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浙江養老新政大開閘土地定位商服用地
業界翹首以待的養老用地資產屬性定位及類別突破率先在浙江省突圍。
繼國土資源部出臺《養老服務設施用地指導意見》後，浙江省政府連續出臺瞭《關於加快發展養老服務業的實施意見》、《關於發展民辦養老產業的若幹意見》兩大養老服務業新政。其中在養老用地上著墨力度空前。
與國土資源部確定養老用地范疇為"醫衛慈善用地"不同，浙江省兩大意見明確民營養老機構用地為商服用地，可通過招拍建地分類掛方式獲得，並可進行抵押融資。
另外，對於依法登記的民辦非營利性養老機構，改變以往所有捐資和出資人投入最後均歸入社會的局面，明確瞭出資財產屬於出資人所有。針對農村老年人，浙江省還創新性地提出瞭"以宅基地換養老"的相關嘗試。
"這次新政的含金量很高，很多政策在全國都是首創。"浙江省民政廳廳長尚清表示，作為投資人，他們最關心的是如何保障自己的權益。盡管之前國務院和民政部多次表示引導社會力量成為養老產業的投資主體，但不能保障投資回報是無法吸引到社會資本的。
"浙江省此次出臺的新政是從省級層面保障和支持民資，這是第一次。"尚清說。
綠城集團資深研究員馮雨峰稱，浙江省在市場經濟方面歷來走的超前，此次新政較國土部土地政策更加務實。"地方的政策細則一定要更務實些才有可執行性。"
放開尺度空前
目前，浙江省已經是全國老齡化程度最高的兩大省區之一。
截至2013年年底，浙江省60歲以上老年人口達到897.83萬人，占總人口的18.63%；且具有高齡化、空巢化、農村比重大等特點。
盡管浙江省市場化程度較高，在養老產業上也多有建設，養老床位不斷增加，但依然存在養老床位緊缺的問題。
根據測算，到2020年，浙江省建造各類老年機構所需要的土地規模約為1.2萬畝，平均每年需求在1700畝。
據此，浙江省在兩大新政中規定每年將安排1700畝土地指標解決養老機構用地需求。
為瞭實現這一目標，新政規定，通過招拍掛出讓方式取得的民辦養老機構用地，可確定為商服用地-其他商服用地(養老機構用地)，允許養老機構利用有償取得的土地使用權、產權清晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，金融機構支持養老服務企業上市融資等。
營利性養老機構原以行政劃撥方式供地的，可依法辦理土地出讓手續，以補繳土地出讓金或以租賃、作價出資(入股)等方式處置。投入滿5年後，可以轉讓、繼承、贈與。
同時，在公辦福利性機構和社會力量舉辦的非營利性養老機構方面，放開尺度亦很大，稱可以依法使用國有劃撥土地或農民集體所有土地。
依法登記的民辦非營利性養老機構，明確出資財產屬於出資人所有。民辦非營利性養老服務機構經依法清算後，資產增值的可以對舉辦人給予一次性獎勵，獎勵總額不超過資產增值部分的10%。
另外，對於養老機構在合並、分立、兼並過程中不動產、土地使用權等轉移免征營業稅等。
此前，國土資源部養老土地政策出臺後，業內褒貶不一。相關業內人士指出，土地性質依然為醫衛慈善用地突破不大，非營利性的社會屬性限制瞭民營資本的投入熱情。而浙江省新政放開尺度較大，從類別、定性、資產歸屬等各個層面對民間資本的權益做瞭保障。
"我們這樣做是要保障和支持民間資本，凡是法律法規沒有明令禁入的養老服務領域，都要向民間資本開放，而且還要提供最低價、充足供應的土地。"尚清表示。
土地模式創新不斷
對於養老用地供應量保障、出讓成本控制方面，浙江省國土資源廳總規劃師盛樂山(樓盤)表示，將根據養老機構規劃從省級層面給予指導支持。
其中，政府確定的以劃撥方式供應的非營利性養老機構示范項目，省級政府將予以用地指標保障；納入省重大產業項目的養老機構項目，由省和市縣兩級予以用地指標的保障，省級保障比例在50%~70%之間；同時將利用存量的土地和房產，包括工業廠房、倉儲用房、學校等來興辦養老機構。
"我們將指導市、縣優先保障供應養老用地。"盛樂山說。
在地價成本控制上，浙江省提出，對營利性養老機構建設用地，將參照成本逼近法或收益還原法進行地價評估後，采取招拍掛方式供地。
"也就說這個地價的水平將參照現有的商業、居住、工業土地出讓價格，大體上相當於工業用地地價水平，這也是最低的地價。" 盛樂山說。
盛樂山補充表示，浙江省首次明確允許養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，隻要是招拍掛的營利性養老用地，和相關金融機構簽訂合同後，國土、房管等部門可予以辦理抵押登記手續。
金融機構應拓寬信貸抵押擔保物范圍，支持養老機構以包括股權融資在內的各種方式籌集建設發展資金，支持養老服務企業上市融資。
以宅基地換養老
針對農村老人，浙江省還創新性地提出瞭"以宅基地換養老"的模式。新政指出，未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘塗等可以作為養老基地，收益供老年人養老。鼓勵引導有條件的農村通過興建村老年公寓、幸福院和配套服務設施，開展"以宅基地換養老"等方面的探索。
據悉，浙江省約2/3的老人居住在農村，農村老年人居住分散，養老資源匱乏，解決農村的養老問題更成為浙江省的"重中之重"。
早在2010年，浙江省麗水松陽縣的35個村就實施瞭農村宅基地換養老的養老模式。目前，已建成老年公寓645套，安置老年人1280人。
其具體做法是，農村的老年人，特別是孤寡老人、貧困老人或留守老人，把原有的宅基地使用權交給村集體，村集體給予一定的經濟補償。同時，由村裡集中建設帶民間房屋二胎最高可增貸多少有配套服務設施的農村老年公寓，供這些老年人進行集中居住。老年人采取在老年公寓集中居住、分戶生活的方式，接受村集體提供的就餐、生活照料、醫療衛生以及文化體育等方面的服務。
浙江省老齡辦主任、省民政廳副廳長蘇長聰稱，這一舉措，受到瞭農村老人特別是孤寡、貧困、留守老人的歡迎，解決瞭農村養老困境，是實踐中探索和總結出的一種有效辦法，將在浙江省農村推廣進行。
"通過這一模式，村裡也可以進行更好的村莊規劃，以及土地的開發整理利用，可以說是對各方都得利的一件事。這次省政府的政策也明確提出，要鼓勵、引導有條件的地方采取'以宅基地換養老'的模式，來有效緩解農村老年人養老服務需求面臨的方方面面的矛盾。"蘇長聰表示。
落地待考
無論是對於城市養老機構的用地支持，還是農村老人的養老需求，浙江省新政都有涉及，在一定層面上將助推民間資本進入養老產業。但市場的擔憂也隨之而來。
"此次出臺的文件雖有重大突破，但沒有觸動養老產業最核心的金融和養老保險。對民營資本而言，最重要的是資金和成本，對應的應是國傢金融政策配套的支持。"長期跟蹤養老產業發展的浙江雅達置業有限公司董事長周建平表示。
另外，周建平表示，"浙江省用地指標長期緊張，出於財政考慮，同樣的土地市縣級別的政府可能更願意選擇地價更理想的其他項目。盈利前景不明的養老產業對地方政府的吸引力不足。"
周建平以北京為例指出，北京市曾規定養老設施用地的具體供應量，但因多種原因最終被叫停，這一隱患在浙江省同樣存在，新政落地效果待考。
浙江省探索的"宅基地換養老"模式是對國土部提出的在農村集體用地上解決當地農民養老問題的積極回應，但利用集體土地如何保證農民的利益不受侵犯，避免"以租代征"需要探索。
"'宅基地換養老'如'以房養老'一樣，受到瞭很多關註與議論，推行起來未必有市場。主要是受宅基地要傳下去這一傳統觀念影響，且宅基地抵押出去後如果老人有什麼意外，沒有相應的保險(放心保)制度解決後顧之憂，推行起來也會很難。"周建平一針見血地指出，"主要是社會保障體系不完善。"
"說到底，還是需要國傢層面出臺配套的金融政策和養老保險保障體系，以及各省市聯動，才能真正推動養老產業的發展。"周建平說。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07492747157.shtml
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