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房地產私募基金升溫 三大問題待解
去年火爆的房地產私募基金有進一步升溫之勢。
根據銀監會8號文的要求，商業銀行理財資 金在投資非標資產上將受到嚴格限制。"以前很多房地產信托的資金從銀行資金池流出，就是通過購買收益權或資產管理公司，8號文出來之後類似途徑就少瞭，房 地產基金的需求反而更大瞭，"德信資本高級經理劉聰對本報記者說，8號文對私募基金是個利好。
清科研究中心分析師鄭知行指出，2013年央 行仍將實施穩健的貨幣政策，2月央行重啟公開市場正回購，市場流動性有所收緊，不利於房企對信貸的需求。銀監會副主席王兆星亦強調，銀監會今年將繼續把房 地產信貸風險作為監管工作的重點，加強經常性監管和專項檢查。業內人士認為，未來存在違規行為的開發商，將很難再通過信托方式獲得資金。
作為房地產市場另一種融資渠道，鄭知行認為，房地產基金有望在今年迎來更大發展空間，隨著公募基金、券商、險資、銀行理財紛紛成立針對不動產的專項計劃，具有專業、經驗優勢的房地產基金與具有資金優勢的機構存在很多合作機會。
據金地集團總裁黃俊燦稱，金地旗下房地產基金穩盛投資目前管理規模已超60億元，今年還將募集一隻美元基金。德信資本董事長陳義楓向記者透露，德信資本的基金管理規模目前已經超過30億元，預計年底將達到60億元。
不過，房地產基金仍然存在諸多問題。以深圳某房地產基金近期設計的一款產品為例，該基金給投資的項目買瞭一個財產保險。一般來講，保險公司賠付隻能是樓宇損壞或倒塌等情況，但該基金銷售人員對投資人講解時，卻說成保險公司對整個項目的收益進行投保。
陳義楓認為這明顯存在誤導。他認為，房地產基金行業應該首先建立自己的品牌並進行行業自律。而管理人的風險控制和投資策略，是其建立品牌的核心。陳義楓認為，有足值的資產作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。
另一個重要的問題是流動性風險。如果房地產基金出問題，往往是流動性，因為足值抵押容易鑒別，但流動性風險不容易鑒別。
以另一傢在2011年成立的房地產基金為例，其投資的項目在河南某縣有塊地還內壢二胎房貸未拆遷，募集資金用來做拆遷款，且基金為一年期。陳義楓分析，這就是打算到期之後再募集資金來還，存在很大的流動性風險。
德信資本建立瞭以流動性為核心的投資策略，優選省會及計劃單列市，謹慎選擇開發商及交易對手，以及業態和區位的組合。
房地產基金目前存在的第三個問題是，銷售渠道的雜亂和高傭金。很多房地產基金用"又能足值抵押，又能做到高收益"來吸引人。
與開發商的看法不太相同的是，陳義楓並不太看好三四線城市的發展機會，主要是認為這些城市缺少有效的購買力和承接力，"如果在中大型城市，市場狀況不好的時候降價就會有買傢，但三四線城市即使降價也難以變現。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-25/10262137970.shtml二胎銀行房貸怎麼貸款比較會過件
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