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??用全世界的星光點亮一座島活動主題:青島東方影都星光島展示區開放盛典

??活動時間:2015年5月1日13:00-16:30

??活動地點:青島東方影都展示區外廣場及展示區

??活動內容:啟幕儀式、明星助陣、節目演藝、暖場活動、樣板區參觀等

??群星聚集,五一不見不散!

??韓國超級男團:The King



??THE-KING秉承以HIPHOP電音曲風統治舞臺,向著成為KPOP歌謠界王者之團的道路上不斷前行,這也是團體名稱的來歷.THE-KING 成立於2012年,在當年SBS新星選拔賽中五位90後正太以陽光帥氣的形象,完美的聲線,出眾的舞姿脫穎而出,由公司傾力打造成為韓國一線偶像團體,開始其登向韓國娛樂王者巔峰的征途.

??黃齡





??2007年,黃齡憑借首張個人專輯《癢》獲得東方風雲榜東方新人銀獎 ,同時也讓黃齡獲得瞭“轉音歌姬“”的稱號。

??2010年,黃齡憑借個人第二張專輯《特別》獲得全球華語歌曲排行榜上海地區傑出歌手獎。

??曲目推薦:

??1、《HIGH歌》

??2、《癢》、《特別》二選一

??3、《玫瑰玫瑰我愛你》

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??2014年參加《爸爸去哪兒2》讓陸毅、鮑蕾成為幸福傢庭的典范,並於2015年春晚登臺獻唱《幸福傢傢有》合庫房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢

??影視歌三棲藝人,出道以來形象正面,更成為都市新貴的全新典范。

??青島東方影都

??項目占地376萬平方米、總建築面積540萬平方米,包括影視產業園、電影博物館、影視會展中心等多個項目,將打造影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅遊綜合功能的全產業鏈。

??東方影都?星光島,匯聚大劇院、國際頂級秀場、星級酒店群、全球頂尖遊艇中心、世界一流國際醫院和學校、世界級島岸濱海酒吧街等高端配套。可謂是名流雲集,群星薈萃,將成為超越好萊塢,比肩棕櫚島的超級海島新星。



萬達集團董事長王健林表示,東方影都的建設將提升青島文化產業水平,提高青島旅遊檔次,甚至改變青島城市定位,使之成為世界影視文化旅遊名城。據瞭解,為保證青島東方影都建成後的運營,萬達已與多傢全球影視巨頭和藝人經紀公司達成初步協議,每年將有30部左右外國電影在青島東方影都拍攝制作。同時,東方影都還計劃引進50傢以上的國內影視制作公司,確保每年不少於100部國產影視作品在此拍攝制作。

??青島東方影都價格:待定樓盤位置:青島市黃島區濱海大道1777號咨詢熱線:400-606-6969 轉 57100

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/09265996453687927828202.shtml

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第六屆中國產業園商務區發展論壇下午(之二)





  下面進入論壇的第四部分,圓桌對話環節。第一場圓桌對話的主題是"綠色產業園區建設運營困局與突破",探討綠色產業園區開發建設與投資運營之道。

  下面有請對話主持嘉賓,中油天寶集團副總裁蔡宇翔先生。另外幾位嘉賓是:

  成威先生 協信集團產業地產事業部 副總經理

  莊捷先生 北京蘭格加華集團 副總經理

  何金芯先生 中科電商谷投資有限公司 招商副總經理

  王志剛先生 北京米蘭之窗節能建材有限公司 副總經理

  李毅先生 鴻鑫集團 董事長

  江曼女士 九源國際建築顧問有限公司 總經理

  張智君先生 北京朝來世紀房地產開發有限公司 總經理

  蔡宇翔:非常高興主辦方能給到一次可以與這麼多重量級嘉賓對話的機會,我想對大傢都是一個很好的學習的機會。今天的背景我找瞭很多資料,但是主辦方房訊網給瞭一篇他們的見解,比我瞭解的更完善、更實際。隨著我國新型城鎮化拉開大門,以產業園區開發委代表的產業地產時代已經來臨,產業園區運營商及開發商的模式已經進入瞭產業園投資的主流模式,並且取得瞭一定的成功,但目前產業園區發展仍然脫離不瞭傳統的產業聚集、傳統的運營模式,運營模式隨著國傢的產業升級,產業環保和經濟可持續發展的重視、非再生資源的匱乏、消費者綠色環保意識的增強、傳統產業園區向綠色產業園區的轉型勢在必行,綠色產業園區的發展大有可為。因此如何從規劃設計、開發建設和後期的運營管理、因地制宜的進行園區的空間規劃,同時根據主導產業的需要,從而實現整個產業園區自成一個綠色有機整體,擁有完整的綠色環保產業鏈,推動國傢落實綠色產業園區的大力支持,是解決產業園區的關鍵所在,也是我們這次論壇的關鍵所在。接下來的時間裡,我們請出在座的幾位重量級嘉賓,給我們大傢解答一些相關的問題。

  請出的第一位嘉賓是成威先生,是協信集團產業集團事業部總經理,協信地產是452億資產,專做精品住宅,這肯定是大傢感興趣和瞭解的一面,這麼大的集團、這麼專業的集團,到底他們是怎麼樣看待下一個問題的呢?成總,我給您準備的問題是,我們在座的開發企業都知道,住宅、純商業體、旅遊地產、文化地產、老齡地產、產業地產,那麼什麼是綠色產業園?它有什麼樣的吸引力?是不是簡單的清潔生產、低碳、低能源就叫綠色產業園呢?我想每一個在座的朋友和我自己都想很清晰的瞭解這個主題,請您介紹一下您的看法和您企業對綠色產業園的看法。謝謝。

  成威:感謝主辦方給我們這麼一個機會,來談一下我們在產業地產開發過程中的心得和體會。現在大傢都在產業地產的領域裡面拓展,綠色是一個非常重要的話題。我們首先應該從兩個層面來理解這個問題,第一個層面就是一個園區的景觀、環境、設計、建築是不是用的節能環保的材料等等,這是傳統的綠色園區的概念。這是我第一個層面的理解,大傢都非常容易接受。

  但是我想說的是第二個層面,綠色產業園的關鍵詞是"綠色、產業",而不是"綠色園區"。我們協信發展瞭20多年,我們剛剛過完20年司慶,資產400億,我們的方向也轉向瞭產業地產領域,陸續在重慶、無錫、上海、成都等大中城市做瞭很多產業地產。我們的關註點在綠色、產業,所以我們對一些項目的理解、對一些產業定位和產業選擇我們是慎之又慎的,這些產業是不是可持續的,是不是我們產生理解的沒有污染的,更主要的是這些產業是能夠為未來經濟和產業發展帶來持續的發展和後勁,所以我們對綠色產業園區的理解,重點是在綠色、產業。我們無錫未來城的項目、重慶總部城的項目都是從綠色產業的概念去理解和運作的。

  那麼什麼叫綠色產業?今天上午幾位老師都講過,剛才我也聽到瞭第六產業,圍繞著互聯網的高智慧、高附加值、高社會效益的領域裡面的產品。我想再強調一點,在綠色產業園裡我們還一直秉承的是產城融合、三生平衡,所謂三生平衡就是生產、生活、生態。在一個園區裡我們還一直倡導的是綠色生活方式,在我們園區裡邊無論是辦公還是生活、商業,我們在這個園區裡面規劃設計階段就把這幾個層面都會有涉及。個別地方一到白天就是睡城,晚上就是鬼城,形成大的潮汐流,我們所倡導的綠色產業園區也是對生態環境的保護。

  蔡宇翔:我認為重點是在於綠色,是在於產業,高效是關鍵的因素。還有三生,生活、生產、生態,如果真的有好的綠色園區,我也希望可以更多的去瞭解,可以希望通過您的建議,可以多多受到一些啟發。非常感謝成總。

  第二位嘉賓是莊捷莊總,莊總是北京蘭格加華集團,據我所知,莊總在通州已經啟動瞭產業園區,通州這個產業園區占地接近300畝,是有電子商務和鋼鐵背景。接下來我想給您提一個這樣的問題,現在有很多企業去拿地,比如這個產業那個產業,很多可能更多是掛羊頭賣狗肉,懂做產業地產的不是很多。前段時間我們去北洋俱樂部考察,當然也會發現有很多是有專業經驗的開發企業,特別是去到承德,我瞭解到一個朋友介紹,是一個翡翠的產業基地,通過跟開發商的瞭解,也會發現它真正是非常懂,瞭解整個產業的運作、操作理念,這種情況產業地產無形中是非常大的支持。但是更多的開發企業或者投資企業,也許他們更多是帶著問號來到現場的。我想問的問題是,無利不起早,做綠色產業園也好,做什麼也好,肯定是有利益,大傢才去關註。到底綠色產業園的利益在哪裡?另一個問題是,如果要操作的話,不是光有錢的問題,還有什麼條件才能來運作真正的產業地產?請您跟我們分享一下您的經驗。

  莊捷:這是一個非常好的問題。第一個問題,無利不起早,大傢為什麼要進入到這個行業中來呢?我想這個是有很多原因的,我總結瞭大概幾點。因為過去的房地產在前幾十年的發展階段,大傢更多的是註重住宅方面的發展,住宅確實發展的很快,很多房地產公司都從中獲得瞭一定的收益,但是現在面臨著國傢政策的轉變和房地產整個形勢的變化,第一個原因就是很多房地產企業想進入這個行業,是為瞭開拓市場,從原來單純的住宅市場,轉移到包括商業地產等等,其中就有綠色產業園的第一個原因,就是開拓業務。

  第二個原因,這個產業園用更早的說法是工業園區,我們拿地是工業用地,工業用地做開發的非常清楚,工業用地的價格非常低,北京市到官方網站查一些,招拍掛拿到的地,每畝不超過100萬,也就是在五六十萬、六七十萬的水平。但是和我們房地產做住宅拍地的價格來比,那就是天壤之別,那個樓面價能達到一萬,這個每畝地666.7平米才五六十萬,價格非常低,拿地相對來講壓力會小得多。

  第三個原因,開發這樣的園區自然也會獲得相應的資產和現金的收益,當然瞭是有兩種方式,一種方式是全自持,工業開發完之後,出租給相應的好的企業,我的租金的現金流都有瞭。同時資產又在我手裡,這是一個最好的方向,對於過去在住宅地產開發獲得很多現金流的企業是非常合適的。另外他也可以把廠房賣掉,賣給相關企業。

  第四個原因,進入園區會有形形色色的企業,有很多類型的企業,進入的企業會和開發商有比較深的互動關系。舉一個例子,如果這個園區想建一個企業,沒有錢,或者錢不夠,找蔡總來投資,前景描繪的很好,你就想給他吧,也沒多少,500萬,給你20%的股份。五年之後,我告訴你這個人叫馬雲,那您就發瞭。在產業開發裡面,開發商會有這種機會,這在住宅地產是沒有的。

  第五個原因,我們又回到這個主題上來,為什麼是綠色產業園區?綠色產業園區就要符合現代化的規律,同時也是更好賣瞭,更吸引企業瞭。這是第一個問題。

  第二個問題,我們要什麼樣的條件才進入到這個行業裡邊來。我覺得這是需要認真考慮的,前面我說瞭會有這些好處,但是這些好處不是輕易能拿到手的。第一個要做的事情就是要非常認真的、仔細的分析你想吸引的或者想進入的行業,產業園不是一個新的概念,就北京來說,或者在國內來說,上世紀50年代朝陽路、朝陽門外大街,都是紡織類企業,一個廠人數萬八千人那是小企業,可能都幾萬人,甚至於上十萬人,比如說大郊亭那是化工城。另外在中關村,就是搞科研的科研城。現在誰還在呢?都變瞭,除瞭中關村,為什麼?中關村是做的高科技,高科技是永恒的主題,因為創新是永遠存在的,我們現在講創新,實際上一百年前、二百年前這個世界上也是講創新的,凡是抓住創新的國傢或者企業一定是引領世界的。中關村仍然有活力,當然它的地點可能遷瞭,前到北青路、上地,環境更好的地方。

  所以第一,我們對產業的分析、對行業的分析一定要透。

  第二,選址,既然是強調綠色、強調生態、強調現代人的需求要吻合,選址一定要選擇綠色環境的,比如我們公司在通州臺湖,臺湖這個地方是北京周邊難得的環境優美的區域,我們建綠色園區首先得選大的綠色區域,如果綠色區域沒有發展到那兒去,營造氛圍是很難的,所以選址要選對。

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  第三,選完瞭址之後,不是你去做就可以瞭。還有很重要的一點是你和政府的關系怎麼樣,你對政策把握怎麼樣,做一個產業園跟政府的支持是密切相關的,不像傳統的開發,老百姓買就行瞭,而這兒不行,政策沒有支持,各種條件也跟不上。第四就是資金的支持,產業園的開發過程相對比較長,不是你說行就行的,可能開發完瞭之後,要很長時間才能招商完成,我記得曾經和一個做產業園的老總聊天,說你們做這個東西真的很難,銷售很難。我們住宅有日光盤,但是產業園裡不會有日光產業園,一個月可能賣個一套兩套,這算是不錯瞭,所以現金流要能支持得瞭。

  另外,作為綠色園區,硬件投入也很多,硬件的這些成本,就是綠色的這些成本占的更高一些,如果環境更好的話,每平米包括園林的打造不會高很多。

  第五,這個園區定好瞭之後,能不能找到核心的企業,如果找到瞭核心的企業,招商就不用費勁瞭,相關企業或者他的徒子徒孫就跟著來瞭,這種核心企業不大好找。

  第六,要非常明確的告訴想要進入的開發商,你經營瞭這個園區之後,建立瞭這個園區之後,一定是持久戰,為什麼呢?我們進來的是企業,我們要對企業的經營過程做認真的分析,對於在經營過程中有什麼樣的需求、什麼樣的支持,我們必須要分析到位,並且持續的給出支持,才有可能做成一個好的綠色產業園區。謝謝。

  蔡宇翔:感謝莊總的回答。我從這個話題聽到兩部分,上部分是打瞭雞血,下一部分是掉入冰窟窿。我如果我們造就瞭一個馬雲,那麼中國GDP增長就可能增長三個點。但是下一部分的事實是,也可能造就瞭很多智者,在操作的領域上會有很多啟發。

  下面請出第三位嘉賓,何總,中科電商谷是在總部基地的產業園中,何總參與瞭這個項目的管理工作,何總在樂工場是我們項目的運營總裁,您的戰略高度和眼光對於這個項目有非常多的瞭解。有很多朋友參與瞭綠色產業的運作,也碰到瞭很多建設中的困境和困局,比如規劃、建設、產業鏈的整合等一系列相關的問題,也是大傢很頭疼的問題。在這些問題出自哪裡?還是簡簡單單就這麼點問題,還是有更多的問題,我希望您用專業的見解給我們大傢破譯一下,如何解決這些問題?如果操作的話,如何去防范這些問題?

  何金芯:大傢下午好,我是北京樂工場的創始人,樂工場是專註於做寫字樓的租賃、銷售和產業園區的招商,之前參與過中關村西區、北大生命科學園、博雅CC,目前正在服務天津的天安數碼和中科電商谷的項目。結合中科電商谷的項目來看,剛才蔡總問到規劃方面需要註意什麼,我們的理解是,最重要的規劃是產業集聚和控股,這是產業園區非常大的問題。剛才蔡總提到中關村西區的優勢太強瞭,這麼多的高校院所,有很多高科技人才。大多數產業園想在規劃方面做好的話,是需要一些依托的,比如當地現有的一些產業集聚,但是由於資源稀缺,也存在一些外溢的問題,比如周邊便宜的地租。這是規劃方面。

  中科電商谷是考慮到和中關村核心區域的租金太貴,而電商企業往往接受不瞭這樣的租金,所以在大興舊宮做瞭100多萬方的項目,建設方面既然是綠色產業園,那一定是環保、節能、生態、環境優美,中科電商谷項目容積率大概是2點幾,同時規劃瞭十萬平米的公園,產業園是更容易做出來生態和環境的,因為相對地價便宜,周邊體量比較大,恰好應該把這些優勢發揮起來。當然另外一個角度,從機電設備來說,在產業園為瞭環保節能,有新型的設備。一個園區很難說一種單一業態就能把它全部支撐起來,產業園的體量都比較大,有互補型的,還有衍生的,像中科電商谷有30多傢企業,包括京東的雲平臺,京東尚科、華聯商業等等,也不完全是純的電商企業,主要是電商企業,當然也有一些上下遊相關的,構成一個生態圈,形成一個產業新區。

  產業園這個課題我們也是在不斷總結和學習,這個課題可能是相當大的命題,涉及到區域經濟,政府的宏觀佈局、產業結構等等。

  蔡宇翔:單一業態是不是能在單一的產業園裡生存下去,是我們每一個準備進入這個領域裡邊應該事先要考慮的問題,因為我們畢竟不是一個人去操作,而是整個組團,是整個業態的未來的發展,我們應該以這個為主題進行規劃、產業整合,才能造就一個良性的綠色產業園。感謝何總帶來寶貴的經驗。

  下一位請到的是王志剛王總,王總是北京米蘭之窗節能建材有限公司副總經理,給王總的話題是,在座的很多開發界的朋友聽瞭莊總的講解都摩拳擦掌,我聽瞭都很興奮。我給你帶來的問題是,綠色產業在使用建築材料方面,與我們的傳統地產的材料到底有什麼區別?特別是在價格、成本上。在操作方面,如果可操作的話,在這方面我們有什麼值得借鑒和留意的?

  王志剛:大傢下午好!我是北京米蘭之窗節能建材有限公司的,非常有幸能夠參加這個論壇,剛才主持人給我提的問題我也有些自己的想法,跟我們在座的大傢進行分享。

  今天的主題是綠色產業園,綠色產業園落實到建設上,必定會對綠色材料有更多的關註、更多的使用。綠色建材是一種什麼概念?是一種什麼樣的東西?它與傳統的材料有什麼區別和特點?綠色建材確實面太大瞭,我從我們公司比較專業的領域來解釋一下。我們公司主要是綠色門窗、建築遮陽一體化,什麼是綠色門窗?有一個大的背景,國傢提出瞭建築節能要提高75%的建築節能大的政策環境下,而且國傢大的政策是提倡環保節能。建築能耗占社會總能耗大致的數字是50%,在這裡邊建築門窗又占建築能耗的50%,也就可以說建築門窗實際上占社會總能耗的20%到25%,這是一個非常大的量。在這塊我們使用綠色的門窗是有一個巨大的效益的。

  那麼什麼是綠色門窗呢?國傢對綠色門窗提出瞭一些指標的要求,主要是節能指標,節能指標在門窗行業裡有一個配值,從2.8在北京率先推到2.0、1.5的概念,2.8的配值相當於歐洲德國1983年的標準,在1.5的配值情況下,基本上接近歐洲德國2010年的水平,也就是說用一年的時間,中國在門窗上建築節能指標提高瞭20倍。對門窗的材料、加工、生產等各個環節提出瞭要求。

  首先從材質上,傳統的材質,從塑料窗、鋁合金窗等有巨大的變化,比如塑料窗,從兩腔要做到綠色建材,要做到五腔,鋁合金斷橋鋁節能指標不高,現在有瞭木窗,這是在節能材料上。窗戶上80%是玻璃,從傳統普通的單層玻璃,到中空玻璃,到現在新的指標下,要達到三層中空玻璃,還要有low-e玻璃,就是帶鍍膜的玻璃。同時還要在系列上,比如從小的系列變到大的系列,才能夠滿足現在的節能標準。這是從材料上。

  第二是從系統上和產業化上,從系統上門窗將來會成為一個系統,並不簡簡單單是我剛才說的從材料、從五金、從玻璃上簡單的堆積,而是一個系統的過程,這是需要一個研發的過程,一個技術儲備的過程。同時要面對未來綠色要達到門窗與建築遮陽一體化,才能夠實現更高的節能指標。再有一個就是綠色的門窗要面向產業化,在這方面我們也有巨大的投入。有瞭這些,我們才能初步達到綠色門窗的要求。

  綠色門窗跟傳統門窗有巨大的區別,從成本和使用綠色門窗的效率來看,首先它的節能指標和各項性能指標是提高的,成本是必然會增加的,但是我們也有一個小的測算,門窗一平米造價增加一百塊錢,折合到建築面積,一平米大概增加20塊錢左右。綠色門窗增加的值是這樣的情況。產生的效益是在綠色產業全壽命的過程當中,綠色門窗是持續給咱們的運營管理節能能耗的,尤其在冬天采暖過程當中和夏天空調制冷過程當中,節省大量運營成本和用電、用煤的成本,而且對社會的總的綠色貢獻是非常大的。提高一百塊錢,建築面積提高20塊錢,和在全壽命史過程當中的經濟效益,綠色門窗與傳統門窗在經濟效益上對比的好處。謝謝大傢。

  蔡宇翔:謝謝王總。我們說市場化有很多跟產業相關的產品,這些產品是否可以融入產業園,這是一個問題,在這些政策扶持上,一個綠色產業園和產品方面有什麼樣的互動的地方,想瞭解更多這面的知識,請李總給我們普及一下。

  李毅:謝謝主持人,謝謝房訊網,從產業園的規劃來講,蔡總給瞭一個基本的準則,現在做產業地產來講,土地成本下來瞭,持有性的開發應該說日漸突出瞭,不在是做瞭就賣。我們的對話開場的時候,趙秘書長就隻給瞭一個概念,綠色建築,我把這幾個論點結合起來,我的感覺是不僅重視產業,還要重視園區。我們做綠色產業園,首先自己園區的建築要是綠色的。

  剛才蔡總提的問題,綠色建材,產品如何導入,融入綠色產業園區的建設,我想應該從三點來講,第一點,應該是意識,這是開發者,開發商本身的意識,應該算出一個帳來,這個盤子沒準不是全賣的,或者賣一半持有一半,既然是我長期持有的,我就要考慮性價比,不是一錘子買賣。

  綠色建材現在應該說在整個國內,建材界能夠達到綠色建築標準的,從屋面材料,墻體材料,門窗,包括可再生能源的利用,包括綠色的供應鏈運營系統,這些產品和技術現在已經日漸成熟瞭。但是用不用,是市場的事兒,首先是各個開發商意識的事兒。莊總也提到瞭,無利不起早,你讓我用,我一定要算賬。應該說從算賬的角度講,剛才王總也講瞭,單獨從窗戶來說,每平米的建築面積隻增長20塊錢,我們現在把視角放大,加一個零,200塊錢,我想增加200塊錢或者哪怕增加1000塊錢,整個建築的節能將是完全質變的概念。如果這個建築是節能的建築,在全生命周期的運行過程中,勢必會產生能源效應,這個不僅體現在能源消耗,能源費用的開支,還包括產能,剛才我們說瞭可再生能源,從去年開始我們國傢大力推薦可再生能源的太陽能發電系統,這個系統非常適合應用在綠色產業園區的屋面上,它將使你的投資產生1:4的回報。從節能到產能,這條路,其實產業園區的運營者是不是轉化為新型能源的運營者,這個可以算過帳來。

  還有從政策的角度,應該說我們國傢的住建部發起的建設綠色建築的號召,雖然說一直沒有得到非常普遍的推廣,但是在國傢政策上的補貼政策非常清晰,從國傢到地方,住建部、發改委,科技部都有相應的補貼標準,如果可以達到三星的綠色建築的認證,是可以拿到補貼的。這個從國傢政策層面也是支持綠色建築的使用。

  最後簡單講講鴻鑫集團,我們從傳統的幕墻門窗企業發展成為綜合的建築產品供應商,我們的產品包括高性能的綠色門窗,也包括建築的可再生能源系統。我想整個綠色產業園區的建設,現在應該說開發商都從供應鏈一個角度來看待綠色建築,實際上這裡面蘊含著大量的能耗的損失,因為時間有限,就不展開瞭,謝謝大傢!

  蔡宇翔:感謝李總,李總補充瞭剛才王車貸計算表總的發言,其中有一點綠色等同於質變,如果在常規的建築裡面融入瞭綠色、環保等等概念,那麼未來的變化將會是質的變化,成本控制如果合理,品質將會有很大的改變。感謝李總給我們帶來瞭精彩的觀點。

  接下來有請在座的嘉賓唯一一位女士,江曼,九國際建築顧問有限公司的總經理,應該說江總在這個領域裡面是專業性最強的。我想問一下,我們所說的綠色產業跟地產的結合,我們都知道您作為建築設計的專業顧問公司,傳統的產業鏈可能是很簡單的規劃、設計,不是特別有亮點的。作為綠色產業,可能我們更多的會融入綠色環保節能種種,很多很多的要點和吸引力。他們的建築形態和建築風格還有他們的功能,節能,這個可能都是在座我們很多開發企業想瞭解的,想知道的一部分。今天我也希望您可以把您的一些經驗作為一些分享給我們,可以更多的瞭解一下在建築方面和綠色產業地產是如何互動的。

  江曼:謝謝蔡總,謝謝房訊網,我是建築出身,但是現在越來越不像建築師瞭,總的原因就是因為涉足瞭產業地產,這麼深的水,讓我經常反思,我還要在這裡混嗎,這裡水太深瞭。前面幾位都在講他們園區、材料或者技術,這個題目出來以前,我也做瞭一些思考。其實剛才李總也說瞭,綠色建築本身從建築質量來講,系統性的工程在供應鏈裡面已經非常完善瞭,當然瞭在什麼點上使用和什麼價錢上使用。從國際的供應鏈來講是非常完善的東西,在國內目前還是跟隨者,建築技術和建築材料這塊。

  我單純的從一個建設園區的使用技術和材料來講,剛才蔡總問的問題,要把建築環境講清楚,建築材料、能源,可再生材料,可再生能源,節能、環保這些方面去講。可是我現在因為大傢講的過程中腦子裡面不斷蹦出來的詞是我要當一個壞人,為什麼呢,這些年我做設計的過程中,我接觸的項目過程中,遇到的最大的問題是修改,不斷的修改,無休止的修改,改的很大的原因有兩個方面,一個是政府沒有想清楚;第二個是投資商沒有想清楚。

  我確實是改的東西太多瞭,改的腦子發疼,以至於我想退出這個行業。剛才莊總提到瞭選址,說好瞭在多大的范圍內做一個綠色產業園,我們說好瞭,企業來開發。緊接著政府與民爭利,他也搞一個開發區能源,在同一個競爭區域裡面,本身選址就已經不綠色、不環保。選錯一個地址來爭的話,對於企業來講,肯定要符合大的統籌規劃,要修改,土規控規不先行導致瞭項目的修改不綠色,這是宏觀方面感受到的不綠色。

  其實政府的不確定性還有一個問題,他招商的階段,尤其是三二線城市,沒有資源,沒有產業,他胡亂答應,隻要你作為投資商進來,帶著貌似比較好的資源進來的時候,他什麼都答應你,在你做的過程中,一旦把他的資源熬出快要見到曙光的時候,他變瞭,本來你規劃做的,他把你旁邊的地變瞭,在我們規劃師上手做的時候依據城市控規做的,三年後發現不是這樣的瞭。這也是我們在控規階段不斷的碰到問題。在北京、上海這些一線城市,因為法規性比較強,很少出現,但是地方上這種政策的不確定性太多瞭。我建議開發商索性多花一些錢,在建築控規的階段幫助政府多做一些事情,應該政府做的,可能需要企業做,也就是說我們是一個設計企業,要跟這個項目活下來必須往前跑,先明白定位,再參與選址是否正確,再往前跑。

  到企業這部分,我們修改瞭一大塊是產業定位,綠色產業園它本身除瞭跟環境協調,一定是新興的,綠色產業,即便是老的產業也要是升級版的產業,這樣的產業定位進來以後,園區互相之間上下遊的產業的產出最大化,上下遊的產業鏈的供給以及這個園區和我們周圍居民,鄰居環境上的大友好,這也是我們建築規劃設計階段把綠色建築的概念宏觀的做進去。

  再往下說,如果在園區本身,剛才說瞭綠色建築,綠色建材,包括室內的材料、空氣環境,關註到入住園區本身的這些人的使用的舒適度和和諧。趙總提到瞭全壽命周期,為什麼發散到選址開始,全生命周期是從選址開始到項目的可持續發展。

  開發商在這裡面的變化其實是來源於剛才莊總說的,這類的項目是現在值得去做的一件事情,在對這個產業的瞭解到底有多少,其實就是在任務書的不確定性,任務書的準確性的表達方面是不是能夠支持綠色建築的可持續發展,又是很重要的一點。到建築技術我們想明白瞭建築材料和技術保證,沒有問題,後面遠遠高於以前,下遊的共贏遠遠的滿足前面的東西,但是如果前面沒有想明白,比如說我們要做一個生物醫藥產業園,裡面的環保,報環評的時候是由大園區做污水處理還是局部的做污水處理,這個是不一樣的。每個地方的動物房一定在這裡做還是拿出去做,還有你的制藥車間是整個廠區裡面不少於1500平米,還是我研究一下這些制藥企業在500平米到1000平米就可以完整,同時我們自己的實驗部分有沒有想明白,一旦想明白瞭,你說至少不綠色,白玩瞭。政府

  前面的規劃不可控,但是至少談判的時候要說到這一批,園區建築設計的時候或者技術的設計跟上園區的工藝流程的時候,綠色建築一定要拔上去,沒有控制環節的話,即便選擇瞭材料也是浪費的。

  第三個還是剛才趙總說的,全生命周期,我們現在做的產業園裡面,因為我們確實做瞭12年瞭,我們不敢說做成瞭多少,但是我們玩壞瞭多少是知道的。這十幾年活下來,你玩壞國際歌,我們比比,但是實際上全生命周期裡面,莊總提出舉例,我們最近在海爾做的工業園的轉型,老大就不幹,他說這塊用地就是海爾的電商產業用地,就是不搬,但是政府已經說這個地方變成瞭商貿用地,就是應該拆遷,如果不是張瑞敏可能就沒戲。如果以我們今天的規劃設計來看可持續綠色建築的話,是不是在你的設計裡面,尤其是產業園區是不是考慮二十年後可能確實不是二元產業,而是三產或者五產。今天確實有可持續的思路想這些問題,在這個情況下又存在跟政府的博弈的過程,土地的變性的過程。

  這種變化太多,三規不統一,土規,發改委的產業規劃和國土局的產業規劃不統一,導致瞭開發商受夾板氣,這是國傢的問題,開發商自己研發市場,如果說你真的進入產業層面,你把產業的工藝流程,以及作為浮華養活這個產業,你該負的責任如果不想清楚,光講建築技術和建築材料的體系,其實是我們玩不過後面的供應商的。我就想表達這些觀點,謝謝蔡總。

  蔡宇翔:我想江總講的內容是十分豐富,很多東西值得我去總結的,最後一位嘉賓就是張總,北京朝來世紀房地產開發有限公司總經理,他的集團公司大傢更清楚一些,是中赫集團,釣魚臺7號院大傢都比較熟悉,這麼有經驗有實力的公司的負責人,他能帶給我們什麼樣的經驗。我想問一下張總在綠色產業運營方面的問題,剛才說瞭開發上,能耗上,那麼在運營方面和傳統的有什麼區別?另外如果做得好,這個綠色產業有沒有復制的可能。

  張智君:說到中赫置地,我們集團原來一直立足於住宅和寫字樓的開發。確實產業地產現在沒有投資,但是我們非常關註這個行業,未來我們也會有這方面的投資的考量。

  首先我想說一下所謂的產業和產業園,我們的理解。說到中國的城鎮化發展很多年,很多農民已經住進瞭樓房,用上瞭天然氣,可以說部分已經實現瞭安居,但是中國人講究的還有樂業。離樂業差距還很遠,我舉一個例子,前兩天跟北京朝陽區的一個領導聊天,說到北京朝陽區隨著城市的發展,周邊的農民改造以後,他們失去瞭生存的土地,40多歲,很多就在傢裡拿老保,退休瞭。他們的子女20多歲,30多歲,要麼在傢裡無所事事,要麼希望到鄉政府,區政府混一個城管。稍稍傢裡比較困難的就去做保安,保潔。從北京的情況可以看到,城鎮化的發展要實現真正的農民進城以後的樂業,差距還很大,北京是這樣的情況,我想全國可能很多的地區比北京還要差一些。

  我覺得產業和產業園的發展也事關中國經濟轉型和整個社會長治久安的大的問題。

  回到所謂的傳統產業園和綠色產業園,怎麼理解呢?我覺得從我們的角度有兩個方面,因為中國的經濟發展這麼多年,有很多很成功的產業園,為中國的發展發揮瞭很大的作用,為什麼現在要提綠色產業園呢,我覺得內在的邏輯關系就是兩個方面,第一個方面就是我們原來的低成本,材料的低成本,人工的低成本的優勢已經不復存在瞭,低附加值的產品在國際市場越來越沒有優勢,逼著我們要產業轉型。

  第二點,環境的壓力,原來以犧牲環境為代表的經濟發展已經承受不起這麼大的壓力瞭。在這兩個邏輯關系的前提下,一個是市場的壓力,一個是環境的壓力,逼著我們必須要提綠色產業園。怎麼來看待綠色的產業園的建設和運營呢,我覺得從這兩個邏輯關系來看,首先是整個建設過程中低碳環保,減排,剛才幾位嘉賓說瞭很多

  我這裡也講一下對運營層面的產業園應該關註哪幾個方面。第一點,首先產業園的規劃要合理,合適的土地上規劃合適的產業,如果沒有這個前提後面再怎麼做都是失敗的。另外從戰術的層面,後期的招商和運營的過程中,一定要註意產業集群的效應。真正的能夠形成產業集群,實現人才、信息、資金、物質、物流的合理的配置,整個產業園區的產業可以共同發展,這個是良性的符合我們希望的綠色產業園的狀況。

  第二點,不光是建造過程中,在運營過程中,我們的一些企業在新技術和新工藝的運用商也要更多的以前的低附加值變成現在的高附加值的產品,最大程度的降低能源的消耗和材料的消耗,實現我們產品的價值。

  第三點,未來的長期的發展,剛才江總提到瞭一點,很多的產業園區整個運營缺乏前瞻性,可能五年、十年已經不適應這個區域的發展瞭,推到重來,一方面是對整個社會資源極大的浪費,我們要更多的提高我們對整個綠色產業園區前期規劃設計,也決定的我們整個生命周期之間的價值所在,這是我個人和企業談到對綠色產業園發展的幾個思考。

  最後我還想說一下,我剛才說到瞭,對於產業和產業園,特別是現在強調的產業園區對整個中國經濟轉型以及整個經濟整體發展的重要性,我們可以看到,現在的國傢和政府對於這方面的產業政策的扶持還是遠遠不夠的,剛才有幾位嘉賓提到瞭,對產業園的投資發展很多的企業有這個沖動,但是實際情況我們的企業某種意義上也是夾縫中生存。最好的是產業園區我們全部持有,從建造之初就考慮到通過長期的運營,通過我們的管理來創造價值,但是實際情況是很多的政府和相關的配套金融各方面的政策都不到位,逼著我們的企業必須要賣掉大部分的物業才可以實現這個項目的利潤和現金流,要讓企業投資,不賺錢的生意大傢肯定沒有投資的沖動。

  所以國傢一方面已經認識到這個產業園必須要向綠色產業園發展,但是在產業的政策,稅收的政策,金融的政策配套方面,要麼雖然有政策,但是不到位,要麼是有一些力度跟差距很大,我想隻有國傢在這方面加大力度,才能讓我們整個產業園發展,為中國的經濟發揮更大的作用,謝謝大傢!

  蔡宇翔:非常感謝張總最後壓軸的介紹,謝謝各位專傢發表自己的意見,最後請大傢做一個總結,我們都知道今年明年兩年是貨幣收緊的年代,李克強總理已經明確表明市場貨幣要收緊,綠色產業地產大傢都說到,很多的方方面面,那麼在資本的運作之下我們能不能做好,我們可以看到美國BBC有一個大概的介紹,五年前中國銀行放貸是3000億美元,五年後的今年是24兆億美元,是美國所有銀行總合,但是美國是100年才形成的,在這個情況下,我們的貨幣收緊,是不是意味著產業園就沒有瞭,我想不是,最後請每位專傢用一到兩句話發表自己的看法。

  成威:因為是綠色產業園區,所以一定是可持續發展的,一定可以投資,但是一定是合理回報,如果想得到超高的回報,就投資別的吧!

  莊捷:市場確實有需求,但是別忘瞭我們做的是綠色的產業園,我們面對的是產業,但是我們國傢現在面臨的最大的問題,大部分的產業是產業過剩,所以他的購買力是有問題的,所以踩一腳剎車,如果我們做產業園一定要做真正的產業園,千萬不要所謂的掛羊頭賣狗肉,把它做成住宅,這一點非常重要。

  何金芯:在這樣的市場環境下要有打持久戰的心裡準備,建立廣泛並且緊密的招商渠道,盡全力服務好每傢企業,真正的幫助他們,產業園,特別是綠色產業園還是有很大的空間的。

  王志剛:隨著大的經濟環境的發展,作為建材企業應該沉思想如何應對這個事情,如何更好的服務綠色產業,做好我們自己應該做的事情。

  李毅:鑒於貨幣正在收緊,因此開發的價值將是更重要的一個問題,鴻鑫集團將憑借自己多年的建築經驗,為中國的綠色產業園區的建設作出自己的貢獻。

  江曼:當下的環境裡面,綠色產業園結合新興城鎮化,把產業真正的做實在城鎮的邊緣,用綠色建築可持續發展的理念,資金還是會有的,應該說是在一個大的空間規劃佈局的情況下,宏觀的把這個事情做好,我很看好。

  張智君:順應中國經濟轉型,產業園區的發展既看重瞭建設過程節能減排和綠色,更看重運營的可持續和未來的發展。

  主持人:非常感謝,俗語說三人行必有我師,今天的七位專傢帶來瞭我們很多的經驗,也希望未來在中國的產業園區裡面出現數個綠色產業園的創造者,感謝大傢的聆聽。

  (第一場論壇結束)

  主持人:在此感謝對話的各位嘉賓,非常精彩,下面進入第二場對話環節。

  論壇主持嘉賓:高策顧問原總經理車輪先生

  論壇嘉賓:京津高村科技創新園主任杜瀛濤

  百世合金實業有限公司招商副總經理曹志國

  富鼎和基金總裁王啟富

  平安不動產北京公司總經理許良飛

  五礦地產產業園副總經理趙錦明

  北京嘉豐達資產管理有限公司董事長汪浩

  車輪:各位朋友下午好!正所謂炎炎夏日,各位在會場裡面經過一天的激烈的思想碰撞,我想提醒大傢每次的會議最精彩的都在最後,京津冀一體化這麼一個話題,前一段時間隨著領導對這個話題的提出,它在中國的經濟領域,更是在房地產相關領域引發瞭非常大的震動,所以我相信這是中國在北方地區的全新的大規劃,大格局,同時在座的房地產商,對於每一個機構來說也是非常值得關註的機會,今天我們請到瞭各位嘉賓來跟大傢共同探討這個話題。

  我願意從我自己的輕松體會開始這個話題,我們京津冀一體化,我們說高村科技園區是我們的案例,我最近紀念經常往來於北京和天津,每一次我從北京乘車從二高速往天津走的時候,當我經過瞭高村,我就覺得離開瞭北京,但是天津還很遙遠,但是我每次回來的時候,當我的車子到瞭高村的時候,我就覺得到瞭北京瞭。高村在北京和天津的位置的關系會給我們帶來什麼樣的啟發,或者在京津冀一體化當中會是什麼樣的角色。首先有請高村科技園的杜主任介紹一下這方面的情況,您可能要想辦法給大傢一些吸引力和魅力。

  杜灜濤:謝謝主持人,京津高村科技創新園是國傢級五星開發區,為瞭國傢京津冀一體化的重要的舉措,本屆政府京津冀一體化的戰略是上海自貿區之後又是重大舉措,會給中國的經濟提供一個心的增長極和發展機會。武清退出瞭京津高村科技園,今天的論題是機遇和挑戰,也是非常重要的一個難點,我想通過大夥的碰撞一定會產生一個新的話題,京津高村科技園的情況,在習總去年的5月14日到天津視察工作提出來瞭,他在天津視察工作的時候第一站到武清訪問,他提出瞭要打造京津社會主義現代化經濟的概念,武清區政府迅速成立班子,由武清開發區牽頭,建設新的創新園區。從機遇和挑戰來看,京津高村科技園位於大城市的中間,周邊的開發區域非常廣泛,對手非常多,使我們面臨很重要的一個方向,做什麼,怎麼做,才可以在其他的園區當中脫穎而出,並取得發展。挑戰是什麼呢,我們也有一些充分的優勢,比如說我們離北京近,坐擁最大的市場,其實今天的首創集團的劉總如果來的話,我會更高興,他在幾年前前瞻性的在高村創立瞭首創半島的樓盤,到目前為止,高村的房產仍然保持三個用戶抽一到房子的情況,這個是很難得的,這也預示著未來高村會有產城融合的發展方向。除此之外,高村還有良好的人才的基礎設施的儲備,目前園區有一個太平洋電信的大數據的機構,大傢知道大數據的基地平臺對於通訊、電力、人才,環境的綜合要求非常高,就不在一一列舉高村的基礎設施條件瞭。

  有瞭這樣的條件,我們究竟選擇什麼樣的道路把高村的產業和這些城市的資源結合起來,進一步得到提升,很高興能在論壇上跟大傢一起探討高村未來的發展機會點在哪,發展的方向在哪,我們能創造什麼樣的精彩火花。

  車輪:杜主任介紹瞭高村園區的基本的情況,在座的嘉賓可以隨意的交流,基於剛才說的落腳點,我們可以探討京津冀一體化,如果他發生在火星上沒有關系,但是它跟我們在座的每一個投資者都有關系,第二個我們可能思考的,這樣的機會,我們如果把握,這是我們需要考慮的,我們挑戰的時候遇到什麼樣的困難,各位有什麼成功的經驗可以跟我們分享。

  我還想問一下杜主任,剛才提到高村的設施非常好,如果作為投資商去高村投資的話,我們有多少可以投資的目標,我們是否土地價格不錯?

  杜灜濤:車總是非常務實的主持人,作為投資重點首先是趨勢,高村的發展趨勢站在瞭國傢的京津冀一體化的高度,第二是站在瞭產業發展的趨勢上,中國的經濟在從投資吸引變成內銷帶動的過程中,產業細化分工是非常重要的發展的方向,我們作為地產經濟的從業者,如何把自己納入到詳細的社會分工當中並且脫穎而出,這就是結構的問題,中國的經濟已經開始從數量到質量,現在進入瞭新的結構化,如果我們抓住這個機遇,其實中國的錢還是很多的。從具體上來講,我們現在把高村的定義,有一點侵權瞭,我們借助固安宣傳的語,天安門正南50公裡,高村是天安門東南50公裡,位於天津和北京中間,到北京的天安門是60公裡,到天津的主城區是60公裡,從武清開發區到北京的三環是70公裡,到濱海新區是70公裡,這個區域是傳統的武清農業產業的平臺,相對的居住者比較少,開發的成本就比較低。同時,我們現在可以看到,河北的兩個平臺,一個是燕郊,一個是固安,當地的地產價格已經達到兩萬左右,現在的首創的高村的房子還是一萬出頭,價格的窪地往往是推動產業發展的直接的推手。

  武清始終以服務他人發展自己為已任,比起河北的優勢,行政角度來講,如果你在河北做一個項目,需要報廊坊,石傢莊,天津做一個項目,我們有自己的權利,特殊的項目相對的優勢,法律的穩固性都是比較優良的,從軟硬兩方面做一個簡單的解釋。

  車輪:現在可以投資的土地還有多少?

  杜灜濤:整個園區規劃面積10平方公裡,以京津高速為界,東側是首創國際半島的盤,西側是產業園區,這是結構上做的產城融合的發展機會,我們也希望來自北京的客人能夠在這個園區依托良好的生態環境和生活,依托良好的技術支撐和發展,空間的區域還是比較好的,我們的土地一個是商業用地,一個是工業研發用地,主要是北京的科技城,商業用地是為瞭北京很多的IPO企業做科技創新的載體,大傢知道商業用地在金融市場的資本轉化率比較高,我們打造這個平臺是為瞭為瞭頭來科技的項目有很好的固定資產的載體,一定有利於他未來的長期的發展。

  車輪:為什麼一開始就聊高村的科技園區的情況,我想說一下,盡管我們討論的是京津冀,這是一個大的策略,大的機會,京津冀中,剛才我相信杜主任說的話裡面有很多的信息,其他人討論瞭很多關於天津和河北,這不是廣告,其實是讓經濟一體化的大的機會落地的信息,具體我想會有新的東西,我們在天津和北京的交界處有這樣的商業機會。

  我一直在想,跟其他的發展新區不大一樣,第一點環境很好,過去是以農業為主的區域,現在過去一看,太好瞭,對於我們發展新的園區來說有較好的環境,它可以脫離城市,環境很好。第二點,規劃,很多北京周邊有很多不同的地方,固安等等地方,我總認為過去燕郊在發展過程中的歷史先天不足導致瞭規劃不好,今天去發現離北京很近,但是發展是受限制的,你很難找到一個真正的白紙讓讓規劃,勾勒出美好的藍圖,但是在高村這塊的計劃是比較好的。杜主任是從操盤的角度來講,我想聽聽對於市場上很多方面瞭解很多,又有比較高的視野的資本的看法,許總是平安動不產的北京公司總經理,我們想聽聽您如何看待京津冀一體化,我們如何在這個過程中抓住機會?

  許良飛:剛才杜總說到的,我們也去看瞭,隨著北京周邊的城市發展的情況,我們在周邊看的項目非常多,燕郊、固安等等地方都在看一些投資的機會。作為投資要結合國傢的產業的政策或者區域發展的政策才可以找到一些機會,剛才我們說的武清,我們看瞭很多,有適合我們做的產品,比如說我們做的養老、物流,還有平安所需要的一些後勤基地,我們都有一些看法,我相信隨著目前京津冀一體化的要求,這樣的機會也很多。最終還是交通,因為你是在周邊,所以大傢要關註交通,第一個是高速,比高速更重要的是高鐵,沿著高鐵做一些提前的佈局,我相信機會更大一些。

  杜灜濤:我們作為園區的角度可以跟許總做一個溝通,從高村的角度有一些獨特的特色可以承載類似平安產業發展的機會,第一,高村這個地方的非常好,離北京比較近,還有發展的空間。從平安這些年在中國的發展的進展來講,是最有特色的,在的金融、不動產,各個板塊都是非常好的,我們之前非常關註平安的後園中心,就是把高村當地的特色集中在一起,第一個就是數據中心,我們可以同時接納移動、聯通、電信,太平洋,對面的首創半島已經很好瞭提供瞭一個住宅的基地,在北京就很容易轉移過來,第三,武清的藍印戶口今年取消瞭,但是武清兩年前就推出瞭人才支持政策,從本科到博士後,你可以直接過來成為天津的戶口,應屆本科是零成本,往屆本科是3000多塊錢的成本,隻要有知識,我們就歡迎你來我們這裡發展,我們有地,有低的成本,有人員發展的機會,還有事業的支持,就很容易把這些吸引到武清發展,良好的智力人才就是武清成長的最重要的推手的動力。

  車輪:高村不是村,是武清區下面一個鄉鎮。王總是富鼎和基金的總裁,也是萬通的老人瞭,在很多年的從商經歷當中都有一定的心得,從資本的視角您如何看待高村的發展?

  王啟富:中國的城鎮化之前走過瞭二十年,從農村到城鎮,下一個階段可能從小城鎮到大城市,城市群的發展,京津冀一體化就給瞭這樣的機會,很多人不看好房地產,現在北京悲觀,我比較樂觀,中國的房地產未來二十年在城鎮化裡面會有一些機會,會產生一些變化,規模化,專業化,金融化,俱樂部化,產業地產可能就屬於專業化的地產,我們看好京津冀發展,我們也在京津冀地區做瞭一些投資,在承德、北京、天津都有,看高村產業園區,我覺得它有很強的優勢,主要突出兩個優勢,一個是京津之間,第二個是交通優勢,同時從另一個角度既不在天津,也不在北京,我不清楚您剛才說的成本是什麼,剛才說瞭土地的成本比較低,是一個優勢,還要發揮交通優勢,我想吸引投資應該是吸引北京的方向的,客戶90%是北京的投資者,高村也基本上是這樣,所以要發揮成本優勢和地理優勢,他的配套,你的生活配套,教育配套,金融配套,其他一系列的配套你怎麼解決。我們講產業地產,從80年開始做房地產的投資,但是專門做產業地產做的不多,但是有一些體會,從中國體會到海南特區、深圳特區,天津的濱海新區,上海的浦東新區,90年我在天津開發區工作的時候跟這個規模有一點像,我記得那個時候工作,剛才說瞭,對面就是劉曉光的首創的住宅,不到100萬可以享受別墅的生活,你住在那裡教育怎麼樣,生活怎麼辦,這是一個挑戰,剛才主持人說瞭高鐵很重要,你吸引北京方向的投資過去,生活還是在北京,在享受北京的教育資源,另一個說你在高村可以解決教育、生活的情況,這也是一個挑戰,雖然沒有去過,但是路過那,中間也看過,應該說有很強的地理優勢。怎麼樣規劃好,也很有發展潛力。

  車輪:王總不愧是多年在體制裡面,包括商業機構裡面做瞭大量的投資經驗,你有再好的房子,再好的草坪,沒有人工作,一切都是不可能實現的。王總剛才講到瞭一個現象,很多的中國的衛星城都面臨這樣的事情,上班一個方向,下班一個方向,北京的通州就是這樣的,美國的矽谷和舊金山也是這樣,他需要享受繁華的生活,這個時候我們提出一個問題,很多的新城都會面臨這些挑戰,我們新城需要什麼設施給大傢,不光需要醫院還有學校,這是生活設施,我們還需要一些感情方面的設施,年輕人工作的時候需要泡酒吧,需要找女朋友,需要社交的場合,這是新時代的科技新城的建設當中不可少的地方。在座的還有經營園區的嘉賓五礦地產的趙錦明趙總,你們在產業實業到園區如何落地應該很有心得,也給我們講講。

  趙錦明:謝謝主持人,我想討論武清,討論高村,應該就在京津冀一體化背景當中北京和天津的關系的分析,京津一體化是不是北京和天津能不能一體化,河北已經很明顯瞭,借助北京發展,天津獨立在北京之外,還要和北京積極協調和配套。武清在兩個中間如何界定好自己的功能,這是最大的挑戰,形容武清的一句話,天津的地,北京的區,坐落在天津可以享受天津的各種各樣的政策,但是如果把自己看作是北京的區的話,我想就應該站在另外的角度審視自己,站在北京的區的角度,武清的高村的發展包括規劃就自然而然出現瞭很多的問題,包括對於高鐵,在高鐵站的兩邊和永樂鎮店的配合,在武清和高村鎮都沒有體現出來。所以在功能定位上如果理清楚,自然而然可以找到高村下一步應該怎麼樣發展。

  第二個方面,是產業上,我們看武清的產業,看天津的產業,要站在國際的角度,因為它可以借助北京的人才的優勢,科技創新的優勢,也可以借助天津的物流、港口,以及深厚的制造業發展的產業基礎的優勢,這兩個優勢如果結合起來,武清的產業不僅僅是剛才杜主任說的大數據的產業,而是在這個產業以外如何應用大數據產業帶來的北京創新的資源和天津,包括京津兩地的人才資源做結合的創新,進一步的提出更有利的,更好的金融政策和人才政策,我想這兩個問題如果不去解決,如果你不能夠分解北京的主城區的人口,而且分流一些低端人口,應該如何分流一些高端人口,可能會有更快更大的發展,同時借助與天津自己本身的產業的優勢。

  武清應該說和北京的亦莊再往下發展會形成一體,北京的亦莊在北京的定位,科技創新中心有兩個支點,一個是原有的中關村,第二個一定會落在亦莊,亦莊會作為北京最重要的創新的支點,在整個中國發展起來,高村如何借助這樣的優勢,借助二機場,因為他會借助三座機場的優勢,天津機場,首都機場,首都二機場,如何打造成京津冀合作的先導區。京津冀產業合作的一個示范區,如果放在這樣的高度考慮問題的時候,高村就一定不僅僅是天津的高村,也不是北京的高村,將來有可能成為和中關村並列的中國的創新產業發展的一個品牌,這是對於他未來發展的一個展望,最大的挑戰是規劃的問題,土地的問題,先不討論空間,是土地性質的建設,現階段的開發對於未來產業的佈局,包括剛才王總講的,你有產業人馬上就會進,如何解決產業和稅收的問題,這個很明顯,以後我們可以繼續討論,我看的最大的挑戰就是自身的規劃還有土地的運用和安排,如何拿到更多更好的土地的指標,天津沿海的土地指標太多瞭,怎麼樣通過資源調換一部分,如果這個可以做好,我相信在座的所有的投資者和企業傢應該都會很高興去,這是我們做產業園區這麼多年很重要的體會,能不能達到有助於這個區域五到十年的規劃發展的土地配置。

  車輪:我們很關心我們如何看投資,我們看看投資方面人士的做法,百世金谷實業有限公司的曹志國先生也在,您如何看剛才這個問題呢?

  曹志國:剛才大傢2/3都談到燕郊、河北,其實這是一個PK,價格如果做調研的話,就是5600,別墅在一萬左右。今天談到京津冀一體化,到底是機遇還是挑戰,因為我今天看到很多同行,到底是機遇還是挑戰,我覺得錦上添花還是雪中送炭,這個問題值得去反思,因為我目前在做一線招商,一直在堅守這個行業,目前我們在自己園區裡的核心角色的定位,這是非常致命的問題,比如政府方面,比如企業方面,前天在座的很多老總為什麼來聽課,想解決根本問題。定位來說,不管是北京到天津,還是北京到燕郊,燕郊現在大傢爭論很多,比如每天早上上班瞭,就變成睡城瞭。從市場去看,第一,區域,北京和天津企業傢跟這個園區的關聯度,這是一個很大的問題,光講到底稅收是優點還是缺點呢?到底你把這個點怎麼找出來。第二,現在企業發展的過程匹配度和園區設施進行匹配。第三,目的性,他去能給他帶來什麼東西。第四,任何開發的產業區域都有自己的唯一性,如果你覺得這是個優點,幹瞭幾年之後,往往就是缺點。這是大傢需要註意的。謝謝大傢。

  車輪:非常有收獲,曹總剛才提到瞭唯一性,其實我們的核心定位優勢跟別人很不一樣,這是從自己的角度提出來的真知灼見,感謝曹總,曹總的話需要慢慢回味。

  下面請北京嘉豐達資產管理有限公司的執行董事汪浩汪總來講一下自己的內容。

  汪浩:非常高興今天參加這個論壇,今天有三個關鍵詞,第一是產業升級、產業調整,第二是城鎮化,第三是京津冀一體化。其實我覺得高村是符合這三個關鍵此最好的樣板,無論產業園區怎麼做,還是新型城鎮化怎麼做,還是京津冀一體化,高村都可以去做。剛才我聽嘉賓提到,這個地方可以做物流,其實我想說,如果是物流企業你千萬不要要,因為如果這個地方放物流,對於物流企業是非常合適的,因為它的位置、交通。但是一旦這個地區選擇瞭物流,那麼它占地大或者相應稅收低,那麼高村跟廊坊、跟固安、天津武清的其他地方有什麼區別呢?我第一次看這個地方特別像江蘇的昆山或者花橋,但是花橋經過20年的發展,前10年發展過去瞭,後10年開始引入2.5產業,有一個花橋商務城,但是發展下來發現第一片工業地已經被引出去瞭,當它發展二產和三產的沒瞭,制造線上的工人很多,這些人還沒有落戶。第三這個城市沒有真正的中心。今天有一個嘉賓提到瞭矽谷和洛杉磯旁邊還有一個類似的地方,這兩個地方的產業定位和新城定位更符合高村的定位,就是科技產業、大學區、高端住宅、配套商業、娛樂、休閑,這個定位從一開始是區別於周邊50公裡圈其他的企業。

  第二,城鎮化。當脫離說高村這三平方公裡很可能做不好,因為它相對來說規模不大,我們為什麼說燕郊、三河,為什麼會房子賣到一萬三以上,它雖然不大,但是它是配套很全的,有商業、有菜市場、有郵局、有銀行,但是高村我去過,現在沒有這些東西。高村未來的發展不能脫離城鎮化,它最大的優勢就是高速公路對面的半島國際。今年4月份,北京拍地市場上上半年最猛的是閩商,第一號是泰禾,這是我知道的環北京50公裡圈裡最貴的一塊地,容積率是1.1。跟泰禾爭的是金融街、金地,如果這些大的企業都認可高村的住宅地直到4000塊錢的話,那這個城鎮居住者塊會很快起來。如果我們的科技園區三平方公裡、十平方公裡在整個50公裡圈裡不算大,但是如果能保留著這裡整個高端的居住業態,還有未來廊坊大學城,還有天津的奧特萊斯,這就是區別於花橋、區別於廊坊的地方。

  杜灜濤:非常歡迎大傢去高村投資,首先房子很便宜,未來它也有非常好的發展空間。謝謝。

  車輪:今天下午的論壇到此結束,下面進行頒獎典禮。

  (中國產業地產聯盟"2014中國產業地產20強"頒獎典禮)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/10422791931.shtml

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內容來自sina新聞

溫州接連三次解除限購 或難打破房價34個月跌勢

  4月以來,每當某個城市住房限購松綁,定會激起千層浪。但7月29日當標桿性城市溫州發佈解除住房限購的信息時,輿論倒是平靜得很。如有購房問題可咨詢400-606-6969

  雖然這是因為"大老虎"吸引瞭全部的註意力,但似乎也在預示溫州的限購解除的效果很可能是"一鼓作氣,再而衰,三而竭"。

  為什麼這麼說?因為這是溫州自2013年8月以來,第三次提及松綁或取消限購政策。

  2007年到2011年,溫州市區商品房每平方米銷售均價從9787元一路上漲到34674元,5年漲瞭2.5倍。

  但自2010年4月號稱史上最嚴厲的房地產市場調控出臺之後,溫州房價開始步入下跌態勢,後來在民間借貸危機的擠壓之下,以及外需走弱的嚴峻形勢下,溫州的房地產泡沫終於破裂。

  從2011年9月算起,溫州房價已經連續下跌34個月,雖然從2012年四季度起有所反彈,但2013年四季度起再度扭頭向下。到2013年底,溫州的房價與2011年初的頂峰相比平均縮水近30%。從全國來看,溫州是全國70個大中城市中2011年以來房價唯一下跌的城市。

  兩次松綁

  房價下跌,當地政府自然很緊張。於是在2013年8月,溫州第一次宣佈自2011年限購政策實施之後,已購買一套住宅的本地戶籍傢庭可以再購買一套住宅,但名下所有房產隻能是兩套。

  大傢回想下,2013年房地產市場氣勢如虹,但當時溫州房價仍然是領跌全國。所以這樣的住房定向寬松政策出臺也就不難理解瞭。

  但效果如何呢?隻能用曇花一現來概括。2013年8~9月,溫州一手商品住宅成交量有所回升,高峰時也出現一日400多套的成交,月均交易量也從上半年的20萬平方米回升至9月份最高的64萬平方米,但這樣的態勢並沒有得到延續。

  一次不成,就來第二次。

  2014年"兩會"期間,溫州市市長陳金彪對外表示:"溫州房地產泡沫已得到充分擠壓,價格壓縮的可能性不大,建議國傢實行差異化樓市調控政策。"

  據傳,溫州2胎化貸款全省皆可處理之後悄悄執行的是:在溫州市區三區內沒有二套以上住房,都可在溫州購房。

  效果又如何呢?雖然從4月開始,商品住宅銷量開始止跌,但上半年溫州市區商品房新盤上市量較去年同期下降7.46%,成交均價同比下滑8.46%,量價齊跌。

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  第二次松綁也不見效果,於是在近期多個城市明裡暗裡松綁樓市之時,溫州第三次而且是正式地解除限購瞭。而據媒體報道,在6月中旬溫州就開始推行限購松綁。

  7月29日,溫州市住建委召開新聞發佈會,溫州放開住房限購政策,在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。在外溫州人和新溫州人在溫購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇,該政策從發佈會後起即開始實行。

  前兩次松綁限購的效果,基本符合"一鼓作氣,再而衰"的氣勢,那麼本次效果會如何呢?

  答案是很難樂觀,這是由溫州的房地產市場供需決定的。截至7月31日,據溫州市商品房網上銷售管理系統數據:溫州市商品房庫存49635套,其中住宅34310套,464萬平方米。要命的是,溫州當前的商品房庫存比2013年8月時還要高,當時約在3.8萬套。

  再來看溫州市區的數據,據統計,2014年上半年溫州市區新建商品房庫存為123.34萬平方米、9779套,較去年底8299套又增加瞭1480套,供大於求已是明擺的。按照往常的銷售速度推算,至少要用18個月來消化。

  雖然溫州官方已經開始有意識地控制土地供應量,2014年住宅用地從去年實際供應1500畝,縮減到今年的1000畝左右。但這仍然無法緩解目前供給過剩的局面。

  即便限購解除,短期商品住宅成交有所回升,也無法改善當地的高庫存。而一旦行情有所回暖,地產商就會像2013年一樣,迫不及待地增加新開工以及推盤,這顯然很容易導致反彈夭折。

 無力回天:三個城市的解除效應

  雖然溫州解除限購效應有待觀察,但三個最早解除限購的城市的房地產市場成交形勢足以說明些問題瞭。

  據第一財經日報《財商》的梳理,4月18日,江蘇無錫宣佈,購買60平方米以上住宅即可落戶。但從無錫的商品房日成交量走勢看,對比2月和3月,買房的並未見多起來,隻到6月才有起色。

  4月25日,廣西南寧宣佈,廣西北部灣經濟區內規定的地區可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。從南寧的商品房日成交量走勢看,除瞭個別日子成交量超過500套,其餘時間和前幾個月也並沒有什麼顯著回升。

  4月28日,天津宣佈隻要在濱海范圍內無房,即可在新區購房。從天津的商品房日成交量走勢看,稍有點振奮人心,隻是好景不長,6月份商品房成交量比解除限購前幾個月還要低。可謂曇花一現!

  作為炒房團的根據地,溫州近年來因為房價暴跌而導致的司法委托拍賣的房屋數量一直居高不下。即便當前成交已有所回升,也很難打破延續34個月房價下跌趨勢,當前真的不是房市底部。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/08272844989.shtml

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樓市播報:27日武漢賣房493套 洪山161套居首(圖)



點擊大圖:6月27日新建商品住房成交493套

  武漢房地產市場信息網數據顯示:2014年6月27日武漢市新建商品房共成交655套,成交面積64715.54平方米。其中新建商品住房成交493套,成交面積47008.48平方米,洪山成交161位居第一;寫字樓成交113套,成交面積9369.45平方米;商業成交46套,成交面積7445.05平方米;其他房產成交3套,成交面積892.56平方米。

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  >>>往貸款還款試算期回顧

  26日武漢賣房524套 洪山179套居首

  25日武漢賣房505套 洪山165套居首

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/09134252974.shtml

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二環雄楚大街高架開始鋪瀝青 5月1日實現通車



楚天都市報訊 圖為:雄楚大街改造工程開始刷黑 楚天都市報記者王永勝攝

楚天都市報訊(記者胡勇謀通訊員楊春實習生阮小凡)一條寬闊的高架,二胎代書借款缺錢急用哪裡借錢遊龍一般行在武昌……昨日,二環線雄楚大街改造工程梅傢山立交至尤李立交段橋面瀝青攤鋪正在進行,預計所有瀝青將在最近兩天內鋪設完畢,下一步進行路面排水、伸縮縫等細節施工,該段道路4月30日具備通車條件,五一通車。

施工方中建三局相關人士稱,近期,二環線雄楚大街高架段將開始劃路標,安裝路燈等。記者沿途探訪看到,此段設靜安路下橋匝道——光谷往武昌火車站方向車輛可由此下橋;丁字橋路口還有一對上下橋匝道——下匝道左拐就能上到丁字橋路。按照進度,2個下橋匝道將於五一前開通,1個上橋匝道將於5月底開通。屆時,南湖二胎房屋設定準備資料缺錢急用哪裡借錢片區車輛去往街道口、三環野芷湖一帶、江夏方向,以及鸚鵡洲長江大橋方向,水果湖及徐東、二七長江大橋方向都非常快捷。

據介紹,二環線雄楚大街改造西起梅傢山立交,東至珞獅南路尤李立交,采取“主線高架橋+地面輔道”的建設模式,主線高架橋雙向6車道,設計車速為60公裡/小時,高架下方橋墩內側為BRT快速公交專用道,乘客通過人行天橋進出BRT車站。兩邊的地面輔道為雙向8車道,設計車速40公裡/小時。雄楚大街地面層改造及BRT施工將在下月全面展開。

目前,整個二環線僅剩武昌雄楚大街尤李立交段和漢陽龍陽大道段在進行最後的緊張施工,二環線主線結構將於五一時“畫圓”通車。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/08255994626562438511651.shtml

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自住房大量上市 業內預計普宅市場受沖擊



  在政策性住房用地占土地供應絕大多數的情況下,非普通住宅的改善型住房甚至豪宅日顯稀缺。不久前,泰禾北京院子作為豪宅熱銷,首期售罄即是今年豪宅受到追捧的先例。

  近日,在西山藝境項目現場舉行的"西山別墅區之國際化衍進"主題論壇上,資源的稀缺性再次成為業界熱議的話題。北京素有"東富西貴"的說法,上風上水的位置和相對較好的人文環境,西山居住用地的持續減少和國傢對別墅開發的嚴格限制,使得西山別墅供應逐年下降,每年新入市別墅不過數百套,更加顯示出"物以稀為貴"的優勢。

  正是這種情況讓西山板塊的區域發展站在瞭新的"起跑線"上,墅區內的每一寸土地都成為市場追逐的焦點。而改善型住宅的持續熱銷同樣有異曲同工之妙。

  業內預測改善型項目會賣得更好

  提到改善型項目的熱銷,方興地產可以說嘗到瞭這方面的甜頭。近年持續蟬聯北京銷冠的"金茂系"產品正是瞄準瞭改善型需求群體。據瞭解,"金茂系"產品多是大戶型,"悅系"產品主力為13房屋銀行2胎怎麼貸款比較會過件0平方米的三居到188平方米的四居,滿足瞭各類傢庭的改善型需求。

  今年2月,亦莊金茂悅項目以2.45億元的銷售額一舉成為當月北京住宅"普宅"成交金額的銷冠。春節前,該樓盤首期亮相當日就告售罄,開發商不得不應需一月內二次開盤。3月29日,亦莊金茂悅三期開盤,再次續寫瞭首日售罄的"金茂速度"。

  融創集團董事長孫宏斌3月26日在香港業績會上表示,北京的中高端改善型項目會賣得更好,在過去的幾年裡大多數開發商都在做剛需項目,而政府現在集中力量做保障房,都是剛需類產品。相對而言,改善型產品則較少。

  中原地產首席分析師張大偉也指出,目前北京一年的土地供應量大概在1000萬平方米,其中30%的限價房,40%的自住型商品房,真正用於商品房開發的隻有30%。這種用地規劃決定瞭商品房供給不足,特別是受此前政府調控政策和目標影響,中高端樓盤供給嚴重不足、更為稀缺。

  從需求側看,張大偉認為,在2009年、2010年樓市成交高峰期購房的剛需傢庭,隨著收入增長、生育子女,到2014年、2015年,他們對改善型住房的需求正急劇增加。同時,隨著單獨二胎政策放開,北京大約新增20萬戶生育二胎的傢庭。"這個群體既有購房能力,也有強烈的改善型需求意願。"張大偉說。

  統計顯示:北京存量房仍以剛需和別墅為主,改善型120-200平方米戶型供應不足15000套,面積占比極低,遠遠無法滿足這一市場的需求。

  普通商品房項目蓄客難度加大

  值得關註的是,今年北京自住房的上市,以及未來5萬套自住房供應的承諾,讓不少剛需產品受到不小的沖擊。

  通州一開發商趙某表示,自住房的大量上市,使大部分有資格的普通購房者,都會抱著"有便宜就要賺"的心理,去申請有投資價值的自住房,普通商品房項目蓄客難度加大。

  目前北京共有恒大禦景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑3個自住房項目,約7200套房源,超過117萬戶傢庭進行瞭申購。

  北京工業大學副教授聶孝紅指出,自住型商品房優勢明顯。它擁有獨立的產權;而且價格在2.2萬元/平方米以下,讓剛需型純商品房失去瞭競爭力。此外,自住房將作為商品房項目的一部分,可以分享商品房周邊的交通等配套。

  受自住房入市沖擊,近期北京不少剛需盤降價入市,爭取以價跑量。與剛需樓盤低價入市相比,受中高端產品供給不足影響,一些傳統核心區域和亦莊等新區的中高端樓盤卻出現瞭量價齊升態勢,成為此輪樓市調整的抗跌績優股。

  在中高端市場中,一些具有良好區位優勢、品質和配套的商品房更是受到市場熱捧。以熱銷的亦莊金茂悅項目為例,該項目位於北京南部新的核心經濟增長極,高新技術和物流產業正快速集聚。更令購房者看重的是,從廣渠金茂府引入實驗二小,到望京金茂府、亞奧金茂悅引入景山學校,"金茂系"產品就開創瞭"名宅+名校"的模式,亦莊金茂悅項目有望再度引入名校也是該項目熱銷的因素之一。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/08252681554.shtml

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樓市新政落地首日 一手樓多未漲價 二手樓部分反價

??廣州營業稅新政開始執行房貸細則有待明晰

??前晚“兩箭齊發”的“3·30樓市新政”昨日進入落地首日。前晚開始,各路樓盤銷售人員以及房產中介就已開始大規模打電話推銷,市場熱度有漸漸升溫的態勢。就連一些前一階段悄無聲息的樓盤,昨日也突然“發力”把存在“箱底”的房源放出發售。

??業內人士預期,歷次樓市重大新政的出臺,市場上買賣雙方都要經過一段消化期,相信隨著各大銀行新政執行細則的出臺,此次政策對市場的影響才會進一步明朗。

??廣州:地稅執行營業稅新政

??昨日,廣州部分按揭公司人士向記者透露,二套房貸首付降至四成的政策雖然已經出臺,但大多數金融機構還在制定落地細則。

??匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示,由於目前股市較熱,有個別客戶得知央行下調首付成數後,就咨詢是否能夠重新申請貸款,把省下的首付金投入股市;另一方面,目前商業貸款的貸款利率折扣最低隻要九成,與公積金貸款的差距縮小至每萬元月供額不到10元,令到商業貸款的比例更大。

??大源按揭總經理鄭大源則介紹,在前晚新政出臺以後,已有原本打算成交的業主突然表示要收回房源,重新考慮一下定價之後再推出市場;還有業主表示要退掉買傢的5萬元定金,再加5萬元額外賠償,希望取消交易。而過往看,銀行要出臺落地細則,最長不會超過1~2周。

??與之相似,廣州公積金中心昨日表示,尚未正式接到上級的文件通知。而廣州市地稅局相關負責人昨日證實,廣州地稅已經正式從昨日開始執行樓市新政。

??反應:小開發商趁機出貨

??從前晚開始,廣州樓市就已經開始進入升溫狀態,不少中介和銷售人員紛紛致電意向買傢,催促其盡快看樓作決定。“中介直接打電話過來讓我晚上去看樓,說再不出手,房價肯定會漲。”市民毛女士說:“高興的是首付降低瞭,二手房裡面次新房的營代書2胎代償業稅也免瞭,但就怕開發商或業主把降低的成本‘吃回去’。”

??而記者昨日走訪市場就發現,雖然政策中長線利好樓市,但是由於細則其實並未馬上落地,所以賣方的定價策略也未有這麼快明確,反倒是部分小開發商趁機出貨。天河廣汕路附近一小開發商開發的樓盤銷售員表示,之前均價約27000元/平方米,現在推出的特價單位約24000~26000元/平方米,暫沒因為新政而調價。

??不過,與開發商仍未馬上調價相比,二手房市場的反應則要快得多。“3月成交已有所回升,業主的讓價幅度本身已經不多,加上次新房在市場上本身就比較受歡迎,有業主聽說消息後表示希望調價。”海珠區寶崗大道上的中介陳先生告訴記者,區域內有大量出證隻為3~4年的樓盤,隨著新政的出臺,昨日有這類業主已經表示要重新考慮房源的定價。

??專傢:“量增價穩”或成新常態

??相關機構數據指出,隨著自主權的擴大,地方政府或將進一步出臺契稅減免等政策,支持自住性和改善性需求。值得關註的是,至此與房地產相關的各類穩消費政策已基本完備,接下來市場走勢的關鍵在於政策的落實和執行。民間2胎 民間2胎是不是地下錢莊

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,營業稅“5改2”之後,有人擔憂業主房價提高,但他認為不會。胡景暉分析,從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特征來看,業主方提價隻能會面臨有價無市的被動,房價出現大幅上漲的可能性不大。而在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下,盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇,但是依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢,未來宏觀樓市像過去那樣“量價齊升”將不會再現,“量增價穩”將成為今年樓市新常態。

??業主連夜漲價買傢一籌莫展

??“漲7萬”“漲10萬”“漲20萬”“漲40萬”……這是房地產“新政”出臺後,深圳二手房市場3月31日的表現。

??“新政”一出,深圳二套房首付比例從此前的七成降至四成;滿2年但未滿5年的二手房將免征5.6%的營業稅。相對於旺盛的需求量,深圳樓市的供應量一直相對緊缺。而“新政”無疑將進一步帶動市場需求,受新政策影響,部分二手房業主“坐地起價”。

??3月30日晚,記者的微信朋友圈就陸續傳來瞭二手房業主漲價的消息。一位本已和二手房業主談妥價格的姑娘感慨:“剛接到電話,說好的98萬,現在要105萬瞭,新政一出就漲瞭7萬。”

??“您看好的那套房子,業主已經不賣瞭,說要再考慮考慮。不僅如此,昨天有一套大戶型房子已經以710萬的價格簽瞭購房合同,但是新政一出,業主毀約瞭,寧肯雙倍返回定金(共)20萬,重新掛價750萬。”傢傢順房產中介人員跟市民薛女士說。

??“樓市新政”出臺後,業主“反價”的現象在深圳二手房市場並非個案。例如,在深圳後海片區,兩天前報價565萬的後海雅園一套實用面積120平方米左右的房子,3月31日已調價至620萬。

??應聲上漲的房價也影響到瞭首套房的剛需市場。一位“85後”男士在微信朋友圈裡發表瞭這樣一番感慨,“剛需購買首套房的屌絲,哭暈在廁所,丈母娘眼神不斷浮現。”“屌絲哭暈醒來後,買瞭一手房地產股票。”

??


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/07265988813391605842195.shtml

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房貸二胎利息缺錢急用哪裡借錢網民推算1萬元公積金年利僅1斤肉 無緣更高收益



  近日一則神帖在網絡瘋傳,據這位作者的計算,1.2萬元公積金一年隻能得利息22.75 元,相當於"一斤瘦肉的價錢"。所以,這位神帖的作者覺得既然如此,還不如把這筆錢拿出來,哪怕買個4%的年收益的貨幣基金,也能完爆那幫公積金管理中心 的大老爺們。此帖引發瞭公積金存廢的大討論。拋開網民的激憤情緒,細看現行公積金制度,繳存者隻能享有其中已經"打折"瞭的利息收入,而對"增值收益"則 完全"絕緣",確是不爭的事實。這樣的制度設計,使公積金繳存者成瞭任人宰割的羔羊。

 住房公積金收益包括個人賬戶存款利息收入和"增值收益"兩部分。

  先說利息收入。根據住建部《關於調整住房公積金存貸款利率的通知》(建金〔2012〕88號),公積金個人賬戶存款年利率當年繳存為0.4%, 上年結轉為2.85%。但在具體執行時,實際利率遠低於"規定"利率。據測算,過去十年全國公積金個人賬戶加權平均存款利率僅1.89%,低於同期平均 CPI 1.07個百分點。難怪人們詬病公積金躺在那兒"縮水"。

  截至2011年底,全國住房公積金存款餘額就高達2.1萬億。據初步估算,僅"十二五"期間,扣除風險準備金和管理費用後的公積金收益就不少於1400億。這些本來就屬於公積金繳存者個人的收益,卻被"制度化"給有關職能部門瞭,這於情於理都是說不過去的。

  再說"增值收益"。按照《住房公積金管理條例》(下稱《條例》),"增值收益"來自使用公積金餘額購買國債的收益(目前規定隻能用於購買國 債),公積金存款的利息收入(公積金管理中心在銀行專戶存儲獲取大約1.2%的利息收入)和無法支取的公積金賬戶存儲款收入三個部分。原來,公積金個人賬 戶存款利率之所以如此之低,是因為公積金管理中心從中"抽瞭水",將一部分"存貸差"收入囊中,並非由銀行一傢獨享。

  在"增值收益"的使用方面,《條例》第二十九條規定,"用於建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的 補充資金。"本來就源自公積金的"增值收益",卻與公積金繳存者完全"絕緣",這在法理上完全與《物權法》中的"孳息歸屬"原則相悖逆。使用公積金增值部 分建廉租房怎麼能是無償的?

  對於 "住房公積金管理中心的管理費用",《條例》第三十條的解釋是,"由住房公積金管理中心按照規定的標準編制全年預算支出總額,報本級政府財政部門批準後, 從住房公積金增值收益中上交本級財政,由本級財政撥付。"可見,公積金管理中心的性質屬於按"收支兩條線"原則管理的"自收自支"事業單位。但問題的關鍵 是,這裡的所謂"自收自支",並非真正意義上商業化運營的"自收自支",而是以犧牲公積金繳存者收益為代價的"收"也"增值收益"、"支"也"增值收益" 的"自收自支"。

  如此公積金管理體制非改不可。為徹底打破公積金利益固化的藩籬,最大限度釋放公積金改革紅利,應按事業單位分類改革的要求,借鑒社會勞動保險管 理中心的管理體制與機制,將公積金管理中心改制為財政全額撥款事業單位,"不拿群眾一針一線",讓公積金制度回歸公益屬性。此外,抓緊修訂《條例》第二十 九條,明確規定公積金"增值收益"隻能"用於建立住房公積金貸款風險準備金和向住房公積金繳存者個人派發紅利",規范"增值收益"分配和使用行為。同時, 提高公積金個人賬戶存款利率,規定按其累存期限,適用同期普通儲蓄存款利率。讓公積金繳存者得大頭,公積金管理中心和銀行得小頭。大多數公積金繳存者隻有 等到退休時才能支取和使用,從住房儲金與養老儲金替代的角度看,公積金事實上已被賦予瞭補充養老儲蓄的功能,所以,還需考慮對公積金個人賬戶實行財政保值 補貼政策。補貼幅度可考慮相對保值與絕對保值兩種方式,前者即消費者物價指數(CPI)漲幅與銀行基準利率之差,即CPI漲幅。

  (作者系湖南省農村房貸增貸2胎發展研究院研究員;中南大學PPLG研究中心研究員)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/08374291523.shtml

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新峰地產2月大連房地產市場分析報告

新峰觀點

宏觀政策

2月份的“降息降準”政策稍顯突然,但對於“供大於求”、“去化存量”的市場而言無疑是利好消息。但“建立個人納稅識別號”、“不動產登記”則說明,房地產稅的鋪路工作已經開始,這在一定程度上又會阻礙新房的銷售。 2月份的銷量下降且未見回暖跡象說明,開發商要實現快速去庫存,並非易事。

土地市場

2月份全市七區經營性用地無供應無成交。土地市場依舊延續冰凍狀態。不過每年一季度都是土地供應的淡季,期待3農地變建地條件算公式缺錢急用哪裡借錢月份會有所改善。

商品住宅市場

新增供應本月為零,銷售量繼續大幅下降。全市七區銷量橫向對比來看,金州新區排名第一,也是唯一銷量環比增加的區域,但這其中有大量的集中備案成分。本月普通住宅的存量有所下降,但大戶型產品的存量下降幅度小,去化壓力未減。對於降息降準等有利樓市的政策,市場仍未表現出明顯的回暖跡象。

??完整報告請點擊下載

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-25/09365986309338703387394.shtml

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外媒中國擬建更多高鐵機場渡過經濟冷卻期

  參考消息網6月12日報道 外媒稱,中國計劃建設更多大型基礎設施項目,以保持其經濟增長。

  英國廣播公司網站6月11日援引路透社的報道稱,中國正在計劃建設更多的大型基礎設施項目,包括高速公路、高鐵網和新航道,以保持其經濟增長。

  報道稱,由於受到國際需求不穩定、國內投資放緩等打擊,中國今年第一季度的經濟增長下降到7.4%,為18個月來最低。

  分析人士預期,中國經濟增長可能還會進一步放緩,全年增長可能不會超過7.3%。

  在一周例行會議之後,中國政府在其官方網站上發佈的一份聲明中說,拓寬新航道將緩解航運交通堵塞情況。

  而建設更多高速公路、機場和高鐵,將使各港口的貨物進出能加快速度。

  聲明信貸比較還說,石油及天然氣的輸送和儲藏渠道也將得到改善,但沒有具體談及細節。

  報道稱,中國政府已經對其貨幣政策作瞭一系列小規模更動,以便支持經濟活動,政府還說,將繼續這一更動,以幫助具體的經濟領域。

  報道稱,政府刺激行為的結果是,6月11日公佈的另一項數據顯示,全國財政開支在5月份一個月中就上升瞭25%。

  為瞭幫助企業渡過中國日益冷卻的經濟增長期,政府說,從7月1日開始,將合並四種不同的增值稅,使之成為一個稅率為3%的單一稅項。

  中國政府說,受該變動影響的企業每年將會節省大約24土地2胎融資貸款全省皆可處理0億元人民幣。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/13054210270.shtml

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銀行房企上市銀行半年新增涉房貸款逾萬億



  銀行與房企的關系,在2014年的上半年顯得有所撲朔迷離。

  從銀行的態度來看,一切似乎已經降至瞭冰點,有關銀行"開發貸停貸、住房按揭惜貸"的傳言不時會在二級市場偷襲房地產股的估值;然而,半年報的數據卻呈現出瞭另一個版本:上半年,16傢上市銀行新增的涉房貸款高達1.09萬億元,其中住房按揭的增長超過瞭8000億元。

  "對於銀行'涉房貸款'的風險並不能一概而論,不同區域的差異還是非常大的",一位總部位於北京的股份制銀行有關人士對《證券日報》記者表示,"未來這種區域分化還可能加深"。"從整體來看,涉房貸款的規模和占比確實都在提升,不過增速確實有所放緩;而且,從銀行的個體來看,還是可以看出來差異化的選擇",一位銀行業分析師對記者表示。

  停貸傳言屢次來襲



  涉房貸款增勢不減

  2月24日,有關"多傢銀行暫停地產開發貸"的傳言在二級市場引發恐慌,當日地產股領跌大盤:板塊指數跌幅超過5%,格力地產、上實發展、華夏幸福等跌停,保利地產、招商地產大跌逾8%,金地集團重挫7%,萬科A跌逾6%。

  銀行方面也不得不紛紛對傳言進行回應。2月24日晚,最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發佈公告稱,"為進一步優化授信投向,調整資產結構,以更好地服務實體經濟,本行於春節後要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研,並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。在此之前,本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務,停辦房地產夾層融資業務,所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小,對本行經營沒有實質性影響"。

  2月25日,招商銀行最先在其官網發佈公告稱,招商銀行一貫嚴格執行國傢房地產政策,穩健開展房地產相關融資業務,近期未調整房地產信貸政策。民生、交行、建行、中行、農行等網站隨之公告稱,房貸業務一直正常開展,從未停止相關業務。此外,中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應,表示並未出臺新的房地產貸款調整政策。

  商業銀行的集體發聲雖然平息瞭開發貸停貸傳言,但隨後住房按揭"房貸荒"的傳言再次襲來,雖為傳言但言之鑿鑿,以至於監管部門不得不窗口指導銀行要求銀行支持房貸個貸業務。

  然而,從占據瞭我國整個商業銀行業規模和利潤逾八成的上市銀行的中報數據來看,所謂的停貸不過是單個銀行自行調整的舉動,從全行業來看,涉房貸款的各項指標均呈現出上漲態勢。

  據《證券日報》記者獨傢統計,截至今年中期,16傢上市銀行"涉房貸款"的合計金額(均采用集團或合並口徑相關數據)為12.88萬億元,較上年同期的11.06萬億元增長瞭16.46%;較去年年底的11.79億元增長瞭9.25%。

  此外,上市銀行"涉房貸款"各自的占比(占各行貸款和墊款總額)分別在14%-30%之間。其中,建設銀行對公和對個人相關的房地產貸款合計占比最高,為29.07%;民生銀行的合計占比最低,僅為建設銀行的一半左右,為14.63%。

  6傢銀行開發貸占比下降



  興業降幅最大

  據記者統計,截至今年中期,16傢上市銀行合計的房地產對公貸款規模為3.82萬億元,較去年年底的3.55萬億元增加瞭7.6%。

  16傢上市銀行中,隻有交通銀行和興業銀行的對公業務領域的房地產業出現瞭規模上的下降:交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元,占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%;興業銀行由去年年底的1851億元降至1549億元,占比由13.64%大幅度下降至10.82%。

  此外,包括交行和興業在內,房地產業貸款占比出現下降的銀行共有6傢,另4傢分別是華夏銀行、寧波銀行、建設銀行、工商銀行。

  其餘10傢上市銀行房地產業貸款的規模和占比"雙升",其中,中國銀行餘額最高,達到7002億元,占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%;工商銀行和建設銀行的餘額同樣超過瞭5000億元,但是占比並不突出,分別僅為5.04%和6.22%,在上市銀行中位居倒數第一和倒數第三;而房地產業貸款額並不突出(768億元)的北京銀行,在占比指標的排名中位列第一,占比接近12%,且與去年年底基本持平。

  股份制銀行中,招商銀行的房地產業對公貸款突然發力,不僅規模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元,占比更是從5.97%猛增至7%。不過,就規模而言,民生銀行的房地產業貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位,為1885億元,占比由去年年底的10.52%增至11.11%;排在其後的是浦發銀行,貸款額為1740億元,占比為9.16%。

  相對而言,部分主打"一線城市"的商業銀行確實並未急於調整信貸政策。

  "我們銀行過去對於涉房貸款的審核一直就比較嚴格,因此目前並沒有明顯變化",某上市銀行的相關人士在回答記者關於近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時做出上述表述,該行的對公房地產業貸款在其貸款結構中的占比不算低,不過,該行的不良貸款率在同業中並不算高。上述人士也承認,該行的主要業務集中在一線城市,因此土地二胎面臨的不良貸款壓力較小。

  "多數銀行早已經實施瞭名單制管理,"另一位股份制上市銀行的區域支行行長對本報記者表示,"因此房地產行業貸款的不良貸款率通常是遠低於各行業平均數的"。

  8傢銀行按揭貸占比上升



  建行占比最高

  數據顯示,16傢上市銀行截至今年中期個貸業務中的房貸餘額合計為9.06萬億元,較2013年年底的8.24萬億元增長瞭9.95%。從增速上來看,按揭貸不僅增速快於開發貸等對公涉房貸款,而且從絕對值來看,涉房貸款中個貸的餘額遠遠高於對公開發貸等貸款的餘額,甚至達到瞭對公貸款餘額的2.37倍。

  此外,16傢銀行中有半數銀行的個貸類涉房貸款的占比繼續提升,僅民生銀行和平安銀行的涉房貸款規模出現下降。從上述種種數據可以看出,有關銀行"大面積停貸、緩貸"的消息並不屬實。

  此外,興業銀行的數據也十分有趣,該行今年中期對公和個貸合計的涉房貸款占比為23.66%,與去年年底的23.31%基本持平,不過其"內容"已經大相徑庭--有約為2.8%左右的貸款由開發貸轉向按揭貸,涉及的規模約為300億元-400億元。

  不過,16傢上市銀行中,住房按揭類貸款的占比可謂是差距懸殊:建設銀行的貸款額超過瞭2萬億元,占比更是高達22.85%;各家銀行二胎房貸利率比較表怎麼貸款比較會過件而民生銀行的占比僅為3.51%。

  "這與國有大行和股份制銀行的資金成本不一致有關",某國有大行支行有關人士對本報記者表示,"國有大行以及招商銀行的付息率和信貸成本較低,其餘股份制銀行雖然不盡相同,但整體而言要高於大行,因此對於利潤率和不良貸款率都較低的個人住房按揭貸款的態度自然不一致"。

  對於絕大多數商業銀行來說,房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低於信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高於70%的抵押率的保證,即使按揭貸款出現違約並進入不良貸款,商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。

  但是,面對2014年以來二、三線城市樓市的波動以及收益率的下降,銀行還是傾向於對房地產個貸業務進行微調。

  一季度,多數銀行選擇瞭"價格調控"的手段,不僅過去的八五折、九折利率難覓蹤影,"原價"都已經成為瞭奢望。不過,隨著"央行喊話"支持房貸,銀行的利率多數回歸瞭基準利率,甚至還有一定程度的優惠。

  此外,也有銀行在"價格調控"之外,啟動瞭隱性的名單制管理,個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為瞭銀行放貸與否的關鍵。一傢城商行有關人士對記者表示,該行與上述股份制銀行一樣,盡量與大型開發商的品牌地產項目進行合作發放個人貸款,對於一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/07412899527.shtml

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政府救樓市的背後玄機避免出現過度通脹

??如所有人所料的那樣,政府開始瞭對房地產的救市之舉。雖然是清明出遊好時節,但有經濟嗅覺的人們還是紛紛放棄瞭出遊,而選擇瞭去售樓處銀行2胎利率貸款全省皆可處理購房。甚至到瞭深夜,還有訂單成交。而對於房價未來的走勢,有人依據政策的刺激效果拋出瞭大漲論,有人則拿供需關系說話認為新政刺激作用不會超過三個月。

??事實上,筆者認為政府的救市遠非隻是為瞭刺激經濟和平抑房價那麼簡單,其背後是愈演愈烈的貨幣戰爭。國際貨幣基金組織清明節後剛剛公佈數據顯示,2014年新興和發展中經濟體的外匯儲備總量僅為7.74萬億美元,相比2013年減少瞭1145億美元。其中中國去年12月外匯儲備從6月的4萬億美元下滑至3.8萬億美元,這相當於在半年多的時間裡減少瞭俄羅斯全部外匯儲備的一半還要多。

??中國外匯儲備持續天量減少,已經可以被理解為資本的大量外逃。其實,自從去年以來,美聯儲開始收緊貨幣政策,新興市場國傢普遍面臨資本外流壓力,各國央行為維持本幣匯率穩定,都選擇瞭拋售美元、幹預匯率。但是並不是所有國傢都能抗住這一輪的資本外逃,起碼除瞭中國外的其他金磚四國就普遍遭遇瞭嚴重的貶值壓力。在資金回歸美國,留給金磚們的隻剩一地大量超發的本土鈔票,經濟不景氣下的財政赤字更是加速瞭各國貨幣的貶值速度。

??理論上來說,當外流的資本超過瞭本國的外匯儲備量時,由於本國央行無法按現有的匯率向外逃的資本者兌現外匯,所以隻能宣佈本國貨幣對外國貨幣貶值,而這會進一步加劇仍然在本國的外資的恐慌,進一步加劇外資的出逃,形成惡性循環。同時,暴跌的資產價格會引發眾多的資產持有者,特別是房產的持有者最終因資不抵債而破產,演變為經濟危機。

??但是中國的特殊性在於外匯儲備太雄厚瞭,幾乎永遠不會出現外匯儲備不夠的那天。但是中國的貨幣貶值壓力也同步增大。最直觀的來說,中國減少瞭2千億美元的外匯,換言之就會增加1萬多億人民幣註入本國市場。不斷減少的外匯雖然抗住瞭人民幣對外貶值,但卻會導致人民幣對內房屋二胎銀行有那些缺錢急用哪裡借錢通脹貶值,正所謂魚與熊掌不可兼得。

??因此我們看到,今年中國政府很想在國際上作為一番,既牽頭搞亞投行,準備大量對亞洲發展中國傢投資,又一心要讓人民幣國際化,成為儲備貨幣,其背後很重要一個原因都是人民幣太多瞭。雖然當前中國還有通縮的假象,但隨著資本外逃進一步加劇,滯後的通脹將給予本來就問題重重的中國經濟致命一擊。

??在這種情況下,中國國內一定要有樣東西承載過多的貨幣。於是股市開始在實體經濟依然沒有根本性好轉的情況下突然變成牛市瞭,於是房地產也開始迎來復蘇瞭。政府寄希望於通過股市和房價來大量吸收社會資本,避免突然出現過度通脹。

??但問題在於這樣的行為頗有走鋼絲的感覺。如果實體經濟進一步沒有好轉,那麼股市還會掉頭直下;如果人民幣國際化沒有預想中的順暢,那麼貨幣量過多的問題還是會反饋在通脹上。所以政府以放松房價來抵禦人民幣貶值的做法也是帶有巨大風險的。房價上漲本身會導致產品價格的普遍上漲,並引發通脹自不必多說。房產泡沫一旦破裂也會讓人民幣將出現前所未有的暴跌,導致資本撤出並出現嚴重的通脹,經濟陷入衰退。而不論巨額的地方政府債務,還是產能過剩,都成為瞭高懸在政府與房價頭上的利劍。

??由此我們也可以大致得出結論,未來的房價將成為中國貨幣情況的最直觀體現,而外匯儲備的變化也會直接作用於房價。或許在巨大的貶值壓力下,房價將會一飛沖天,但是在政府渡過通脹壓力之後,房價又會成為調控的對象,跌回原先水平。更進一步的說,人民幣國際化之後,國內資本可以從容轉身化作海外投資,高房價對中國經濟失去瞭緩沖意義,其依然會繼續走向低迷。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-09/15205991831788245533219.shtml

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順德鳳城影劇院的最後光影

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  記者瞭解到,順德最老的鳳城影劇院即將拆除,一旦招到適合的施工方,60天工期後,這座老建築將灰飛煙滅。

  2008年鳳城影劇 院宣告息影,當時坊間傳言,或有機會原地重建一座影劇院,此後沉寂5年再無聲息。近日,政府官網發佈鳳城影劇院拆除的招標工程,宣告其拆除命運。昨日記者 致電相關負責人瞭解到,從11月起,鳳城影劇院的拆除工程兩度公開招標,因僅有兩傢單位投標無法順利競標,因此暫停招標,下一階段將繼續計劃尋找合適施工 單位拆除,未來的用途將在明朗後向市民公佈。

  動態:拆遷兩度招標未果

  近日,大良政務網兩度發佈招標 公告,對鳳城影劇院的拆除工程進行公開招標,公告顯示,該工程將拆除鳳城影劇院首層建築面積和夾層建築,拆除工程的日期限定為60天。昨日記者從招標辦事 處獲悉,由於兩次招標均隻有兩傢單位提交申請,未滿足3傢以上的條件,因此無法順利競標,目前已暫停招標,下一階段將繼續尋找合適施工單位承包拆除。

  對於此次決定拆除的理由,大良國土城建和水利局相關負責人表示,鳳城影劇院曾被規劃進與鳳城少年宮的連片"三舊"改造項目中,但後來受到其他規劃項目的 影響,考慮到劇院是接近40年樓齡的老建築,存在建築安全和消防安全等隱患,因此,決定對其先進行拆除,然後將該區域實施圍蔽。至於未來的用途將在明朗後 向市民公佈。

中路重劃區貸款全省皆可處理  特寫:老放映人的一生"傳奇"

  打開鳳城影劇院頭頂三盞尚通電的大燈,從15歲開始在這間電影院中幾乎度過瞭大半生時光的老放映人蘇文彬,此刻在空無觀眾的大舞臺中成為瞭主角。

  鳳城影劇院這5年來完全封閉、鮮有外界人士可進入,昨日,記者跟隨著老一輩市民進內拍攝紀念照片,也走進瞭這座塵封已久的老建築。

  黑暗的帷幕佈滿瞭灰塵,影劇院內的放射大燈已經拆除瞭,二樓的卡座和一樓的軟墊坐椅堆滿瞭塵埃,電影院內的其他照明工具早已斷電瞭,借著自行接電的三盞頂燈,黑暗的影劇院有瞭微弱的光線。

  今年53歲的蘇文彬,從15歲就開始在影劇院工作至今,是如今唯一留下的老放映人。借著微弱的燈光,蘇文彬在空空落落、繁華不再的鳳城影劇院訴說昔日的 光輝歲月:時光回溯,那年他才15歲,那時候的鳳城影劇院牌照剛剛掛上,前廳已修繕好,裡面的大舞臺、坐椅還沒建設好,他的媽媽在忙碌著,準備著第一張電 影票的印刷銷售,年幼的他則用著稚嫩的肩膀,拾起一磚一瓦參與影劇院建設......

  那是1976年,當時大良有一傢大良戲院,日夜人聲鼎沸, 那是電影人歡欣的年代,也是本土順德人走向時尚生活方式的年月,買兩張電影票,吃一碗雙皮奶,成為瞭眾多順德人歡度假日的方式。蘇文彬介紹,1978年到 1980年,是順德影院最輝煌時期,甚至一票難求。1979年每月觀眾超過15萬多人次,按當時大良5萬人計算,平均每人每月至少看4部電影。

  如今,老一輩的電影放映人已相繼退休或離逝,當時最為年幼的蘇文彬,轉眼已是50多歲的老人,他表示,這一生都與電影放映結緣,現在親自拆除瞭影劇院裡的放映燈,並準備親眼看著最老的影劇院在這片土地中消失。

  如今的蘇文彬,仍然奔走在鄉間的道路上,為順德十個鎮街的市民放映一場場流動電影,他表示,鳳城影劇院即將消失瞭,但是他仍然在路上。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-06/08293782494.shtml

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33地產股申報再融資 大型房企難過國土審查關

  "現在,監管層對上市房企再融資的審核工作已經回歸常態。包括非公開發行、公司債以及重組在內,隻要上市公司能夠順利拿到國土部的審核批文,就能夠在證監會進行申報,排隊審核。"4月29日,一傢大型券商的一位資深保代對21世紀經濟報道記者表示。"從我們得到的消息來看,證監會現在對此既沒有限制,也沒有大張旗鼓進行鼓勵。不過,我們手上有幾個房企再融資項目都已正常上會瞭。"

  此前,證監會發行監管部最新披露的再融資審核工作流程及申請企業情況顯示,截至4月24日,已向證監會提出再融資申請的上市房企業合計已達33傢。

  4月25日,中茵股份發佈公告,稱公司收到中國證監會批微型創業貸款復,核準公司非公開發行不超過1.8億新股。這也是公司自2008年重組上市以來的首次股票再融資。

  不過,上述資深保代也稱,大型房企由於規模太大,戰線拉得過長,在現有的政策管控下,再融資反而不具優勢。

  值得一提的是,在"招保萬金"四大房企龍頭中,之前,僅有招商地產提出瞭再融資議案,但最終卻未能成行。4月29日晚,招商地產發佈公告稱,公司正式宣佈終止非公開發行。

 審核回歸常態

  同一天,大名城也發佈公告稱,公司非公開發行不超6億股已獲證監會發審委核準。根據公司此前披露的預案,募集資金總額不超民間二胎房貸設定缺錢急用哪裡借錢過30億元。

  早在2014年1月26日,海印股份發佈公告披露,公司非公開發行A股股票的申請獲得審核通過。

  海印股份也成為瞭自2010年以來首傢再融資方案獲批的房企。此前,房地產企業的上市、再融資和並購重組已經停滯三年多時間。

  上述資深保代稱,上市房企再融資集體解凍的時點出現在今年3月。此後,監管層對房企再融資不斷松綁,多傢上市房企陸續被放行。

  據證監會最新統計數據表明,截至24日,已反饋意見的房企再融資項目共計有14個,分別包括冠城大通、廣宇集團、華麗傢族、金科地產、萊茵置業、三湘股份,分別涉及非公開發行和公司債。此外,再融資申請已獲受理的項目還有21個,分別包括北辰實業、首開股份格力地產、富力地產等公司項目。

  截至目前,僅中弘股份的非公開發行申請處於中止審查狀態。

  國土部審查關難過

  不過,前述資深保代也坦言,由於房企再融資附有前置條件,即必須事先取得國土部和住建部的批復同意,因此,大型房企反而難過這一關。

  招商地產在當晚的公告中表示,因受房地產行業波動影響,公司股價一路下挫,目前股價較早前發佈的融資方案發行價有較大幅度折讓,需對本次交易現有方案進行合理調整或重新設計,因此公司撤回2013年度融資申請。

  截至2014年4月25日,公司股價收盤價為17.20元/股,較去年9月公佈的融資方案交易發行底價26.92元/股,大幅折價36.11%。

  而根據招商地產去年9月公佈的融資方案,公司擬定增約65億元。

  2013年11月29日,招商地產曾發佈公告稱,上述65億元定增方案已經獲得證監會受理。

  "股價出現折讓而終止發行隻是表面上的說詞,實際應該是國土部審查關未能通過有關。"上述資深保代一語道破天機。

  按照證監會前期與國土資源部和住房城鄉建設部達成的部門協商機制,房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及住宅房地產開發業務的再融資申請,一律就其用地情況征求國土資源部的意見;對於房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及商品房開發項目的再融資申請,其商品房開發行為需住房城鄉建設部進一步檢查認定的,證監會將征求住房城鄉建設部意見。

  "發行人必須出具三年之內沒有違法違規行為的證明,包括曾經處置的土地和出售的樓盤在內。實際上,一線房企有很多項目是通過收購而來的,難免不出現上述問題。如果是公司一手開發的項目,風險還相對可控。但是,收購的項目就不好說瞭。"上述保代稱。

  當天,香江控股也發佈公告稱,考慮到公司部分項目用地需要整改及調整募投項目等因素,公司已撤回公司2013年度非公開發行股票申請。

  (21世紀經濟報道)

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/08192711134.shtml

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世界杯帶火巴西房價 五年上漲200%

  當地時間2014年5月22日,巴西聖保羅,數千民眾聚集巴西聖保羅商業區遊行示威抗議世界杯。遊行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯,而大批群眾仍因房價飛漲無傢可歸。

  "我要住房,不要世界杯。"遊行群眾大聲抗議,要求政府解決房價飛漲問題。這一幕發生在5月下旬的巴西聖保羅商業區。近五年來,巴西的房價上漲瞭200%,飆升的房價讓當地普通百姓直呼"承受不起"

  迅速崛起的高房價讓外界對巴西的樓市充滿猜測,是乘著世界杯之風繼續上漲?還是房價被高估出現泡沫化?巴西房地產市場未來又該何去何從。(相關閱讀:火熱六月 暢想樓市世界杯 樓市黑馬大猜想

  近日,網絡上關於巴西熱門的消息除瞭足球,莫過於失控的酒店旅館房價。根據BBC提供的數字,在巴西住宿一晚的消費在146英鎊到797英鎊不等,轉換成人民幣就是1400元至7900元之間。據悉,從今年年初開始,巴西的酒店預訂必須提前全額付清信貸100萬房費。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價格更是比往年高出250%。

  受世界杯等賽事效應影響,巴西當地的房地產備受投資者青睞。近5年來,巴西的房價上漲瞭200%。如今,裡約熱內盧的房價已經高達6萬元/平方米。

 房價五年漲200%

  自2009年9月國際奧委會宣佈裡約熱內盧成為2016年奧運會的承辦城市之後,裡約的樓市就發生瞭明顯的變化,幾乎是一路飆升。

  記者瞭解到,2012年,裡約熱內盧市的雷佈昂區(Leblon)已經一躍成為巴西房價最貴的地區,每平方米的價格達1.73萬元雷亞爾(約合人民幣6.35萬元)。

  裡約熱內盧的房地產經紀人Anglica告訴記者,2010年的時候,裡約熱內盧的平均房價約為人民幣2萬/平方米,但到瞭2012年,普通地段的房價都已經漲到瞭5萬人民幣/平方米。

  "2013年和2014年,裡約熱內盧的房價基本保持在6萬人民幣/平方米。"Anglica表示,若是從2009年算起,5年之間,巴西的房價增長瞭200%,"這樣的增長幅度在巴西過去是從未有過的"。

  與房地產火熱相對應的是,當地旅館住宿價格的飆升。巴西媒體曾公佈瞭一份12座世界杯舉辦城市旅館價格的調查,調查顯示,世界杯期間各城市客房差價比較大,其中最貴的庫亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾(約合人民幣4088元),而馬瑙斯市的客房一晚均價365雷亞爾(約合人民幣966元),是最便宜的。

  調查顯示,除庫亞巴外,巴西利亞世界杯期間的房價為1437.90雷亞爾(約合人民幣5277元)一晚,排在第二位;而均價第三高的是裡約熱內盧,那裡的賓館一晚均價1077.41雷亞爾(約合人民幣3954元)。

  據巴西門戶網站UOL體育版近日援引美國《紐約時報》的一篇文章報道,由於世界杯期間舉辦城市客房緊張,一些貧民窟居民看準瞭商機,準備向遊客提供住宿。

  報道稱,在裡約熱內盧最大的貧民2胎利率貸款全省皆可處理窟羅西尼亞,一個有電視和無線網絡的雙人間平時80雷亞爾(約合人民幣200元)一晚,在世界杯期間就要799雷亞爾(約合人民幣2000元)瞭。靠近海邊的維迪加爾山貧民窟內的客棧現在已經一房難求瞭。另外,一些在裡約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區域搭起瞭露營區,世界杯前半段時間,該露營區的帳篷已經被預訂瞭75%。

  在分析人士看來,巴西旅店住宿價格的上漲可以說是因為世界杯的拉動,但巴西房價普遍的上漲卻不是隻有這個原因。

  知名經濟學者、中投顧問研究總監郭凡禮告訴《國際金融報》記者,近年來,巴西人均收入持續增長,新富起來的中產階層的購房意願較為強烈。"相對寬松的貨幣政策以及較松的房貸政策,讓巴西人有能力購房,並促使房價上漲;與此同時,巴西旅遊的興起、世界杯以及2016年奧運會舉辦城市等因素也推動瞭巴西房價迅速上漲。"郭凡禮說。

  負面影響凸顯

  然而,上漲的房價、高昂的旅店價格帶來的並不都是積極的影響。

  傢住北京的小林本來準備今年飛往巴西看球,卻因為當地旅館價格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。

  "難以想象,一個條件非常差勁的房間,居然需要2200元。"小林對記者抱怨,兩個月前,他準備預定當地的酒店,卻因為遲瞭一步,很多酒店沒有房間。而那些不那麼上檔次的酒店,價格又過於驚人。現在隻能呆在傢裡,守著電視機看球賽瞭。

  "我朋友提前半年就預定瞭一傢酒店的客房,不過,那個時候的價格已經上漲到4000元一晚,現在同等的客房已經漲至5500元一晚。"小林表示,因為很多人以為3個月或者兩個月之前預定完全來得及,完全沒有預料到價格會漲得如此離譜,他圈子裡的很多朋友都放棄瞭飛往巴西看球的計劃。

  巴西一傢旅店的工作人員告訴記者,因為旅館房價過高,很多普通旅店的客源並沒有達到預期的數量。"因為選擇我們的都是普通收入的球迷,客房價格上漲得過快,讓他們有的直接放棄瞭來巴西,有的人則去住帳篷。"該工作人員說。

  如果說旅店的高價位讓遊客們嘆為觀止,那飛漲的房價則是讓當地居民怨聲載道瞭。

  據英國路透社報道,近日,數千民眾聚集在巴西聖保羅商業區舉行遊行示威。遊行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯,而大批群眾仍因房價飛漲無傢可歸。

  "我要住房,不要世界杯。"遊行群眾站在聖保羅奢華的商業中心大聲抗議,要求巴西政府解決房價飛漲問題。

  報道稱,雖然巴西總統羅塞夫承諾,將提供低價政府住房解決爭端,但是遊行群眾依舊對當地房價表示不滿。

  "以前,一戶普普通通的人傢買套四室一廳(120平方米左右)的房子完全不成問題。"Anglica表示,當地的公務員每月工資一般在人民幣一萬元左右,普通的工人每月也在人民幣6000多元,一平方米兩三萬的房價對於他們來說,還是勉強能承受的。

  "但是如今,房屋均價漲到瞭6萬至7萬元時,普通傢庭便完全無法負擔瞭。"Anglica稱,巴西的傢庭人口較多,一對夫婦往往要養好幾個孩子,面積太小的房子根本無法居住。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/08024219887.shtml
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樓市行政調控陸續謝幕用經濟手段分類調控





房地產投資增速放緩(資料圖)

  隨著樓市進入調整期,房價逐漸趨於平穩,房屋二胎銀行有哪些今後,行政調控將逐漸退出舞臺。住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹日前表示,用市場的手段調控市場的問題,將是下一步樓市調控的主要方向和手段。

  本報記者 羅 蘭

  二胎房貸 民間二胎房貸房地產投資增速放緩

  今年以來,樓市量價齊跌,降溫超出市場預期。據統計,從5月份起,70個大中城市平均房價首次出現環比下跌。9月份70個大中城市新建商品房價格環比全面停漲,環比最大降幅1.9%,與去年同期相比,70個大中城市住宅價格下降的達到58個,同比最大降幅7.9%。

  房地產開發投資增速和貸款增速也在放緩。據國傢統計局的數據,今年前三季度,全國房地產開發投資68751億元,同比增長12.5%,增速比上半年回落1.6個百分點。住宅新開工面積下降13.5%,住宅銷售面積下降10.3%。

  央行發佈的報告顯示,截至三季度末,中國主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額16.74萬億元,同比增長18.2%,增速比上季末低1個百分點。

  目前,市場向好因素增加,比如首套房認定標準放松,政策支持力度加強等,業內人士預計樓市未來將"量增價穩"。中原地產首席分析師張大偉分析,房貸新政釋放瞭大量需求,起碼可以增加30%的可購房人群,這一政策的松綁效果相當於限購松綁影響的5倍以上。他預測,整體四季度依然會是量增價穩的市場形態。

 淡化行政幹預明朗

  為抑制曾經過熱的房地產市場,國傢出臺瞭一系列調控措施。"之前,新一屆政府的主導思路是要求在結構性改革中,實行去杠桿化和以短痛換取經濟長期可持續發展的潛力。在這一主導思路下,房地產市場的調整勢在必行。"有關業內人士稱。

  現在,市場發生瞭變化,中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才對本報記者說,過去,為抑制投機性需求,防止房地產市場過熱,國傢采取瞭行政幹預手段。現在,有些地區供過於求,三、四線城市房價下跌。為維護市場平穩運行,保障市場不大起大落,同時,也為瞭解決房地產拖經濟增長後腿的問題,需要因時制宜,放棄特殊時期的行政幹預手段,讓市場機制發揮作用。

  "運用政府的行政力量來對市場實施幹預,短期內能夠收到立竿見影的效果,但長期來看,市場的力量是難以戰勝的。"中國房地產研究會副會長胡志剛表示,房地產市場需要在行政調控之外"呼吸"的空間,這與本屆政府想要還市場一定自發調整空間的工作思路相吻合,而解決房地產市場問題的真正"良方"還是應該來源於市場。

  專傢認為,行政性幹預手段是階段性政策,需要逐漸淡出市場,樓市最終要建立一種以市場規律為核心的長效調控機制。"破除對行政手段的依賴,不追求一時的效果,而是追求長期的穩定發展,相信這才是中央對於房地產市場調控的新認識。"胡志剛表示。

  用經濟手段分類調控

  當前房地產市場分化格局日漸明顯,一、二線城市需求仍旺,三、四線城市供過於求,過去"一刀切"的調控方式顯然已不合時宜,以市場手段分類調控成為主要方式。今年年初,住房和城鄉建設部已經明確樓市調控的主基調是"分類調控",專傢指出,未來調控將根據各地具體情況進行分類指導,即熱點城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求;而對於庫存量較高的城市,則要控制住宅用地供地規模,控制供應結構。

  "對於房地產的調控,政府工作報告中有56個字,對四個方面進行瞭表述:調控、供給、需求和市場。"倪虹說,用市場的手段調控市場的問題,將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期,政府將更傾向於運用金融、財稅等市場化手段,而行政化手段相信會越來越少。

  在分類調控中,保障民生是重要內容。倪虹介紹,在調控方面的表述是"分類調控",所以給出的信號是,政府做好政府的事情,市場發揮經濟規律做好市場的事情。其中,政府做好政府的住房保障工作,也是政府做好政府的事情的一個表現。

  按照國務院的要求,2014年保障性安居工程要基本建成480萬套,新開工700萬套。倪虹說,大城市特別是特大城市,保障房的建設規模就應大一些,比例適當高一些,綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求;而對小城鎮來說,重點可能就是推進棚戶區、危舊房改造。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-03/07452969770.shtml

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重劃區 新北市缺錢急用哪裡借錢農業部土地流轉轉不是承包權而是經營權

  昨日,國新辦舉行瞭全國糧食增產農民增收及貫徹落實三中全會精神等情況發佈會。會上,農業部部長韓長賦明確表示,當前對"允許農村集體經營性建設用地入市"的解讀並不"全面",再次強調瞭此類土地入市的三大限定。

  特別是在談到的農民宅基地問題時,韓長賦指出,"絕不能誤以為農民的宅基地就可以自由買賣瞭,城裡人就可以到農村買個宅基地蓋房子,甚至蓋別墅。"

  對此,不少專傢表示,農村土地制度改革的基礎仍需夯實,包括確權等在內的基礎工作決不可操之過急。記者從廣東省農業廳瞭解到,我省將從2014年起,力爭用3年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。

 把握好"三個限定詞"

  在解答關於農村土地制度改革的問題時,韓長賦首先從農村的承包土地經濟權的流轉入手,詳細解讀瞭十八屆三中全會《決定》中涉及的各類農村土地制度改革問題。

  "土地制度是農村最基本的制度,土地關系是農村最基礎的生產關系。土地權益也是農民最大的一塊利益,所以土地制度的問題確實牽一發動全身。"韓長賦首先表示,其中傢庭承包責任制就是我國最基本的一項土地制度安排,"要依法保障農民的承包地權益,這是農民的第一個土地權益。"

  值得註意的是,承包經營2胎轉貸權抵押的客體是土地經營權,不是承包權。也就是說,在承包或者流轉土地上從事農業生產,並處置農產品的權利,所以不是承包權,更不是所有權,而是經營權。

  而在解讀"允許農村集體經營性建設用地入市"的問題時,韓長賦更是明確表示,"現在有些解讀不全面。農村集體經營性建設用地入市的問題'不能誤解誤讀'。"

  他再次強調,該類用地入市一定要把握好"三個限定詞",一是"流轉"的對象是集體的經營性建設用地的經營權,並不是集體所有的建設用地,因為農村還有公益性建設用地和宅基地,更不是原來建設用地之外的其他耕地,這是一個限定詞。二是符合規劃。即使取得土地使用權,要建設什麼也要符合規劃。三是用途管制。

  "概括地說,允許入市的隻是農村集體經營性建設用地,並不是說所有的農村建設用地都可以自由入市。即便是集體的經營性建設用地入市,首先也還要確權、確地,不能無證轉讓。"韓長賦說。

  一位農業經濟學者向記者表示,"這個提醒是很有必要的,現在很多人的眼睛都盯在'流轉'上,根本沒想到這麼多的政策要求,如果現在不強調,今後很可能會出現各種違規或者資源浪費的情況。"

  已設163個土地流轉中心

  無論是農村承包土地經營權的"流轉",還是集體經營性建設用地的"入市"要想全面推開,都需要大量的準備要做,其中"確權"工作就是必不可少的一項。

  具體到廣東省來說,"農村土地制度改革"等工作都在通過示范試點方式在穩步推進。一位省內農業系統工作人員表示,根據今年7月印發的《廣東省農村綜合改革示范試點實施方案》,"推進農村集體產權確權登記頒證"及"探索建立農村土地管理新機制"都是這項工作的主要任務,"這些基礎性工作的完成是以後各項工作開展的基礎。"

  近年來,我省加強農村土地承包管理服務,推進建設流轉平臺,落實瞭承包地塊、面積、合同、證書"四到戶",積極開展瞭承包經營權確權登記試點,建立健全瞭糾紛調解仲裁體系,逐步完善土地承包關系。目前,全省實行傢庭承包耕地2804萬畝,承包農戶總數1096萬戶,設立各類農村土地流轉服務中心163個,農村土地承包經營權流轉857.8萬畝。

  省農業廳相關負責人介紹,"廣東省將從2014年起,力爭用3年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。"

  據記者瞭解到,上述《實施方案》中,廣東共有五地被設為國務院農村綜合改革示范試點單位,其中清遠市陽山縣在土地承包經營權確權頒證工作中推進的速度較快。據最新報告顯示,該縣目前完成兩個試點鎮和6個村的土地確權辦證工作。

  "這已經算是很快的瞭,農村土地確權要尊重歷史、依法依規,又要註重因地制宜、確權賦能,很多細節問題都要考量,要不然以後都可能會出亂子。"一位基層工作人員就向記者表示。

  鏈接

  積極穩妥推進

  轉基因研究應用

  據新華社電 韓長賦昨日在新聞發佈會上表示,將加快研究、推進應用、規范管理、科學發展,積極穩妥地推進農業轉基因研究與應用。

  農業部總經濟師、新聞發言人畢美傢在發佈會上答記者問時也表示,轉基因作物在世界上大規模種植已有17年,迄今為止沒有發生一起被科學證明有安全問題的案例。世界衛生組織、聯合國[微博]糧農組織一再表明,經過安全論證的轉基因產品與其他傳統食品一樣安全。

  "人們對轉基因有疑慮和擔心,主要是轉基因在我國發展時間比較短,對轉基因技術不瞭解,科普宣傳不夠。"畢美傢說,"下一步,將與有關部門加大科普宣傳力度,使更多人知道轉基因是一個什麼樣的事物。隨著實踐的發展和科普宣傳的深入,人們對轉基因產品疑慮是可以逐步打消的。"

  畢美傢還表示,瑞士先正達股份公司於2010年3月向我國提出瞭轉基因玉米MIR162的材料入境申請。之後該公司多次提交進口用作加工原料的安全證書申請,經我國農業轉基因生物安全委員會評審,認為該公司提供的相關材料和實驗數據不是很完整,並存在一些問題。農業部要求其補充材料。今年11月份,該公司又一次提交申請,目前正在進行評審。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-08/08112528353.shtml
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新竹二胎房貸明年5000億元地方債息壓頂 城投債頻現黑天鵝

??地方政府對其債務甄別和清理工作正式進入倒計時,距離結果上報還有一周時間,債市卻接連發生震蕩。

截至12月24日,全國多個地方相繼發生地方政府取消債券擔保事件。事實上,自國務院發佈《關於加強地方政府性債務管理的意見》(即“43號文”)之後,地方政府性債券的甄別、清理已經明顯加速。山東省政府近日出臺瞭《關於貫徹國發〔2014〕43號文件加強政府性債務管理的實施意見》,突出“剝離融資平臺公司政府融資職能”“確保在建項目後續融資建設”兩部分內容。湖南常寧市天寧區財政局、新疆烏魯木齊財政廳則相繼取消債券擔保。

不僅如此,12月8日,中國證券登記結算有限責任公司(以下簡稱“中證登”)還發佈公告,對交易所市場企業債的質押式回購進行調整,要求不再接受AAA評級以下企業債券質押。而市場上的企業債,絕大部分為城投債。

這意味著,在甄別最後期限內,二胎利率 二胎利率城投債在評級和擔保雙重壓力下,將迎來新一輪的洗牌機會。

中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師王立對《中國經營報》記者表示,面對巨大的融資需求,到境外發債是一個很好的選擇,能夠獲得較低的資金成本。但預計在一段時間內,境外發債仍難以成為主流。“一方面,境外發債的流程較為復雜,另一方面,融資平臺公司能否得到較高的信用評級以及海外投資者的認可也很關鍵。”

成本壓力攀升

“剝離融資平臺公司政府融資職能,融資平臺公司不得新增政府債務。按照國務院的這一要求,在債務甄別期間,融資平臺公司新發行的企業債券不能納入政府債務。這對平臺公司來說將面臨新一輪的壓力。”王立說。

據悉,為加強地方政府性債務管理,9月底國務院辦公廳發佈瞭43號文,要求明確政府和企業的責任,政府債務不得通過企業舉借,企業債務也不得推給政府償還,切實做好誰借誰還,風險自擔,並要求相關方面在2015年1月5日前將甄別結果上報財政部。

根據要求,對於存量債務,將在2013年政府性債務審計結果的基礎上,確認增減變化。對納入政府債務的,將納入預算管理,因此,對於納入政府債務的城投債而言,其還本付息又多瞭一重保障。

不過,對於那些尚未納入預算體系的城投債來說,則將迎來新一輪的兌付壓力。一時間,市場上關於城投債重新洗牌的傳言此起彼伏。特別是進入12月份,債市更是接連發生震蕩。12月10日,常州市天寧區財政局出具《關於將2014年常州天寧建設發展有限公司公司債券納入政府債務的說明》,一天之後即宣佈該聲明作廢,取消瞭“14天寧債”的政府性擔保。同樣是在12月10日,烏魯木齊財政局印發《關於將2014年烏魯木齊國有資產投資有限公司公司債券納入政府專項債務有關事項的通知》,一天之後即宣佈撤銷該通知,並取消“14烏國投債”中政府專項債務的屬性。

受這些事件影響,中債企業債總凈價指數下跌瞭1.49%,中標可轉債指數亦大跌4.75%。

王立認為,在國務院發佈43號文之前,城投債一般都有政府信用做擔保,因此債券的安全性也較高,發行成本相對較低。“因為城投債沒有完全市場化,在收益率和成本方面更保守。一旦剝離政府背書,這些債券市場化程度會更高,融資成本也會提高。”

在此背景下,一些融資平臺便開始尋求海外市場。

北京市基礎設施投資有限公司(以下簡稱“京投公司”)正在醞釀海外大手筆發債——在海外成立20億美元中期票據計劃。公開資料顯示,京投公司承擔北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資、前期規劃、資本運營及相關資源開發管理等職能,是迄今為止國內第一傢地方政府融資平臺進軍海外發債融資。

王立認為,平臺公司到境外發債也是一個很好的選擇,能夠獲得較低的資金成本。但預計在一段時間內,境外發債仍難以成為主流。一方面,境外發債的流程較為復雜,另一方面,融資平臺公司能否得到較高的信用評級以及海外投資者的認可也很關鍵。

根據海外評級機構穆迪最新的評級報告,中國地方融資平臺的債券評級由於沒有統一的標準,債券的風險等級透明化尚不規范,特別是二三級城市的債券風險仍值得關註。

政策博弈

事實上,城投債之所以會出現“黑天鵝”事件,更多還是中國債務風險帶來的不確定性。

數據顯示,相比國內債券,海外發債的優勢主要有兩方面:一是成本相對較低,相比國內城投債7%甚至更高的利率,海外發債不到4%的利率很有吸引力;二是期限較長,海外債可以長達5年、10年。

不過,短期看,中國債券市場對海外發債的條件並不成熟。

中信建投證券分析師黃文濤認為,近期城投債收益率波動主要源於“黑天鵝”事件的沖擊,以及市場對地方債務甄別結果的擔憂情緒。而最終影響城投債償還能力的依然是地方政府的財政調度能力,這種調度能力主要體現在預算外收入以及當地國有企業對當地政府支持力度上。因此我們更應關註地方綜合財政實力較強區域中未納入政府性債務的城投債。

中信建投證券報告指出,據統計,明年將有約6000億元城投債到期,各季度償還額分別為1439億元、1934億元、1491億元、1621億元,其中二季度為償債高峰期。

在土地出讓收入持續下滑、地方財政壓力增大的情況下,明年上半年不排除出現城投債務違約事件的可能性,但違約出現後,預計當地政府與上級政府將成立應急處置小組,籌措資金償還債務,切實化解債務風險。因此,違約事件並不一定是壞事,反而可能倒逼省級政府、中央政府出臺更細致的風險化解辦法。

王立認為,隨著政府融資職能的剝離,融資平臺公司的融資模式也將發生深刻變化。43號文指出,鼓勵引入社會投資,投資者獨立投資或與政府共同設立特別目的公司參與到有一定收益的公益性項目投資和運營中。

2014年5月、7月,國傢發改委、交易商協會相繼推出項目收益債券和項目收益票據。無論是項目收益債券還是項目收益票據,都強調項目資金封閉運作,通過項目自身產生的現金流還本付息,避免企業債務風險與政府債務風險的混同。

“長期看,項目收益債券、資產證券化等市場化形式將成為融資平臺公司主要的融資手段,但也不排除,隨著融資平臺公司定位向國有資產經營主體的轉變,依然會采用傳統的直接融資渠道。”王立說。

地方政府通過對這些債務的剝離,以實現對債務風險的控制。

按照審計署2013年6月發佈的地方債務數據,地方政府負有償還責任的債務和其他或有債務規模為17萬億元,其中需要地方政府直接償還的債務大約在10萬億元左右,拋開其他因素,2015年地方政府需要償還的債務利息至少在5000億元,這個數字給地方政府的支出帶來更大的壓力。

一位財稅系統人士表示,近期出現很多黑天鵝事件,地方政府紛紛出現取消擔保的案例,似乎傳遞一種信號,意味著明年地方政府將對這些債務完全剝離。“雖然短期內會出現城投債的兌付壓力,但長期看,對市場來說或許是一種利好,市場化程度的提高,將大大促進債券市場的充分競爭。”

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-27/08305954402616682526379.shtml

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銀行定存利率普遍上浮10% 多傢銀行無門檻

  

本報訊(記者周戀芹)一季度剛剛過去,江城各大銀行的"攬儲"大戰並未停房屋二胎 台新房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理息,不少銀行理財產品預期收益不僅沒有下降,還相繼上調定期存款利率10%。

  多傢銀行利率上浮10%

  近日,52歲的王女士趕到青年路的一傢股份制銀行櫃臺存五年定期,並要求"把利率上調"。原來,該行原本在上月底結束的針對"養老資金實行利率上浮10%"的存款優惠活動,應"市民積極要求"又直接延長到瞭今年底。

  目前,央行兩年、三年、五年的定期存款基準利率分別為3.75%、4.25%和4.75%,該行兩年、三年、五年的定期存款利率分別為4.125%、4.675%和5.225%。

  目前,包括漢口、廣發、郵儲等十多傢銀行均上調瞭中長期定期存款利率,上調幅度均為10%。其中,漢口、廣發等銀行定存起步資金50元,基本不設門檻;部分國有銀行要求一次性存款達到1萬元以上;個別股份制銀行對資金不設門檻,但要求客戶的年齡達到45歲以上。

 利率上浮難超理財

  銀行定期存款利率上浮10%,與同期理財產品相比,哪個收益更高?

  農行東湖支行理財師施雯娟算瞭筆賬。以10萬本金定存三年為例,如果按照央行基準利率4.25%來算,到期可以獲得12750元利息;利率上調10%,多拿1275元。

  施雯娟稱,利率上調對年輕人的吸引力還不算大,一方面年輕人對資金流動性要求更高,另一方面,理財產品收益也可以達到4%,風險型理財產品收益更高,相比較而言,年輕人擔保借款多傾向於購買理財產品。

  銀行發掘"特色儲蓄"

  金融業內學者稱,互聯網金融的發展給傳統銀行帶來瞭不少的沖擊。數據顯示,今年1~2月份人民幣存款合計增加1.05億元,同比少增0.83億元,增速較2013年同期也有較大幅度下滑。而以餘額寶為首的互聯網理財產品卻一路高歌猛進,成為銀行存款流失的主要因素之一。

  因此,各大銀行大力發掘"特色儲蓄"業務。比如,一傢國有銀行近期推出一款1年期特色存款業務,除瞭存款利率上浮10%,還能提前支取,並且提前支取部分也可以按照定期存款計算利息。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/07184051194.shtml
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多地掀起下半年推地潮 土地市場或現更多流拍

  7月14日,北京土地市場迎來斷供兩月以來的首次土地出讓。位於昌平區沙河鎮北沙河北側一宗地塊和順義新城第21街區地塊,於當天下午掛牌並進入現場競價環節。

  據悉,此次土地拍賣現場共吸引瞭首開、萬科、金地、融創、懋源、魯能、北科建、天恒等多傢房企參與競拍。

  最終該兩宗地均成功出讓,總成交金額達52.6億元。其中,昌平區沙河鎮北沙河北側地塊,由北科建以總價23.3億元競得;順義新城第21街區地塊,由魯能以總價29.3億元競得。值得一提的是,兩宗地塊的最終成交價均未達到合理土地上限價格。

  資料顯示,今年上半年,北京市供應住宅及商服用地共計982公頃,完成計劃的45%。其中,已供的714公頃住宅用地中有387公頃為保障性安居工程用地、151公頃為自住型商品房用地,民生住房用地占總住宅用地面積的75%。

  "北京土地市場結束瞭連續68天無經營性用地成交的局面"。鏈傢地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,這兩宗地塊合計建築面積為18 .2878萬平方米,成交總價為52.6億元。樓面價為28762元/平方米,平均溢價率僅為10.04%。

  張旭分析認為,與昔日居住類地塊動輒吸引十幾傢房企,經過幾十輪競價以高溢價率成交的情況不同,此次土地出讓意外遇冷,無論是吸引房企的數量,競拍次數還是溢價率均出人意料的跌至較低水平。

  記者註意到,與北京類似,在上半年土地成交整體乏力的情況下,7月份以來多個城市先後有供地計劃推出。

  7月14日,根據武漢國土資源局公告顯示,15日將現場掛牌出讓5宗地塊,總凈用地面積22.57萬平方米,起始總價13 .20億元。數據顯示,今年上半年,武漢共出讓49宗地塊,成交總額約為190 .8億元 , 與 去 年 同 期 相 比 降 幅 達35.2%。

  此外,重慶市國土資源與房屋管理局將於7月29日公開出讓3宗商住用地,供應面積7.33萬平方米,起始總價4 .0054億元。據統計,2014上半年,重慶主城區共計成交土地118宗,同比減少21宗,環比減少89宗;總面積910 .9萬平方米,同比上漲407.62萬平方米,環比下降1032.08萬平方米。

  記者還瞭解到,沈陽、東莞、大連等地方近期也有不同規模的土地供應計劃推向市場。來自中指院的監測數據顯示,6月,全國300個城市共成交土地1884宗,成交面積7268萬平方米,環比減少18%,同比減少43%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)518宗,成交面積2600萬平方米,環比增加12%,同比減少46%。

  同策咨詢研究部總監張宏偉表示,從上半年尤其是第二季度土地市場表現來看,房地產開發投資及土地購置面積呈現下降特征,這意味著全國 重 點 城 市 土 地 市 場 遇 冷 。 比 如2014年4月以來,多個城市土地拍賣不景氣,廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加,底價成交成為主流,溢價率、樓板價較高地塊近乎絕跡。

  另外,張宏偉分析表示,從某院數據來看,2014年6月,全國300個城市土地平均溢價率5%,較上月下降6個百分點,較去年同期下降7個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率6%,較上月下降4個百分點,較去年同期下降10個百分點。土民間二胎設定費用利率多少免費諮詢試算地市場溢價率已呈現出明顯回落的趨勢。

  他進一步認為,從2014年第三季度土地市場趨勢來看,上半年土地市場溢價率逐漸回落可能致使更多的底價成交,甚至出現更多的流拍現象。而土地市場頻頻流拍將給後期房地產市場調控增添新的阻力。原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場,這將使一年或一年半時間後的住房供給量減少,加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾,從而為中長期房價下行增添新的變數。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/08504291648.shtml

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