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  京津新城

  劉建斌已經謀劃,如果未來條件合適,把自己的公司搬到寶坻,這樣可以在京津新城的別墅裡常駐瞭。

  攝影師坦言,這是他們絕佳的婚紗照拍攝地,"風景漂亮,也沒人走來走去,打亂背景。"

  "我不否認是空城,"上述中層經理說,"在別墅區,0 .28的低容積率,如果不空,那才見鬼瞭。"

京津新城一個停工中的別墅區。隔著小河,周良莊鎮的老王在這裡養牛,他們村的田地在京津新城征地時以每畝1萬元的賠償金被征用。

  售樓處某銷售經理稱,京津新城的銷售率達到90%左右。在京津新城康園,該園329套別墅,目前僅剩3套未賣出,價格為每平米13000元。

  ●入住率:僅一成

  天津寶坻縣城往南15公裡,在麥田和樹林的包圍中,聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門,約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅佈,通向綠樹掩映下的各個別墅小區。

  "買房子的都是有錢人,但人傢就是不來住。"徐如感嘆。因為顧客少,牛奶常常滯銷過期,她定下規矩,店裡的牛奶隻有提前預訂,才能購買。

  馬上有人回答:"等什麼都好瞭還有你的嗎?"



  而在曾經的規劃中,這應該是一座容納二三十萬人口的城市。

  在外界貼上"鬼城"標簽的同時,京津新城的住戶們,卻普遍對這裡比較認可。

內容來自sina新聞

  ●原因:目前主要客戶來自北京,但寶坻並未通高鐵,交通成本高;配套短缺;缺乏工商業,工作機會少

  他以京津新城的康園為例,"康園面積44萬平方米,與梵蒂岡大小相當,共有329棟別墅,就算每棟住五口人,也不可能比北京一個高層小區的人多。"

  未來:京津冀一體化之後

  更重要的是,京津新城面臨著激烈的競爭。作為競爭對手,北京郊區的別墅雖然價格較貴,但足以滿足北京市場的需求。

  "投資者躊躇滿志,提出這個開發項目,要立足環渤海經濟圈......(建造)綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。"

  而在京津新城桃園七區,小區無一戶入住,保安亭空無一人,許多別墅大門敞開,院子裡的野草已齊腰高,除瞭鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲,小區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後,這荒蕪的景象透出幾分陰森,讓人後背發涼。

  從地圖上看,京津新城恰好位於京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公裡,天津市中心50公裡,唐山市中心80公裡。在規劃之初,這被看做是京津雙城融合的先天優勢,現在似乎也成為尷尬所在。雖然地處腹地,但它離三座大城市距離都不算近,存在著被邊緣化的危險。

  房價的漲幅,也能折射京津新城的尷尬地位。在過去的十年裡,全國樓市價格瘋漲,但京津新城漲幅遠低於燕郊等北京的衛星城。

  合生創展和當地政府的蜜月期並未一直持續。

  雖然入住率低,但"鬼城"的住戶,對這個稱呼並不以為然。他們認為,這裡價格便宜,升值空間大,用不算太高的價格,就能買一棟別墅,足以滿足美式中產階級的夢想。

  ●規劃容量:"亞洲最大的別墅區",遠景規劃8000多套別墅,目前建成約3000套;預計容納二三十萬人口

  "越幹越心灰意冷瞭,"對於未來,超市老板徐如的態度比較悲觀,"京津冀一體化之後會有人來住不?我不知道,反正這幾年一直沒有變化。"

  "越幹越心灰意冷瞭,"對於未來,超市老板徐如的態度比較悲觀,"京津冀一體化之後會有人來住不?我不知道,反正這幾年一直沒有變化。"

  這幢二層美式獨棟別墅前後,有個一畝大的花園。院子臨河,坐在自己傢裡就能釣魚。在節假日裡,劉建斌偶爾帶傢人來度假。除此之外,房子一直空著。

  怪現狀:3000套豪華別墅九成空置

  2004年,徐如的超市進駐京津新城時,是這裡的第一批商戶。彼時,京津新城多個樓盤正在興建,大批建築工人作為客源,她的超市生意火爆。樓盤建好後,工人撤離,而常住的業主寥寥,超市生意頓時下滑。

  在他的計劃中,這裡確實是退休後養老的地方。"再等幾年,慢慢就會好起來。"他甚至還勸南都記者,"你有錢的話也買一棟吧。"

  熙園商業街是京津新城最繁華的區域,但商鋪出租率僅50%,其中人氣最旺的是2個網吧和4個小旅館---他們的客流主要為附近的大學生。

  盡管入住率遇冷 但京津新城的別墅卻處於熱銷狀態

  而在京津新城的許多商戶看來,即便未來京津新城迎來轉機,但他們已經沒有時間和耐心等待。

  合生創展是京津新城的開發商。其銷售部一楊姓經理稱,京津新城的入住率在30%左右。

敬請關註"foshanleju"

  劉建斌今年50歲,在北京從事IT行業,2013年,他花300萬買瞭一套330平米的二手別墅。算下來,單價為每平米9000元,而北京郊區的類似別墅,單價要翻四倍以上。

  "但對於開發商來說,此時,基礎設施將迎來壽命周期,開發商的投資回報率很低。"杜猛補充道。

  徐如的超市不遠處,京津新城內的凱悅酒店前,一對新人擺出姿勢,拍攝婚紗照,背後是空曠的廣場和歐式風格的尖塔。

熱銷的"空城""亞洲最大別墅群"售出九成入住僅一成

  在京津冀一體化的背景下,房產中介和售樓人員對京津新城的未來保持樂觀。京津新城北京銷售項目經理杜宏博舉出保定的例子,認為京津冀一體化,不僅能帶動周邊經濟發展,也能提振房價。

  在房地產業內人士看來,京津新城的主要客戶來自北京。而目前寶坻並未通高鐵,交通成本較高。

  這裡就是號稱"亞洲最大的別墅區"的京津新城,由桃園、康園、順園等別墅小區構成。這裡有約3000座別墅,和一座豪華的五星級酒店。因為少有人住,近年來,屢被媒體貼上"鬼城"、"空城"的標簽。

  合生創展依靠在廣州"造城"發傢,在寶坻大手筆投資建造新城,符合其商業佈局,也滿足瞭當地主政者的需求。據媒體報道,合生創展僅以每平米78元的價格,就收購瞭1.8萬畝土地。

  按照該規劃,京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務,至2020年的人口規模為20萬人。

  ●動工時間:2004年

  和劉建斌一樣,對於許多京津新城的住戶來說,除瞭環境優美,民間房屋二胎借款缺錢急用哪裡借錢升值、性價比是選擇這裡的關鍵詞。

  在搜房網京津新城論壇,一則《天津京津新城是個有發展潛力、有升值空間的別墅區》的點擊量為1 .9萬多條,為論壇最高。

  在天津寶坻,有一座號稱是"亞洲最大別墅區"的京津新城。因為區位等因素,開盤10年來,入住率極低,被外界冠以"鬼城"之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間,存在如此大規模的一個空城,非常罕見。

  ●面積:遠景規劃是260平方公裡

  除瞭交通不便,京津新城確實存在配套短缺的尷尬,周邊醫院、菜市場、小學,均在附近鎮上。劉建斌也認為,這裡的配套設施,遠遠未達到住戶的預期。

  歷史:政商結合

  今年起,京津冀一體化驟然提速,位於京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機遇。對此,開發商、住戶、商戶的心態卻有著微妙的差異。

  梳理京津新城的建城史,不難看出,這座"鬼城"的誕生,混雜著地方主政者的發展沖動,與地產商人的商業野心。

  2001年9月,天津寶坻撤縣設區,此前,寶坻經濟在天津郊縣中表現平平。在慶祝寶坻區成立大會上,時任區委書記張世琥對媒體稱,寶坻將建成4個特色園區,地熱開發區位列其中。

  寶坻南郊的裡自沽窪原為一片荒蕪的鹽堿地,但地熱資源豐富。據《中國經濟時報》報道,2001年,寶坻招商團就此赴廣東招商,吸引到瞭合生創展的投資,後者的負責人朱孟依赴寶坻考察。

  對於當時局面,上述報道如此形容"投資者躊躇滿志,提出這個開發項目,要立足環渤海經濟圈......(建造)綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。"

  按照當時的計劃,合生創展將在此投資120億元,建造一座新城。據寶坻一位匿名官員稱,在當時招商官員對這個數字多是驚訝,"絕對沒想到,能找到這麼大一筆錢。"

  有趣的是,這則帖子隻有題目,沒有文章,仍能吸引網友的註意。今年6月3日,有人跟帖提問:"(京津新城)還能不能發展升值瞭?"

  另一個例證是,隨著合生創展的第一批投資項目落地,地熱開發區的定位,被官方進一步明晰---利用地熱資源"造新城"。

  2003年8月,寶坻區委學習中心組曾發文,稱"用5年時間,建設規劃面積60平方公裡、人口30萬的現代化新城。"這恰好與合生創展的規劃步調一致。

  "造新城"的規劃,甚至還影響瞭天津市的總體規劃,《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》公佈瞭天津周邊的11個新城,規劃將按中等城市標準建設。京津新城忝列其中。

  爭議:商業決策失誤?

  盡管別墅銷售火熱,但商鋪、酒店等商業會所人流寥落,合生創展並未在京津新城項目中獲得成功,反而成為其在全國擴張的"滑鐵盧"。



  據南方周末報道,一位合生創展的高管說:"政府最開始稱這裡有京津城際(高鐵),還會有很多配套,結果很多承諾都沒兌現,到後來就是一個民營企業幹瞭政府所有的活。"

  而京津新城前任總經理鄭昌立接受媒體采訪時認為,京津新城有自己的發展周期,"每一個新城都是從空置開始到興旺的,特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展周期不是一兩年,也不是十年八年,可能更長。"

  此外,京津城際高鐵在武清區設站,而寶坻人期待的京唐高鐵,目前暫無實質性動作。

  在京津新城桃園七區,小區無一戶入住,保安亭空無一人,許多別墅大門敞開,院子裡的野草已齊腰高,除瞭鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲,小區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後,這荒蕪的景象透出幾分陰森,讓人後背發涼。

  一名房產中介稱,京津新城初開盤時,房價約每平米3000元左右,而目前京津新城內新房價格約為每平米13000元,二手房價則在每平米7000至1萬元左右。

  事實上,在房地產業內,對京津新城存在"這樣的房子賣給誰"的爭議,詬病這個樓盤的定位問題。

  名片

  更多的商鋪大門緊閉,玻璃門上貼著彩色海報,"貼海報看上去稍微熱鬧一點,什麼都不貼更冷清。"超市老板徐如說。

  與豪華建築形成鮮明反差的,是低迷的人氣。除瞭偶爾駛過的車輛和騎車的工人,寬闊的公路上車貸條件信用不良,罕見行人。

  "在兩座特大型城市中,存在這樣一個大規模的鬼城,非常罕見,這是京津新城最為特殊的地方。"北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛對南都記者表示。

  盡管別墅銷售火熱,但商鋪、酒店等商業會所人流寥落,合生創展並未在京津新城項目中獲得成功,反而成為其在全國擴張的"滑鐵盧"。有媒體報道稱:其在京津新城累計投入200多億元,得到的產出卻僅僅隻有不到100億元。

  "京津新城都算不上第二居所的范疇瞭,應該納入第三居所的范疇。"北京市成業行房地產經紀公司市場拓展中心某負責人分析,住戶"即使有能力購買,也不會有充裕的時間去享用這類物業,因此從支出成本和獲取收益來看,擁有這類偏遠區域的別墅是不經濟的。"

  地產專傢杜猛認為,京津新城附近缺乏工商業,導致工作機會少,人氣無法聚集。如果產業聚集得當,類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口,遲早會摘掉這頂"鬼城"的帽子。

  今年起,京津冀一體化驟然提速,給北京周邊的房地產市場打瞭一劑強心針,燕郊、廊坊、保定等地,房價應聲而漲。

  合生創展銷售部一中層經理稱,京津新城的早期客戶多來自全國各地,買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京,一般年齡在40-50歲,事業小有成就的中年人。

  他在天津售樓部的同事也認為,雖然今年樓市不景氣,但受到京津冀一體化的影響,"北京周邊的都漲瞭,京津新城的遲早也要漲。"

  劉建斌也認為,京津新城肯定會迎來轉機,"業主們都到瞭快退休的年齡,這裡就人多瞭。"

  在他看來,更重要的是,隨著中關村科技園區進入寶坻,房價很快要漲價。20 13年11月30日,北京中關村與天津寶坻區簽署戰略合作框架協議,在寶坻開發建設中關村科技新城。雖然科技新城不在京津新城附近,但對寶坻當地工商業有推動作用,也可能順便推高京津新城的人氣。

  對於外界流傳的"鬼城"質疑,劉建斌早就見怪不怪,"京津新城不適合有固定工作的人居住,適合養老和自由職業者。"

  "京津新城的問題是工商業沒跟上",杜猛認為,京津新城附近缺乏工商業,導致工作機會少,人氣無法聚集。如果產業聚集得當,類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口,遲早會摘掉這頂"鬼城"的帽子。

移軸鏡頭下,京津新城空置的別墅群仿佛是沙盤中的模型。京津新城遠景規劃占地面積260平方公裡,一共包括8000多套別墅,目前建成的約3000套。

  在她看來,京津新城內,為數不多的常住居民分為兩類,一類是老人,一類是幫忙看傢護院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人,後者則是住戶需要人看傢打掃,或是養養雞鴨。

  但實際入住率遠遠低於這一數字。南都記者走訪多個小區,粗略統計,平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區為例,據周邊商戶和保安稱,小區內有70多棟別墅,目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時內,小區大門沒有一個人出入。

  她趴在桌子上,眼睛盯著電視屏幕的韓劇,這大概是這個閑得無聊的下午,她唯一感興趣的事瞭,"我們的店不能老一直賠,你要是想要,我的店盤給你得瞭。"

  對於劉建斌來說,它在相當程度上滿足瞭自己的中產階級夢想,"這點錢,在北京隻夠買個兩居室的。"

  "這是京津冀地區最後一塊價格窪地。"他對自己的選擇非常自豪。

  入夜後,除瞭星星點點的路燈和路邊商店的招牌,京津新城陷入黑暗中。

  ●地點:位於京津唐三城腹地的中心點,距離北京市中心110公裡,天津市中心50公裡,唐山市中心80公裡

  采寫:

  南都記者張少傑

  攝影:

  南都記者孫俊彬

  《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團



  而針對外界質疑,開發商合生創展的員工則認為,京津新城屬於低容積率的遠郊別墅,人口不可能太多。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/09154223847.shtml

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