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開發商訴苦房子賣不動 政府稱退地可以但沒有錢退
"我們已經申請瞭退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退。"開發商李明(化名)近日頗為鬱悶，由於公司旗下樓盤銷售持續低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。
4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。
"我們公司的負債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。"李明對《第一財經日報》記者稱，"土地既然不能退，那就先放著吧。"
&二胎房貸 銀行二胎房貸利率emsp;和李明一樣，越來越多的開發商正在對買地失去興趣。
"去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。"中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨於謹慎及理性。
流拍頻現
樓市下行壓力傳導到土地市場。
中原地產研究部統計數據顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。
其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創造瞭最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%，低於4月份的37.2%。
一傢全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經基本不參與投標。"目前必須謹慎再謹慎。"
克而瑞研究中心提供的數據顯示，5月，15傢典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。
其中，華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。
事實上，5月份各地政府均加快瞭推地速度，但由於目前整體市場不景氣，開發商拿地意願大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續擴大。
廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均"未能幸免"。
沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其餘10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。
一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者："沈陽前幾年出讓瞭大量的土地，目前當地樓市已供過於求，再加上新增人口導入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。"
"目前大傢關心的是如何去化庫存，哪有心思買地。"李明對《第一財經日報》記者表示，"現在形勢還很不明朗，賣樓遠比買地緊急。"
易居中國執行總裁丁祖昱認為，房企對當前土地市場基本看淡，土地市場進入寒冬已成定局。
合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴《第一財經日報》，接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應節奏也會放緩。
4月28日，廣州推出一宗位於老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關註，不過近日廣州市國土房管局突然宣佈該地塊中止出讓。
土地收入下滑
在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。
張宏偉對本報記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩餘的賣地收入則屬於地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其餘賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發瞭各地的推地賣地熱潮。
中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱，大多數地方政府把還債的希望寄托於賣地，一旦房地產價格下跌，"借新還舊"就不再起作用。"新債融不到這麼多錢，舊債就會出問題。"
一位房地產私募基金負責人和記者分享瞭一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿瞭一個20萬平方米的商業項目，現在基本"死"在那裡瞭。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域隻規劃瞭他們一個商業項目。結果兩年後，周邊商業地產"遍地開花"。
上述在沈陽有項目的開發商表示："現在不少地方政府在舉債方面的想法就是'管借不管還'，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。"
面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。
包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵房貸二胎 增貸利率多少免費諮詢試算、無錫、寧波在內的多個城市推出瞭直接或間接的"救市"政策。
野村證券中國首席經濟學傢張智威對媒體表示，對於一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。
同策咨詢近日發佈的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。
繼續賣還是斷供
據本報記者梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現瞭明顯分歧。
杭州、上海等城市的土地幾乎"斷供"；成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地；而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調瞭供地總量。
一位資深業內人士認為，政府"惜售"土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在於政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢於賭一賭市場轉暖，也是正常的。
張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/08574187895.shtml
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