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  二是償債能力上存在差異。依靠房產稅償還地方債,其財務信息較為透明,市場可以準確的評估其償債能力。而我國地方政府擁有豐富的土地資源,隨時可以通過拆遷改變土地屬性,並在一級市場進行出讓,因而償債能力較強,舉債約束較少。

  房產稅是各國地方政府償還債務的重要來源。美國地方政府也在相當程度上存在類似"土地財政"的現象,主要是縣級政府土地收入超過地方本級收入,一般占地方財政收入的70%~80%。英國、加拿大等國傢均建立起較為完善的房地產稅收制度,房產稅是地方政府的重要收入來源。

  今年上半年全國房地產市場普漲格局已經形成,6月份70個大中城市新建商品住宅價格僅溫州同比下降。特別是部分城市上半年土地出讓收入超過去年全年,地價上漲推動房價上漲的作用不應該被忽視。而其中一個根本原因在於,我國地方政府債務償還已經與土地出讓收入高度綁定,這是一個極其難解的棘手問題。

  四是地方政府對二者在房地產市場運行的態度存在差異。在實施房產稅的國傢,房價上漲雖然也能帶來房產稅收入增長,但總體影響較小,因此地方政府主要通過創造良好的商業環境,建造完備的基礎設施,實現其正外部性。而依靠土地出讓收入的地方政府,不管其承認與否,維持一個相對高位的房價,是實現土地出讓收入最大化的必然要求。

  一是償債便利程度上存在極大差異。通常,房產稅是按年計征,每年規模大體相等。而土地出讓收入是一次性收入。因此,在地方政府債務償還上建地貸款屏東南州建地貸款,我國地方政府幾乎可以隨時啟動土地出讓計劃,來緩解債務償還問題。而美國等國傢地方政府則需要精確測算房產稅的增長態勢,有計劃地安排債務償還。

  近日,據審計署發佈公告稱,1979年至今,土地出讓收入一直是我國地方政府主要還債來源。筆者認為,這將導致我國地方政府債務風險與房價高度綁定,增大金融風險。

內容來自sina新聞

  雖然房產稅與土地出讓收入均是地方政府債務償還的主要來源,但兩者對房地產市場的作用機理完全不同,其主要區別有以下幾個方面:

  目前看,其他國傢地方政府舉債主要有兩種模式:一是發行市政債,以美國和印度為代表;二是銀行貸款,以英國和法國為代表。部分國傢,如日本、德國,兼有兩種模式舉債。客觀上,地方政府債務無序增長存在較大風險隱患。不管是何種舉債模式,各國政府對地方政府的舉債規模均會進行限制,以免引發金融市場風險。美國市政債發行完全市場化,市場將自發形成地方政府債務增長的限制機制。日本政府規定,如果地方政府預算赤字太高、以往發行債券需要償還比例太高、地方稅收未超過90%比例,以及地方公務員工資比較高的地方等不被允許發行地方債券。印度在2005年實施財政改革計劃,規定瞭邦政府的年度舉債上限,以約束舉債規模;同時建立邦政府債務預警與糾錯機制,若邦政府超過舉債上限,必須在14天的透支期償還所有債務,否則其債務資金賬戶將被凍結,印度儲備銀行將啟動自動扣款機制。

  三是房價波動對地方政府償債能力的影響不同。在實施房產稅的國傢,雖然房價也會出現波動,但總體波動較小,對地方土地貸款高雄大社土地貸款政府的房產稅收入影響較小。而依靠土地出讓收入,房價將直接決定土地出讓收入。

靠土地出讓金償還地方債推高房價

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07552318910.shtml
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