蔡宇翔先生。另外幾位嘉賓是：
成威先生 協信集團產業地產事業部 副總經理
莊捷先生 北京蘭格加華集團 副總經理
何金芯先生 中科電商谷投資有限公司 招商副總經理
王志剛先生 北京米蘭之窗節能建材有限公司 副總經理
李毅先生 鴻鑫集團 董事長
江曼女士 九源國際建築顧問有限公司 總經理
張智君先生 北京朝來世紀房地產開發有限公司 總經理
蔡宇翔：非常高興主辦方能給到一次可以與這麼多重量級嘉賓對話的機會，我想對大傢都是一個很好的學習的機會。今天的背景我找瞭很多資料，但是主辦方房訊網給瞭一篇他們的見解，比我瞭解的更完善、更實際。隨著我國新型城鎮化拉開大門，以產業園區開發委代表的產業地產時代已經來臨，產業園區運營商及開發商的模式已經進入瞭產業園投資的主流模式，並且取得瞭一定的成功，但目前產業園區發展仍然脫離不瞭傳統的產業聚集、傳統的運營模式，運營模式隨著國傢的產業升級，產業環保和經濟可持續發展的重視、非再生資源的匱乏、消費者綠色環保意識的增強、傳統產業園區向綠色產業園區的轉型勢在必行，綠色產業園區的發展大有可為。因此如何從規劃設計、開發建設和後期的運營管理、因地制宜的進行園區的空間規劃，同時根據主導產業的需要，從而實現整個產業園區自成一個綠色有機整體，擁有完整的綠色環保產業鏈，推動國傢落實綠色產業園區的大力支持，是解決產業園區的關鍵所在，也是我們這次論壇的關鍵所在。接下來的時間裡，我們請出在座的幾位重量級嘉賓，給我們大傢解答一些相關的問題。
請出的第一位嘉賓是成威先生，是協信集團產業集團事業部總經理，協信地產是452億資產，專做精品住宅，這肯定是大傢感興趣和瞭解的一面，這麼大的集團、這麼專業的集團，到底他們是怎麼樣看待下一個問題的呢？成總，我給您準備的問題是，我們在座的開發企業都知道，住宅、純商業體、旅遊地產、文化地產、老齡地產、產業地產，那麼什麼是綠色產業園？它有什麼樣的吸引力？是不是簡單的清潔生產、低碳、低能源就叫綠色產業園呢？我想每一個在座的朋友和我自己都想很清晰的瞭解這個主題，請您介紹一下您的看法和您企業對綠色產業園的看法。謝謝。
成威：感謝主辦方給我們這麼一個機會，來談一下我們在產業地產開發過程中的心得和體會。現在大傢都在產業地產的領域裡面拓展，綠色是一個非常重要的話題。我們首先應該從兩個層面來理解這個問題，第一個層面就是一個園區的景觀、環境、設計、建築是不是用的節能環保的材料等等，這是傳統的綠色園區的概念。這是我第一個層面的理解，大傢都非常容易接受。
但是我想說的是第二個層面，綠色產業園的關鍵詞是"綠色、產業"，而不是"綠色園區"。我們協信發展瞭20多年，我們剛剛過完20年司慶，資產400億，我們的方向也轉向瞭產業地產領域，陸續在重慶、無錫、上海、成都等大中城市做瞭很多產業地產。我們的關註點在綠色、產業，所以我們對一些項目的理解、對一些產業定位和產業選擇我們是慎之又慎的，這些產業是不是可持續的，是不是我們產生理解的沒有污染的，更主要的是這些產業是能夠為未來經濟和產業發展帶來持續的發展和後勁，所以我們對綠色產業園區的理解，重點是在綠色、產業。我們無錫未來城的項目、重慶總部城的項目都是從綠色產業的概念去理解和運作的。
那麼什麼叫綠色產業？今天上午幾位老師都講過，剛才我也聽到瞭第六產業，圍繞著互聯網的高智慧、高附加值、高社會效益的領域裡面的產品。我想再強調一點，在綠色產業園裡我們還一直秉承的是產城融合、三生平衡，所謂三生平衡就是生產、生活、生態。在一個園區裡我們還一直倡導的是綠色生活方式，在我們園區裡邊無論是辦公還是生活、商業，我們在這個園區裡面規劃設計階段就把這幾個層面都會有涉及。個別地方一到白天就是睡城，晚上就是鬼城，形成大的潮汐流，我們所倡導的綠色產業園區也是對生態環境的保護。
蔡宇翔：我認為重點是在於綠色，是在於產業，高效是關鍵的因素。還有三生，生活、生產、生態，如果真的有好的綠色園區，我也希望可以更多的去瞭解，可以希望通過您的建議，可以多多受到一些啟發。非常感謝成總。
第二位嘉賓是莊捷莊總，莊總是北京蘭格加華集團，據我所知，莊總在通州已經啟動瞭產業園區，通州這個產業園區占地接近300畝，是有電子商務和鋼鐵背景。接下來我想給您提一個這樣的問題，現在有很多企業去拿地，比如這個產業那個產業，很多可能更多是掛羊頭賣狗肉，懂做產業地產的不是很多。前段時間我們去北洋俱樂部考察，當然也會發現有很多是有專業經驗的開發企業，特別是去到承德，我瞭解到一個朋友介紹，是一個翡翠的產業基地，通過跟開發商的瞭解，也會發現它真正是非常懂，瞭解整個產業的運作、操作理念，這種情況產業地產無形中是非常大的支持。但是更多的開發企業或者投資企業，也許他們更多是帶著問號來到現場的。我想問的問題是，無利不起早，做綠色產業園也好，做什麼也好，肯定是有利益，大傢才去關註。到底綠色產業園的利益在哪裡？另一個問題是，如果要操作的話，不是光有錢的問題，還有什麼條件才能來運作真正的產業地產？請您跟我們分享一下您的經驗。
莊捷：這是一個非常好的問題。第一個問題，無利不起早，大傢為什麼要進入到這個行業中來呢？我想這個是有很多原因的，我總結瞭大概幾點。因為過去的房地產在前幾十年的發展階段，大傢更多的是註重住宅方面的發展，住宅確實發展的很快，很多房地產公司都從中獲得瞭一定的收益，但是現在面臨著國傢政策的轉變和房地產整個形勢的變化，第一個原因就是很多房地產企業想進入這個行業，是為瞭開拓市場，從原來單純的住宅市場，轉移到包括商業地產等等，其中就有綠色產業園的第一個原因，就是開拓業務。
第二個原因，這個產業園用更早的說法是工業園區，我們拿地是工業用地，工業用地做開發的非常清楚，工業用地的價格非常低，北京市到官方網站查一些，招拍掛拿到的地，每畝不超過100萬，也就是在五六十萬、六七十萬的水平。但是和我們房地產做住宅拍地的價格來比，那就是天壤之別，那個樓面價能達到一萬，這個每畝地666.7平米才五六十萬，價格非常低，拿地相對來講壓力會小得多。
第三個原因，開發這樣的園區自然也會獲得相應的資產和現金的收益，當然瞭是有兩種方式，一種方式是全自持，工業開發完之後，出租給相應的好的企業，我的租金的現金流都有瞭。同時資產又在我手裡，這是一個最好的方向，對於過去在住宅地產開發獲得很多現金流的企業是非常合適的。另外他也可以把廠房賣掉，賣給相關企業。
第四個原因，進入園區會有形形色色的企業，有很多類型的企業，進入的企業會和開發商有比較深的互動關系。舉一個例子，如果這個園區想建一個企業，沒有錢，或者錢不夠，找蔡總來投資，前景描繪的很好，你就想給他吧，也沒多少，500萬，給你20%的股份。五年之後，我告訴你這個人叫馬雲，那您就發瞭。在產業開發裡面，開發商會有這種機會，這在住宅地產是沒有的。
第五個原因，我們又回到這個主題上來，為什麼是綠色產業園區？綠色產業園區就要符合現代化的規律，同時也是更好賣瞭，更吸引企業瞭。這是第一個問題。
第二個問題，我們要什麼樣的條件才進入到這個行業裡邊來。我覺得這是需要認真考慮的，前面我說瞭會有這些好處，但是這些好處不是輕易能拿到手的。第一個要做的事情就是要非常認真的、仔細的分析你想吸引的或者想進入的行業，產業園不是一個新的概念，就北京來說，或者在國內來說，上世紀50年代朝陽路、朝陽門外大街，都是紡織類企業，一個廠人數萬八千人那是小企業，可能都幾萬人，甚至於上十萬人，比如說大郊亭那是化工城。另外在中關村，就是搞科研的科研城。現在誰還在呢？都變瞭，除瞭中關村，為什麼？中關村是做的高科技，高科技是永恒的主題，因為創新是永遠存在的，我們現在講創新，實際上一百年前、二百年前這個世界上也是講創新的，凡是抓住創新的國傢或者企業一定是引領世界的。中關村仍然有活力，當然它的地點可能遷瞭，前到北青路、上地，環境更好的地方。
所以第一，我們對產業的分析、對行業的分析一定要透。
第二，選址，既然是強調綠色、強調生態、強調現代人的需求要吻合，選址一定要選擇綠色環境的，比如我們公司在通州臺湖，臺湖這個地方是北京周邊難得的環境優美的區域，我們建綠色園區首先得選大的綠色區域，如果綠色區域沒有發展到那兒去，營造氛圍是很難的，所以選址要選對。
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第三，選完瞭址之後，不是你去做就可以瞭。還有很重要的一點是你和政府的關系怎麼樣，你對政策把握怎麼樣，做一個產業園跟政府的支持是密切相關的，不像傳統的開發，老百姓買就行瞭，而這兒不行，政策沒有支持，各種條件也跟不上。第四就是資金的支持，產業園的開發過程相對比較長，不是你說行就行的，可能開發完瞭之後，要很長時間才能招商完成，我記得曾經和一個做產業園的老總聊天，說你們做這個東西真的很難，銷售很難。我們住宅有日光盤，但是產業園裡不會有日光產業園，一個月可能賣個一套兩套，這算是不錯瞭，所以現金流要能支持得瞭。
另外，作為綠色園區，硬件投入也很多，硬件的這些成本，就是綠色的這些成本占的更高一些，如果環境更好的話，每平米包括園林的打造不會高很多。
第五，這個園區定好瞭之後，能不能找到核心的企業，如果找到瞭核心的企業，招商就不用費勁瞭，相關企業或者他的徒子徒孫就跟著來瞭，這種核心企業不大好找。
第六，要非常明確的告訴想要進入的開發商，你經營瞭這個園區之後，建立瞭這個園區之後，一定是持久戰，為什麼呢？我們進來的是企業，我們要對企業的經營過程做認真的分析，對於在經營過程中有什麼樣的需求、什麼樣的支持，我們必須要分析到位，並且持續的給出支持，才有可能做成一個好的綠色產業園區。謝謝。
蔡宇翔：感謝莊總的回答。我從這個話題聽到兩部分，上部分是打瞭雞血，下一部分是掉入冰窟窿。我如果我們造就瞭一個馬雲，那麼中國GDP增長就可能增長三個點。但是下一部分的事實是，也可能造就瞭很多智者，在操作的領域上會有很多啟發。
下面請出第三位嘉賓，何總，中科電商谷是在總部基地的產業園中，何總參與瞭這個項目的管理工作，何總在樂工場是我們項目的運營總裁，您的戰略高度和眼光對於這個項目有非常多的瞭解。有很多朋友參與瞭綠色產業的運作，也碰到瞭很多建設中的困境和困局，比如規劃、建設、產業鏈的整合等一系列相關的問題，也是大傢很頭疼的問題。在這些問題出自哪裡？還是簡簡單單就這麼點問題，還是有更多的問題，我希望您用專業的見解給我們大傢破譯一下，如何解決這些問題？如果操作的話，如何去防范這些問題？
何金芯：大傢下午好，我是北京樂工場的創始人，樂工場是專註於做寫字樓的租賃、銷售和產業園區的招商，之前參與過中關村西區、北大生命科學園、博雅CC，目前正在服務天津的天安數碼和中科電商谷的項目。結合中科電商谷的項目來看，剛才蔡總問到規劃方面需要註意什麼，我們的理解是，最重要的規劃是產業集聚和控股，這是產業園區非常大的問題。剛才蔡總提到中關村西區的優勢太強瞭，這麼多的高校院所，有很多高科技人才。大多數產業園想在規劃方面做好的話，是需要一些依托的，比如當地現有的一些產業集聚，但是由於資源稀缺，也存在一些外溢的問題，比如周邊便宜的地租。這是規劃方面。
中科電商谷是考慮到和中關村核心區域的租金太貴，而電商企業往往接受不瞭這樣的租金，所以在大興舊宮做瞭100多萬方的項目，建設方面既然是綠色產業園，那一定是環保、節能、生態、環境優美，中科電商谷項目容積率大概是2點幾，同時規劃瞭十萬平米的公園，產業園是更容易做出來生態和環境的，因為相對地價便宜，周邊體量比較大，恰好應該把這些優勢發揮起來。當然另外一個角度，從機電設備來說，在產業園為瞭環保節能，有新型的設備。一個園區很難說一種單一業態就能把它全部支撐起來，產業園的體量都比較大，有互補型的，還有衍生的，像中科電商谷有30多傢企業，包括京東的雲平臺，京東尚科、華聯商業等等，也不完全是純的電商企業，主要是電商企業，當然也有一些上下遊相關的，構成一個生態圈，形成一個產業新區。
產業園這個課題我們也是在不斷總結和學習，這個課題可能是相當大的命題，涉及到區域經濟，政府的宏觀佈局、產業結構等等。
蔡宇翔：單一業態是不是能在單一的產業園裡生存下去，是我們每一個準備進入這個領域裡邊應該事先要考慮的問題，因為我們畢竟不是一個人去操作，而是整個組團，是整個業態的未來的發展，我們應該以這個為主題進行規劃、產業整合，才能造就一個良性的綠色產業園。感謝何總帶來寶貴的經驗。
下一位請到的是王志剛王總，王總是北京米蘭之窗節能建材有限公司副總經理，給王總的話題是，在座的很多開發界的朋友聽瞭莊總的講解都摩拳擦掌，我聽瞭都很興奮。我給你帶來的問題是，綠色產業在使用建築材料方面，與我們的傳統地產的材料到底有什麼區別？特別是在價格、成本上。在操作方面，如果可操作的話，在這方面我們有什麼值得借鑒和留意的？
王志剛：大傢下午好！我是北京米蘭之窗節能建材有限公司的，非常有幸能夠參加這個論壇，剛才主持人給我提的問題我也有些自己的想法，跟我們在座的大傢進行分享。
今天的主題是綠色產業園，綠色產業園落實到建設上，必定會對綠色材料有更多的關註、更多的使用。綠色建材是一種什麼概念？是一種什麼樣的東西？它與傳統的材料有什麼區別和特點？綠色建材確實面太大瞭，我從我們公司比較專業的領域來解釋一下。我們公司主要是綠色門窗、建築遮陽一體化，什麼是綠色門窗？有一個大的背景，國傢提出瞭建築節能要提高75%的建築節能大的政策環境下，而且國傢大的政策是提倡環保節能。建築能耗占社會總能耗大致的數字是50%，在這裡邊建築門窗又占建築能耗的50%，也就可以說建築門窗實際上占社會總能耗的20%到25%，這是一個非常大的量。在這塊我們使用綠色的門窗是有一個巨大的效益的。
那麼什麼是綠色門窗呢？國傢對綠色門窗提出瞭一些指標的要求，主要是節能指標，節能指標在門窗行業裡有一個配值，從2.8在北京率先推到2.0、1.5的概念，2.8的配值相當於歐洲德國1983年的標準，在1.5的配值情況下，基本上接近歐洲德國2010年的水平，也就是說用一年的時間，中國在門窗上建築節能指標提高瞭20倍。對門窗的材料、加工、生產等各個環節提出瞭要求。
首先從材質上，傳統的材質，從塑料窗、鋁合金窗等有巨大的變化，比如塑料窗，從兩腔要做到綠色建材，要做到五腔，鋁合金斷橋鋁節能指標不高，現在有瞭木窗，這是在節能材料上。窗戶上80%是玻璃，從傳統普通的單層玻璃，到中空玻璃，到現在新的指標下，要達到三層中空玻璃，還要有low-e玻璃，就是帶鍍膜的玻璃。同時還要在系列上，比如從小的系列變到大的系列，才能夠滿足現在的節能標準。這是從材料上。
第二是從系統上和產業化上，從系統上門窗將來會成為一個系統，並不簡簡單單是我剛才說的從材料、從五金、從玻璃上簡單的堆積，而是一個系統的過程，這是需要一個研發的過程，一個技術儲備的過程。同時要面對未來綠色要達到門窗與建築遮陽一體化，才能夠實現更高的節能指標。再有一個就是綠色的門窗要面向產業化，在這方面我們也有巨大的投入。有瞭這些，我們才能初步達到綠色門窗的要求。
綠色門窗跟傳統門窗有巨大的區別，從成本和使用綠色門窗的效率來看，首先它的節能指標和各項性能指標是提高的，成本是必然會增加的，但是我們也有一個小的測算，門窗一平米造價增加一百塊錢，折合到建築面積，一平米大概增加20塊錢左右。綠色門窗增加的值是這樣的情況。產生的效益是在綠色產業全壽命的過程當中，綠色門窗是持續給咱們的運營管理節能能耗的，尤其在冬天采暖過程當中和夏天空調制冷過程當中，節省大量運營成本和用電、用煤的成本，而且對社會的總的綠色貢獻是非常大的。提高一百塊錢，建築面積提高20塊錢，和在全壽命史過程當中的經濟效益，綠色門窗與傳統門窗在經濟效益上對比的好處。謝謝大傢。
蔡宇翔：謝謝王總。我們說市場化有很多跟產業相關的產品，這些產品是否可以融入產業園，這是一個問題，在這些政策扶持上，一個綠色產業園和產品方面有什麼樣的互動的地方，想瞭解更多這面的知識，請李總給我們普及一下。
李毅：謝謝主持人，謝謝房訊網，從產業園的規劃來講，蔡總給瞭一個基本的準則，現在做產業地產來講，土地成本下來瞭，持有性的開發應該說日漸突出瞭，不在是做瞭就賣。我們的對話開場的時候，趙秘書長就隻給瞭一個概念，綠色建築，我把這幾個論點結合起來，我的感覺是不僅重視產業，還要重視園區。我們做綠色產業園，首先自己園區的建築要是綠色的。
剛才蔡總提的問題，綠色建材，產品如何導入，融入綠色產業園區的建設，我想應該從三點來講，第一點，應該是意識，這是開發者，開發商本身的意識，應該算出一個帳來，這個盤子沒準不是全賣的，或者賣一半持有一半，既然是我長期持有的，我就要考慮性價比，不是一錘子買賣。
綠色建材現在應該說在整個國內，建材界能夠達到綠色建築標準的，從屋面材料，墻體材料，門窗，包括可再生能源的利用，包括綠色的供應鏈運營系統，這些產品和技術現在已經日漸成熟瞭。但是用不用，是市場的事兒，首先是各個開發商意識的事兒。莊總也提到瞭，無利不起早，你讓我用，我一定要算賬。應該說從算賬的角度講，剛才王總也講瞭，單獨從窗戶來說，每平米的建築面積隻增長20塊錢，我們現在把視角放大，加一個零，200塊錢，我想增加200塊錢或者哪怕增加1000塊錢，整個建築的節能將是完全質變的概念。如果這個建築是節能的建築，在全生命周期的運行過程中，勢必會產生能源效應，這個不僅體現在能源消耗，能源費用的開支，還包括產能，剛才我們說瞭可再生能源，從去年開始我們國傢大力推薦可再生能源的太陽能發電系統，這個系統非常適合應用在綠色產業園區的屋面上，它將使你的投資產生1：4的回報。從節能到產能，這條路，其實產業園區的運營者是不是轉化為新型能源的運營者，這個可以算過帳來。
還有從政策的角度，應該說我們國傢的住建部發起的建設綠色建築的號召，雖然說一直沒有得到非常普遍的推廣，但是在國傢政策上的補貼政策非常清晰，從國傢到地方，住建部、發改委，科技部都有相應的補貼標準，如果可以達到三星的綠色建築的認證，是可以拿到補貼的。這個從國傢政策層面也是支持綠色建築的使用。
最後簡單講講鴻鑫集團，我們從傳統的幕墻門窗企業發展成為綜合的建築產品供應商，我們的產品包括高性能的綠色門窗，也包括建築的可再生能源系統。我想整個綠色產業園區的建設，現在應該說開發商都從供應鏈一個角度來看待綠色建築，實際上這裡面蘊含著大量的能耗的損失，因為時間有限，就不展開瞭，謝謝大傢！
蔡宇翔：感謝李總，李總補充瞭剛才王車貸計算表總的發言，其中有一點綠色等同於質變，如果在常規的建築裡面融入瞭綠色、環保等等概念，那麼未來的變化將會是質的變化，成本控制如果合理，品質將會有很大的改變。感謝李總給我們帶來瞭精彩的觀點。
接下來有請在座的嘉賓唯一一位女士，江曼，九國際建築顧問有限公司的總經理，應該說江總在這個領域裡面是專業性最強的。我想問一下，我們所說的綠色產業跟地產的結合，我們都知道您作為建築設計的專業顧問公司，傳統的產業鏈可能是很簡單的規劃、設計，不是特別有亮點的。作為綠色產業，可能我們更多的會融入綠色環保節能種種，很多很多的要點和吸引力。他們的建築形態和建築風格還有他們的功能，節能，這個可能都是在座我們很多開發企業想瞭解的，想知道的一部分。今天我也希望您可以把您的一些經驗作為一些分享給我們，可以更多的瞭解一下在建築方面和綠色產業地產是如何互動的。
江曼：謝謝蔡總，謝謝房訊網，我是建築出身，但是現在越來越不像建築師瞭，總的原因就是因為涉足瞭產業地產，這麼深的水，讓我經常反思，我還要在這裡混嗎，這裡水太深瞭。前面幾位都在講他們園區、材料或者技術，這個題目出來以前，我也做瞭一些思考。其實剛才李總也說瞭，綠色建築本身從建築質量來講，系統性的工程在供應鏈裡面已經非常完善瞭，當然瞭在什麼點上使用和什麼價錢上使用。從國際的供應鏈來講是非常完善的東西，在國內目前還是跟隨者，建築技術和建築材料這塊。
我單純的從一個建設園區的使用技術和材料來講，剛才蔡總問的問題，要把建築環境講清楚，建築材料、能源，可再生材料，可再生能源，節能、環保這些方面去講。可是我現在因為大傢講的過程中腦子裡面不斷蹦出來的詞是我要當一個壞人，為什麼呢，這些年我做設計的過程中，我接觸的項目過程中，遇到的最大的問題是修改，不斷的修改，無休止的修改，改的很大的原因有兩個方面，一個是政府沒有想清楚；第二個是投資商沒有想清楚。
我確實是改的東西太多瞭，改的腦子發疼，以至於我想退出這個行業。剛才莊總提到瞭選址，說好瞭在多大的范圍內做一個綠色產業園，我們說好瞭，企業來開發。緊接著政府與民爭利，他也搞一個開發區能源，在同一個競爭區域裡面，本身選址就已經不綠色、不環保。選錯一個地址來爭的話，對於企業來講，肯定要符合大的統籌規劃，要修改，土規控規不先行導致瞭項目的修改不綠色，這是宏觀方面感受到的不綠色。
其實政府的不確定性還有一個問題，他招商的階段，尤其是三二線城市，沒有資源，沒有產業，他胡亂答應，隻要你作為投資商進來，帶著貌似比較好的資源進來的時候，他什麼都答應你，在你做的過程中，一旦把他的資源熬出快要見到曙光的時候，他變瞭，本來你規劃做的，他把你旁邊的地變瞭，在我們規劃師上手做的時候依據城市控規做的，三年後發現不是這樣的瞭。這也是我們在控規階段不斷的碰到問題。在北京、上海這些一線城市，因為法規性比較強，很少出現，但是地方上這種政策的不確定性太多瞭。我建議開發商索性多花一些錢，在建築控規的階段幫助政府多做一些事情，應該政府做的，可能需要企業做，也就是說我們是一個設計企業，要跟這個項目活下來必須往前跑，先明白定位，再參與選址是否正確，再往前跑。
到企業這部分，我們修改瞭一大塊是產業定位，綠色產業園它本身除瞭跟環境協調，一定是新興的，綠色產業，即便是老的產業也要是升級版的產業，這樣的產業定位進來以後，園區互相之間上下遊的產業的產出最大化，上下遊的產業鏈的供給以及這個園區和我們周圍居民，鄰居環境上的大友好，這也是我們建築規劃設計階段把綠色建築的概念宏觀的做進去。
再往下說，如果在園區本身，剛才說瞭綠色建築，綠色建材，包括室內的材料、空氣環境，關註到入住園區本身的這些人的使用的舒適度和和諧。趙總提到瞭全壽命周期，為什麼發散到選址開始，全生命周期是從選址開始到項目的可持續發展。
開發商在這裡面的變化其實是來源於剛才莊總說的，這類的項目是現在值得去做的一件事情，在對這個產業的瞭解到底有多少，其實就是在任務書的不確定性，任務書的準確性的表達方面是不是能夠支持綠色建築的可持續發展，又是很重要的一點。到建築技術我們想明白瞭建築材料和技術保證，沒有問題，後面遠遠高於以前，下遊的共贏遠遠的滿足前面的東西，但是如果前面沒有想明白，比如說我們要做一個生物醫藥產業園，裡面的環保，報環評的時候是由大園區做污水處理還是局部的做污水處理，這個是不一樣的。每個地方的動物房一定在這裡做還是拿出去做，還有你的制藥車間是整個廠區裡面不少於1500平米，還是我研究一下這些制藥企業在500平米到1000平米就可以完整，同時我們自己的實驗部分有沒有想明白，一旦想明白瞭，你說至少不綠色，白玩瞭。政府
前面的規劃不可控，但是至少談判的時候要說到這一批，園區建築設計的時候或者技術的設計跟上園區的工藝流程的時候，綠色建築一定要拔上去，沒有控制環節的話，即便選擇瞭材料也是浪費的。
第三個還是剛才趙總說的，全生命周期，我們現在做的產業園裡面，因為我們確實做瞭12年瞭，我們不敢說做成瞭多少，但是我們玩壞瞭多少是知道的。這十幾年活下來，你玩壞國際歌，我們比比，但是實際上全生命周期裡面，莊總提出舉例，我們最近在海爾做的工業園的轉型，老大就不幹，他說這塊用地就是海爾的電商產業用地，就是不搬，但是政府已經說這個地方變成瞭商貿用地，就是應該拆遷，如果不是張瑞敏可能就沒戲。如果以我們今天的規劃設計來看可持續綠色建築的話，是不是在你的設計裡面，尤其是產業園區是不是考慮二十年後可能確實不是二元產業，而是三產或者五產。今天確實有可持續的思路想這些問題，在這個情況下又存在跟政府的博弈的過程，土地的變性的過程。
這種變化太多，三規不統一，土規，發改委的產業規劃和國土局的產業規劃不統一，導致瞭開發商受夾板氣，這是國傢的問題，開發商自己研發市場，如果說你真的進入產業層面，你把產業的工藝流程，以及作為浮華養活這個產業，你該負的責任如果不想清楚，光講建築技術和建築材料的體系，其實是我們玩不過後面的供應商的。我就想表達這些觀點，謝謝蔡總。
蔡宇翔：我想江總講的內容是十分豐富，很多東西值得我去總結的，最後一位嘉賓就是張總，北京朝來世紀房地產開發有限公司總經理，他的集團公司大傢更清楚一些，是中赫集團，釣魚臺7號院大傢都比較熟悉，這麼有經驗有實力的公司的負責人，他能帶給我們什麼樣的經驗。我想問一下張總在綠色產業運營方面的問題，剛才說瞭開發上，能耗上，那麼在運營方面和傳統的有什麼區別？另外如果做得好，這個綠色產業有沒有復制的可能。
張智君：說到中赫置地，我們集團原來一直立足於住宅和寫字樓的開發。確實產業地產現在沒有投資，但是我們非常關註這個行業，未來我們也會有這方面的投資的考量。
首先我想說一下所謂的產業和產業園，我們的理解。說到中國的城鎮化發展很多年，很多農民已經住進瞭樓房，用上瞭天然氣，可以說部分已經實現瞭安居，但是中國人講究的還有樂業。離樂業差距還很遠，我舉一個例子，前兩天跟北京朝陽區的一個領導聊天，說到北京朝陽區隨著城市的發展，周邊的農民改造以後，他們失去瞭生存的土地，40多歲，很多就在傢裡拿老保，退休瞭。他們的子女20多歲，30多歲，要麼在傢裡無所事事，要麼希望到鄉政府，區政府混一個城管。稍稍傢裡比較困難的就去做保安，保潔。從北京的情況可以看到，城鎮化的發展要實現真正的農民進城以後的樂業，差距還很大，北京是這樣的情況，我想全國可能很多的地區比北京還要差一些。
我覺得產業和產業園的發展也事關中國經濟轉型和整個社會長治久安的大的問題。
回到所謂的傳統產業園和綠色產業園，怎麼理解呢？我覺得從我們的角度有兩個方面，因為中國的經濟發展這麼多年，有很多很成功的產業園，為中國的發展發揮瞭很大的作用，為什麼現在要提綠色產業園呢，我覺得內在的邏輯關系就是兩個方面，第一個方面就是我們原來的低成本，材料的低成本，人工的低成本的優勢已經不復存在瞭，低附加值的產品在國際市場越來越沒有優勢，逼著我們要產業轉型。
第二點，環境的壓力，原來以犧牲環境為代表的經濟發展已經承受不起這麼大的壓力瞭。在這兩個邏輯關系的前提下，一個是市場的壓力，一個是環境的壓力，逼著我們必須要提綠色產業園。怎麼來看待綠色的產業園的建設和運營呢，我覺得從這兩個邏輯關系來看，首先是整個建設過程中低碳環保，減排，剛才幾位嘉賓說瞭很多
我這裡也講一下對運營層面的產業園應該關註哪幾個方面。第一點，首先產業園的規劃要合理，合適的土地上規劃合適的產業，如果沒有這個前提後面再怎麼做都是失敗的。另外從戰術的層面，後期的招商和運營的過程中，一定要註意產業集群的效應。真正的能夠形成產業集群，實現人才、信息、資金、物質、物流的合理的配置，整個產業園區的產業可以共同發展，這個是良性的符合我們希望的綠色產業園的狀況。
第二點，不光是建造過程中，在運營過程中，我們的一些企業在新技術和新工藝的運用商也要更多的以前的低附加值變成現在的高附加值的產品，最大程度的降低能源的消耗和材料的消耗，實現我們產品的價值。
第三點，未來的長期的發展，剛才江總提到瞭一點，很多的產業園區整個運營缺乏前瞻性，可能五年、十年已經不適應這個區域的發展瞭，推到重來，一方面是對整個社會資源極大的浪費，我們要更多的提高我們對整個綠色產業園區前期規劃設計，也決定的我們整個生命周期之間的價值所在，這是我個人和企業談到對綠色產業園發展的幾個思考。
最後我還想說一下，我剛才說到瞭，對於產業和產業園，特別是現在強調的產業園區對整個中國經濟轉型以及整個經濟整體發展的重要性，我們可以看到，現在的國傢和政府對於這方面的產業政策的扶持還是遠遠不夠的，剛才有幾位嘉賓提到瞭，對產業園的投資發展很多的企業有這個沖動，但是實際情況我們的企業某種意義上也是夾縫中生存。最好的是產業園區我們全部持有，從建造之初就考慮到通過長期的運營，通過我們的管理來創造價值，但是實際情況是很多的政府和相關的配套金融各方面的政策都不到位，逼著我們的企業必須要賣掉大部分的物業才可以實現這個項目的利潤和現金流，要讓企業投資，不賺錢的生意大傢肯定沒有投資的沖動。
所以國傢一方面已經認識到這個產業園必須要向綠色產業園發展，但是在產業的政策，稅收的政策，金融的政策配套方面，要麼雖然有政策，但是不到位，要麼是有一些力度跟差距很大，我想隻有國傢在這方面加大力度，才能讓我們整個產業園發展，為中國的經濟發揮更大的作用，謝謝大傢！
蔡宇翔：非常感謝張總最後壓軸的介紹，謝謝各位專傢發表自己的意見，最後請大傢做一個總結，我們都知道今年明年兩年是貨幣收緊的年代，李克強總理已經明確表明市場貨幣要收緊，綠色產業地產大傢都說到，很多的方方面面，那麼在資本的運作之下我們能不能做好，我們可以看到美國BBC有一個大概的介紹，五年前中國銀行放貸是3000億美元，五年後的今年是24兆億美元，是美國所有銀行總合，但是美國是100年才形成的，在這個情況下，我們的貨幣收緊，是不是意味著產業園就沒有瞭，我想不是，最後請每位專傢用一到兩句話發表自己的看法。
成威：因為是綠色產業園區，所以一定是可持續發展的，一定可以投資，但是一定是合理回報，如果想得到超高的回報，就投資別的吧！
莊捷：市場確實有需求，但是別忘瞭我們做的是綠色的產業園，我們面對的是產業，但是我們國傢現在面臨的最大的問題，大部分的產業是產業過剩，所以他的購買力是有問題的，所以踩一腳剎車，如果我們做產業園一定要做真正的產業園，千萬不要所謂的掛羊頭賣狗肉，把它做成住宅，這一點非常重要。
何金芯：在這樣的市場環境下要有打持久戰的心裡準備，建立廣泛並且緊密的招商渠道，盡全力服務好每傢企業，真正的幫助他們，產業園，特別是綠色產業園還是有很大的空間的。
王志剛：隨著大的經濟環境的發展，作為建材企業應該沉思想如何應對這個事情，如何更好的服務綠色產業，做好我們自己應該做的事情。
李毅：鑒於貨幣正在收緊，因此開發的價值將是更重要的一個問題，鴻鑫集團將憑借自己多年的建築經驗，為中國的綠色產業園區的建設作出自己的貢獻。
江曼：當下的環境裡面，綠色產業園結合新興城鎮化，把產業真正的做實在城鎮的邊緣，用綠色建築可持續發展的理念，資金還是會有的，應該說是在一個大的空間規劃佈局的情況下，宏觀的把這個事情做好，我很看好。
張智君：順應中國經濟轉型，產業園區的發展既看重瞭建設過程節能減排和綠色，更看重運營的可持續和未來的發展。
主持人：非常感謝，俗語說三人行必有我師，今天的七位專傢帶來瞭我們很多的經驗，也希望未來在中國的產業園區裡面出現數個綠色產業園的創造者，感謝大傢的聆聽。
(第一場論壇結束)
主持人：在此感謝對話的各位嘉賓，非常精彩，下面進入第二場對話環節。
論壇主持嘉賓：高策顧問原總經理車輪先生
論壇嘉賓：京津高村科技創新園主任杜瀛濤
百世合金實業有限公司招商副總經理曹志國
富鼎和基金總裁王啟富
平安不動產北京公司總經理許良飛
五礦地產產業園副總經理趙錦明
北京嘉豐達資產管理有限公司董事長汪浩
車輪：各位朋友下午好！正所謂炎炎夏日，各位在會場裡面經過一天的激烈的思想碰撞，我想提醒大傢每次的會議最精彩的都在最後，京津冀一體化這麼一個話題，前一段時間隨著領導對這個話題的提出，它在中國的經濟領域，更是在房地產相關領域引發瞭非常大的震動，所以我相信這是中國在北方地區的全新的大規劃，大格局，同時在座的房地產商，對於每一個機構來說也是非常值得關註的機會，今天我們請到瞭各位嘉賓來跟大傢共同探討這個話題。
我願意從我自己的輕松體會開始這個話題，我們京津冀一體化，我們說高村科技園區是我們的案例，我最近紀念經常往來於北京和天津，每一次我從北京乘車從二高速往天津走的時候，當我經過瞭高村，我就覺得離開瞭北京，但是天津還很遙遠，但是我每次回來的時候，當我的車子到瞭高村的時候，我就覺得到瞭北京瞭。高村在北京和天津的位置的關系會給我們帶來什麼樣的啟發，或者在京津冀一體化當中會是什麼樣的角色。首先有請高村科技園的杜主任介紹一下這方面的情況，您可能要想辦法給大傢一些吸引力和魅力。
杜灜濤：謝謝主持人，京津高村科技創新園是國傢級五星開發區，為瞭國傢京津冀一體化的重要的舉措，本屆政府京津冀一體化的戰略是上海自貿區之後又是重大舉措，會給中國的經濟提供一個心的增長極和發展機會。武清退出瞭京津高村科技園，今天的論題是機遇和挑戰，也是非常重要的一個難點，我想通過大夥的碰撞一定會產生一個新的話題，京津高村科技園的情況，在習總去年的5月14日到天津視察工作提出來瞭，他在天津視察工作的時候第一站到武清訪問，他提出瞭要打造京津社會主義現代化經濟的概念，武清區政府迅速成立班子，由武清開發區牽頭，建設新的創新園區。從機遇和挑戰來看，京津高村科技園位於大城市的中間，周邊的開發區域非常廣泛，對手非常多，使我們面臨很重要的一個方向，做什麼，怎麼做，才可以在其他的園區當中脫穎而出，並取得發展。挑戰是什麼呢，我們也有一些充分的優勢，比如說我們離北京近，坐擁最大的市場，其實今天的首創集團的劉總如果來的話，我會更高興，他在幾年前前瞻性的在高村創立瞭首創半島的樓盤，到目前為止，高村的房產仍然保持三個用戶抽一到房子的情況，這個是很難得的，這也預示著未來高村會有產城融合的發展方向。除此之外，高村還有良好的人才的基礎設施的儲備，目前園區有一個太平洋電信的大數據的機構，大傢知道大數據的基地平臺對於通訊、電力、人才，環境的綜合要求非常高，就不在一一列舉高村的基礎設施條件瞭。
有瞭這樣的條件，我們究竟選擇什麼樣的道路把高村的產業和這些城市的資源結合起來，進一步得到提升，很高興能在論壇上跟大傢一起探討高村未來的發展機會點在哪，發展的方向在哪，我們能創造什麼樣的精彩火花。
車輪：杜主任介紹瞭高村園區的基本的情況，在座的嘉賓可以隨意的交流，基於剛才說的落腳點，我們可以探討京津冀一體化，如果他發生在火星上沒有關系，但是它跟我們在座的每一個投資者都有關系，第二個我們可能思考的，這樣的機會，我們如果把握，這是我們需要考慮的，我們挑戰的時候遇到什麼樣的困難，各位有什麼成功的經驗可以跟我們分享。
我還想問一下杜主任，剛才提到高村的設施非常好，如果作為投資商去高村投資的話，我們有多少可以投資的目標，我們是否土地價格不錯？
杜灜濤：車總是非常務實的主持人，作為投資重點首先是趨勢，高村的發展趨勢站在瞭國傢的京津冀一體化的高度，第二是站在瞭產業發展的趨勢上，中國的經濟在從投資吸引變成內銷帶動的過程中，產業細化分工是非常重要的發展的方向，我們作為地產經濟的從業者，如何把自己納入到詳細的社會分工當中並且脫穎而出，這就是結構的問題，中國的經濟已經開始從數量到質量，現在進入瞭新的結構化，如果我們抓住這個機遇，其實中國的錢還是很多的。從具體上來講，我們現在把高村的定義，有一點侵權瞭，我們借助固安宣傳的語，天安門正南50公裡，高村是天安門東南50公裡，位於天津和北京中間，到北京的天安門是60公裡，到天津的主城區是60公裡，從武清開發區到北京的三環是70公裡，到濱海新區是70公裡，這個區域是傳統的武清農業產業的平臺，相對的居住者比較少，開發的成本就比較低。同時，我們現在可以看到，河北的兩個平臺，一個是燕郊，一個是固安，當地的地產價格已經達到兩萬左右，現在的首創的高村的房子還是一萬出頭，價格的窪地往往是推動產業發展的直接的推手。
武清始終以服務他人發展自己為已任，比起河北的優勢，行政角度來講，如果你在河北做一個項目，需要報廊坊，石傢莊，天津做一個項目，我們有自己的權利，特殊的項目相對的優勢，法律的穩固性都是比較優良的，從軟硬兩方面做一個簡單的解釋。
車輪：現在可以投資的土地還有多少？
杜灜濤：整個園區規劃面積10平方公裡，以京津高速為界，東側是首創國際半島的盤，西側是產業園區，這是結構上做的產城融合的發展機會，我們也希望來自北京的客人能夠在這個園區依托良好的生態環境和生活，依托良好的技術支撐和發展，空間的區域還是比較好的，我們的土地一個是商業用地，一個是工業研發用地，主要是北京的科技城，商業用地是為瞭北京很多的IPO企業做科技創新的載體，大傢知道商業用地在金融市場的資本轉化率比較高，我們打造這個平臺是為瞭為瞭頭來科技的項目有很好的固定資產的載體，一定有利於他未來的長期的發展。
車輪：為什麼一開始就聊高村的科技園區的情況，我想說一下，盡管我們討論的是京津冀，這是一個大的策略，大的機會，京津冀中，剛才我相信杜主任說的話裡面有很多的信息，其他人討論瞭很多關於天津和河北，這不是廣告，其實是讓經濟一體化的大的機會落地的信息，具體我想會有新的東西，我們在天津和北京的交界處有這樣的商業機會。
我一直在想，跟其他的發展新區不大一樣，第一點環境很好，過去是以農業為主的區域，現在過去一看，太好瞭，對於我們發展新的園區來說有較好的環境，它可以脫離城市，環境很好。第二點，規劃，很多北京周邊有很多不同的地方，固安等等地方，我總認為過去燕郊在發展過程中的歷史先天不足導致瞭規劃不好，今天去發現離北京很近，但是發展是受限制的，你很難找到一個真正的白紙讓讓規劃，勾勒出美好的藍圖，但是在高村這塊的計劃是比較好的。杜主任是從操盤的角度來講，我想聽聽對於市場上很多方面瞭解很多，又有比較高的視野的資本的看法，許總是平安動不產的北京公司總經理，我們想聽聽您如何看待京津冀一體化，我們如何在這個過程中抓住機會？
許良飛：剛才杜總說到的，我們也去看瞭，隨著北京周邊的城市發展的情況，我們在周邊看的項目非常多，燕郊、固安等等地方都在看一些投資的機會。作為投資要結合國傢的產業的政策或者區域發展的政策才可以找到一些機會，剛才我們說的武清，我們看瞭很多，有適合我們做的產品，比如說我們做的養老、物流，還有平安所需要的一些後勤基地，我們都有一些看法，我相信隨著目前京津冀一體化的要求，這樣的機會也很多。最終還是交通，因為你是在周邊，所以大傢要關註交通，第一個是高速，比高速更重要的是高鐵，沿著高鐵做一些提前的佈局，我相信機會更大一些。
杜灜濤：我們作為園區的角度可以跟許總做一個溝通，從高村的角度有一些獨特的特色可以承載類似平安產業發展的機會，第一，高村這個地方的非常好，離北京比較近，還有發展的空間。從平安這些年在中國的發展的進展來講，是最有特色的，在的金融、不動產，各個板塊都是非常好的，我們之前非常關註平安的後園中心，就是把高村當地的特色集中在一起，第一個就是數據中心，我們可以同時接納移動、聯通、電信，太平洋，對面的首創半島已經很好瞭提供瞭一個住宅的基地，在北京就很容易轉移過來，第三，武清的藍印戶口今年取消瞭，但是武清兩年前就推出瞭人才支持政策，從本科到博士後，你可以直接過來成為天津的戶口，應屆本科是零成本，往屆本科是3000多塊錢的成本，隻要有知識，我們就歡迎你來我們這裡發展，我們有地，有低的成本，有人員發展的機會，還有事業的支持，就很容易把這些吸引到武清發展，良好的智力人才就是武清成長的最重要的推手的動力。
車輪：高村不是村，是武清區下面一個鄉鎮。王總是富鼎和基金的總裁，也是萬通的老人瞭，在很多年的從商經歷當中都有一定的心得，從資本的視角您如何看待高村的發展？
王啟富：中國的城鎮化之前走過瞭二十年，從農村到城鎮，下一個階段可能從小城鎮到大城市，城市群的發展，京津冀一體化就給瞭這樣的機會，很多人不看好房地產，現在北京悲觀，我比較樂觀，中國的房地產未來二十年在城鎮化裡面會有一些機會，會產生一些變化，規模化，專業化，金融化，俱樂部化，產業地產可能就屬於專業化的地產，我們看好京津冀發展，我們也在京津冀地區做瞭一些投資，在承德、北京、天津都有，看高村產業園區，我覺得它有很強的優勢，主要突出兩個優勢，一個是京津之間，第二個是交通優勢，同時從另一個角度既不在天津，也不在北京，我不清楚您剛才說的成本是什麼，剛才說瞭土地的成本比較低，是一個優勢，還要發揮交通優勢，我想吸引投資應該是吸引北京的方向的，客戶90%是北京的投資者，高村也基本上是這樣，所以要發揮成本優勢和地理優勢，他的配套，你的生活配套，教育配套，金融配套，其他一系列的配套你怎麼解決。我們講產業地產，從80年開始做房地產的投資，但是專門做產業地產做的不多，但是有一些體會，從中國體會到海南特區、深圳特區，天津的濱海新區，上海的浦東新區，90年我在天津開發區工作的時候跟這個規模有一點像，我記得那個時候工作，剛才說瞭，對面就是劉曉光的首創的住宅，不到100萬可以享受別墅的生活，你住在那裡教育怎麼樣，生活怎麼辦，這是一個挑戰，剛才主持人說瞭高鐵很重要，你吸引北京方向的投資過去，生活還是在北京，在享受北京的教育資源，另一個說你在高村可以解決教育、生活的情況，這也是一個挑戰，雖然沒有去過，但是路過那，中間也看過，應該說有很強的地理優勢。怎麼樣規劃好，也很有發展潛力。
車輪：王總不愧是多年在體制裡面，包括商業機構裡面做瞭大量的投資經驗，你有再好的房子，再好的草坪，沒有人工作，一切都是不可能實現的。王總剛才講到瞭一個現象，很多的中國的衛星城都面臨這樣的事情，上班一個方向，下班一個方向，北京的通州就是這樣的，美國的矽谷和舊金山也是這樣，他需要享受繁華的生活，這個時候我們提出一個問題，很多的新城都會面臨這些挑戰，我們新城需要什麼設施給大傢，不光需要醫院還有學校，這是生活設施，我們還需要一些感情方面的設施，年輕人工作的時候需要泡酒吧，需要找女朋友，需要社交的場合，這是新時代的科技新城的建設當中不可少的地方。在座的還有經營園區的嘉賓五礦地產的趙錦明趙總，你們在產業實業到園區如何落地應該很有心得，也給我們講講。
趙錦明：謝謝主持人，我想討論武清，討論高村，應該就在京津冀一體化背景當中北京和天津的關系的分析，京津一體化是不是北京和天津能不能一體化，河北已經很明顯瞭，借助北京發展，天津獨立在北京之外，還要和北京積極協調和配套。武清在兩個中間如何界定好自己的功能，這是最大的挑戰，形容武清的一句話，天津的地，北京的區，坐落在天津可以享受天津的各種各樣的政策，但是如果把自己看作是北京的區的話，我想就應該站在另外的角度審視自己，站在北京的區的角度，武清的高村的發展包括規劃就自然而然出現瞭很多的問題，包括對於高鐵，在高鐵站的兩邊和永樂鎮店的配合，在武清和高村鎮都沒有體現出來。所以在功能定位上如果理清楚，自然而然可以找到高村下一步應該怎麼樣發展。
第二個方面，是產業上，我們看武清的產業，看天津的產業，要站在國際的角度，因為它可以借助北京的人才的優勢，科技創新的優勢，也可以借助天津的物流、港口，以及深厚的制造業發展的產業基礎的優勢，這兩個優勢如果結合起來，武清的產業不僅僅是剛才杜主任說的大數據的產業，而是在這個產業以外如何應用大數據產業帶來的北京創新的資源和天津，包括京津兩地的人才資源做結合的創新，進一步的提出更有利的，更好的金融政策和人才政策，我想這兩個問題如果不去解決，如果你不能夠分解北京的主城區的人口，而且分流一些低端人口，應該如何分流一些高端人口，可能會有更快更大的發展，同時借助與天津自己本身的產業的優勢。
武清應該說和北京的亦莊再往下發展會形成一體，北京的亦莊在北京的定位，科技創新中心有兩個支點，一個是原有的中關村，第二個一定會落在亦莊，亦莊會作為北京最重要的創新的支點，在整個中國發展起來，高村如何借助這樣的優勢，借助二機場，因為他會借助三座機場的優勢，天津機場，首都機場，首都二機場，如何打造成京津冀合作的先導區。京津冀產業合作的一個示范區，如果放在這樣的高度考慮問題的時候，高村就一定不僅僅是天津的高村，也不是北京的高村，將來有可能成為和中關村並列的中國的創新產業發展的一個品牌，這是對於他未來發展的一個展望，最大的挑戰是規劃的問題，土地的問題，先不討論空間，是土地性質的建設，現階段的開發對於未來產業的佈局，包括剛才王總講的，你有產業人馬上就會進，如何解決產業和稅收的問題，這個很明顯，以後我們可以繼續討論，我看的最大的挑戰就是自身的規劃還有土地的運用和安排，如何拿到更多更好的土地的指標，天津沿海的土地指標太多瞭，怎麼樣通過資源調換一部分，如果這個可以做好，我相信在座的所有的投資者和企業傢應該都會很高興去，這是我們做產業園區這麼多年很重要的體會，能不能達到有助於這個區域五到十年的規劃發展的土地配置。
車輪：我們很關心我們如何看投資，我們看看投資方面人士的做法，百世金谷實業有限公司的曹志國先生也在，您如何看剛才這個問題呢？
曹志國：剛才大傢2/3都談到燕郊、河北，其實這是一個PK，價格如果做調研的話，就是5600，別墅在一萬左右。今天談到京津冀一體化，到底是機遇還是挑戰，因為我今天看到很多同行，到底是機遇還是挑戰，我覺得錦上添花還是雪中送炭，這個問題值得去反思，因為我目前在做一線招商，一直在堅守這個行業，目前我們在自己園區裡的核心角色的定位，這是非常致命的問題，比如政府方面，比如企業方面，前天在座的很多老總為什麼來聽課，想解決根本問題。定位來說，不管是北京到天津，還是北京到燕郊，燕郊現在大傢爭論很多，比如每天早上上班瞭，就變成睡城瞭。從市場去看，第一，區域，北京和天津企業傢跟這個園區的關聯度，這是一個很大的問題，光講到底稅收是優點還是缺點呢？到底你把這個點怎麼找出來。第二，現在企業發展的過程匹配度和園區設施進行匹配。第三，目的性，他去能給他帶來什麼東西。第四，任何開發的產業區域都有自己的唯一性，如果你覺得這是個優點，幹瞭幾年之後，往往就是缺點。這是大傢需要註意的。謝謝大傢。
車輪：非常有收獲，曹總剛才提到瞭唯一性，其實我們的核心定位優勢跟別人很不一樣，這是從自己的角度提出來的真知灼見，感謝曹總，曹總的話需要慢慢回味。
下面請北京嘉豐達資產管理有限公司的執行董事汪浩汪總來講一下自己的內容。
汪浩：非常高興今天參加這個論壇，今天有三個關鍵詞，第一是產業升級、產業調整，第二是城鎮化，第三是京津冀一體化。其實我覺得高村是符合這三個關鍵此最好的樣板，無論產業園區怎麼做，還是新型城鎮化怎麼做，還是京津冀一體化，高村都可以去做。剛才我聽嘉賓提到，這個地方可以做物流，其實我想說，如果是物流企業你千萬不要要，因為如果這個地方放物流，對於物流企業是非常合適的，因為它的位置、交通。但是一旦這個地區選擇瞭物流，那麼它占地大或者相應稅收低，那麼高村跟廊坊、跟固安、天津武清的其他地方有什麼區別呢？我第一次看這個地方特別像江蘇的昆山或者花橋，但是花橋經過20年的發展，前10年發展過去瞭，後10年開始引入2.5產業，有一個花橋商務城，但是發展下來發現第一片工業地已經被引出去瞭，當它發展二產和三產的沒瞭，制造線上的工人很多，這些人還沒有落戶。第三這個城市沒有真正的中心。今天有一個嘉賓提到瞭矽谷和洛杉磯旁邊還有一個類似的地方，這兩個地方的產業定位和新城定位更符合高村的定位，就是科技產業、大學區、高端住宅、配套商業、娛樂、休閑，這個定位從一開始是區別於周邊50公裡圈其他的企業。
第二，城鎮化。當脫離說高村這三平方公裡很可能做不好，因為它相對來說規模不大，我們為什麼說燕郊、三河，為什麼會房子賣到一萬三以上，它雖然不大，但是它是配套很全的，有商業、有菜市場、有郵局、有銀行，但是高村我去過，現在沒有這些東西。高村未來的發展不能脫離城鎮化，它最大的優勢就是高速公路對面的半島國際。今年4月份，北京拍地市場上上半年最猛的是閩商，第一號是泰禾，這是我知道的環北京50公裡圈裡最貴的一塊地，容積率是1.1。跟泰禾爭的是金融街、金地，如果這些大的企業都認可高村的住宅地直到4000塊錢的話，那這個城鎮居住者塊會很快起來。如果我們的科技園區三平方公裡、十平方公裡在整個50公裡圈裡不算大，但是如果能保留著這裡整個高端的居住業態，還有未來廊坊大學城，還有天津的奧特萊斯，這就是區別於花橋、區別於廊坊的地方。
杜灜濤：非常歡迎大傢去高村投資，首先房子很便宜，未來它也有非常好的發展空間。謝謝。
車輪：今天下午的論壇到此結束，下面進行頒獎典禮。
(中國產業地產聯盟"2014中國產業地產20強"頒獎典禮)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/10422791931.shtml
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