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不過，上述中融信托零售部門人士認為，信托項目的風險，主要是在前期，如果前期風控把控較好，後期風險一般較小。就房地產行業而言，較好的現房，變現相對容易。即便抵押物難以變現，擔保方也必須承擔兌付責任，因此降低瞭兌付風險。
地產熱不熱，可以看信托。2013年以來，"國五條"及各地細則輪番轟炸，供地量、成交總價卻屢創新高。真真假假之間，地產信托可以給分析者提供很多觀察的視角。二季度已經開啟，一個顯著的事實是：地產信托已經站上瞭分水嶺。
2013年伊始，名流置業集團股份有限公司發佈公告稱，其子公司名流置業武漢有限公司在湖北銀行辦理的8000萬元借款，將由華融資產管理公司收購，並將其債務重組到名流置業另一子公司武漢名流地產有限公司名下。華融資產將獲得每年15%的重組收益，以及名流置業持有的"名流未來大廈"14層南側997.77平方米寫字樓，並對武漢名流地產有限公司60%的股權進行質押。
至於收益率頗高，賈祖國在接受筆者采訪時表示，這是因為房地產項目市盈率較高，兼之房地產市場目前仍在調控背景下，風險較高，收益率也就相應會提高。
上述數字還不包括本該今年以後到期但在今年就提前終止的房地產項目。用益信托的數據顯示，在今年剩下的9個月時間裡，除10月和12月的兌付規模不足100億元外，其餘7個月份到期兌付的規模都在100億元以上。其中4、5兩個月份面對的房地產信托到期規模最大，分別達到178億元和185億元。
據用益信托、諾亞財富等機構的統計，今年前三個月中，信托資金投向房地產領域已有兩個月占據第一位。"能和房地產行業融資需求相提並論的，之前隻有基礎設施建設領域，但支持基建領域的信托受463號文等因素的影響較大，很快就凸顯瞭地產信托的占比。另一方面，國五條出臺對信托業來說屬於實際利好。"交銀國際金融業分析師李珊珊4月15日向筆者分析認為。
如果說上述需求旺盛的局面是顯性的，那麼在隱蔽的層面，房地產信托同樣兇猛，它們正在侵吞劣質開發貸的市場。這樣的典型案例不斷出現。
拆彈手段很多，但不是招招都靈。"賈祖國認為，"在監管層提倡市場機制化解兌付危機背景下，資產管理公司接盤預計會成為主要趨勢。
從近年信托成立情況看，一季度是房地產信托傳統旺季，加之去年房地產市場走向不明朗，致使房產銷售下滑，但今年房價反彈。因此，開發商現金已回流，所以信托公司敢於放款。"招商證券地產行業分析師賈祖國認為。
在筆者並不系統的隨訪中，相當大比例的投資者表示，如果有一筆不小的資金，並且風險承受能力有限，那麼一種較好的投向就是信托產品。在深圳，多傢中型地產公司都在發行信托產品，無論是自有渠道還是銀行代銷渠道，此類產品都受到熱捧。
對於開發商而言，限價並不可怕，限售才真正扼住瞭命運的喉嚨。最新的調控政策(4月7日)顯示，中國人民銀行北京營業管理部下發通知，要求北京轄內各銀行對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不得低於70%。
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內容來自sina新聞
當日，名流置業又發公告稱，為籌集某項目的開發建設資金，該公司以名流置業武漢有限公司24.90%股權及其對此公司6億元債權的代價，通過四川信托有限公司融資12億元。有關信托計劃綜合成本為每年15%，存續期滿18個月時可選擇一次性償還本息後結束。
對於地產公司而言，可能還有出現借新還舊的惡性循環的可能。但對於信托公司而言，這樣的交易卻機會大於危險。前述中融信托北京業務部人士表示，"對於信托公司而言，這種交易是從債券到股權的轉換，我們的風險溢價能力在增強。"也就是說，信托公司最壞的打算是收地，但土地始終是最值錢的資產。
地產信托分水嶺正在形成
信托侵吞劣質開發貸市場
這樣的融資計劃無論在地產界還是金融界看來，都無異於飲鴆止渴、火中取栗。而查閱公開資料可以發現，近年來，海南珠江控股股份有限公司、深圳市國際企業股份有限公司、上海世貿控股有限公司等上市或非上市房地產開發企業，都曾通過信托貸款方式，"贖買"即將到期的銀行借款。其中海南珠江相關事件近期正在深度發酵。
相比銀行貸款，信托幾乎可以說是"高利貸"。在名流置業上述交易中，債務重組和信托融資的成本都在每年15%左右，比向銀行借款的成本幾乎高出一半。"受多次房地產調控影響，銀行渠道融資非常困難。但為瞭籌集資金，公司隻能這樣做。"深圳佳兆業集團負責信托融資的一位人士4月16日接受筆者采訪時如此表示。
在規模及占比躍居信托資金投向第一的同時，房地產信托收益率也較其他投向略高。據用益信托工作室統計，年初至今成立的信托平均收益率為9.12%，房地產信托收益率為9.77%。而在2012年全年，所有信托的年化平均收益為9.2%，相比2011年全年增長約0.08個百分點。"這個收益遠遠高於同期銀行存款利率，相比低迷的股票市場，這個收益不僅可觀而且看上去風險可控。"中融信托零售部門一位負責人16日接受筆者采訪時表示。
一邊擴張一邊忙"拆彈"
高歌猛進的信托業，已在去年底進入8萬億規模時代。與此同時，風險預警聲不斷。2013年，信托業將在後三個季度面臨近1100億元的地產信托兌付壓力。
用益信托的數據顯示，4月1日起，今年內到期的房地產信托總規模將達到1098億元，而這隻是公佈數據的集合類信托。考慮到規模更大的單一信托，數字將更為驚人。新時代則證券預計，算上規模龐大的單一信托，2013年房地產信托兌付規模將達2847.9億元，其中僅二季度就達1247.6億元。而2012年全年到期的房地產集合信托總規模隻有690億元。
調控加碼 地產信托收益率或走高
房地產信托產品的風險主要考慮融資方的資質與實力、信托公司的管理能力、風險控制能力與股東背景，以及房地產信托的風險控制措施。"李珊珊表示，房地產信托風險處置手段首先是地產商籌二胎代書 二胎代書貸款全省皆可處理資自救，其次是信托公司風險處置，措施通常包括借新還舊或展期，資產管理公司、房地產基金或其他信托公司接盤，司法拍賣抵押物與自有資金接盤。
房產企業負債率高屬正常現象，因此在地產信托領域，信托融資時，除瞭擔保，信托公司還會要求融資方提供抵質押物，融資額通常在抵質押物估值的五成以下。而且房產行業屬重資產行業，發生兌付風險時，可以變賣抵押物。
二套房貸首付提至7成，將直接導致房地產銷售市場下滑。"房地產開發商缺錢，將會進一步通過各種融資方式融資，在信托公司看來，房地產信托風險上升，放款將會謹慎，因此會嚴控風險，並提高收益率。"4月15日，中融信托北京業務部的一位高層人士在接受記者訪談時如此表示。
房地產信托兌付風險是否處於集中爆發的前夜？這樣的案例正在出現。近日，業內最大的中信信托有限責任公司就剛剛遭遇瞭借款人"絕當"、抵押房地產項目流拍的雙重尷尬。
所謂"463號文"，系2012年12月24日由財政部等四部委聯合下發一項試圖制止地方政府及其融資平臺近期采用的違法違規融資行為土融雲林四湖土融的文件，全名為《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》。這項通知明確要求，地方政府融資平臺公司不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-30/14092236413.shtml
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